簡要內(nèi)容：２００７年初美國次貸危機(jī)顯現(xiàn)以來，伴隨著危機(jī)的全面爆發(fā)和愈演愈烈，我國政府調(diào)整了對(duì)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行和一些行業(yè)特別是房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控?？梢园颜畬?duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控分為兩個(gè)階段：在次貸危機(jī)演變?yōu)槿蛐越鹑谖C(jī)之前，政府傾向于“全面收緊”的政策取向；在此之后，逐漸轉(zhuǎn)向“有緊有松”、“有保有壓”的政策取向。
　　
編者按：樓市一向被視為經(jīng)濟(jì)的“方向標(biāo)”。０７年以來，中國房價(jià)出現(xiàn)的調(diào)整趨勢引起了社會(huì)各界的關(guān)注。人民網(wǎng)天津視窗與南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所共同推出“霧里看花房地產(chǎn)系列評(píng)論”，邀請(qǐng)南開大學(xué)多位博士、碩士分析解讀房地產(chǎn)市場的種種現(xiàn)象及背后的規(guī)律。且看南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所的博士生周小柯的觀點(diǎn)：
　　
２００７年初美國次貸危機(jī)顯現(xiàn)以來，伴隨著危機(jī)的全面爆發(fā)和愈演愈烈，我國政府調(diào)整了對(duì)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行和一些行業(yè)特別是房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控?？梢园颜畬?duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控分為兩個(gè)階段：在次貸危機(jī)演變?yōu)槿蛐越鹑谖C(jī)之前，政府傾向于“全面收緊”的政策取向；在此之后，逐漸轉(zhuǎn)向“有緊有松”、“有保有壓”的政策取向。
　　
是什么因素影響著我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策？目前政府采用了什么樣的政策組合？這種政策組合在短期和長期可能會(huì)有什么不同的效果，能否在抑制房地產(chǎn)市場泡沫的同時(shí)繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的支撐作用？本文將圍繞這些問題做一粗淺分析。
　　
雙重約束下政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的雙重目標(biāo)
　　
目標(biāo)１　房地產(chǎn)市場：繁榮中泡沫的存在
　　
同次貸危機(jī)爆發(fā)前的美國房地產(chǎn)市場一樣，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)多年繁榮的背后也蘊(yùn)含著泡沫，典型表現(xiàn)即為房產(chǎn)價(jià)格水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的實(shí)際購購力。
　　
頭先來看房價(jià)與居民家庭收入之比。根據(jù)《中評(píng)電訊》２００８年９月１日的報(bào)道，２００７年全國商品房平均銷售價(jià)格高達(dá)３８８５元。按照９０平方米的小戶型計(jì)算，一套住房的價(jià)格高達(dá)３４．９７萬元，約為同期城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入３．８６萬元的９倍。大中城市的房價(jià)與家庭收入比率更高，北京市９０平方米面積住房房價(jià)與家庭收入比率，甚至達(dá)到了２６倍。我國房價(jià)與家庭收入的比率遠(yuǎn)高于國際３－５倍的合理水平。
　　
再來看家庭月供與收入之比。根據(jù)哈繼銘就美國金融危機(jī)發(fā)布的報(bào)告中對(duì)中國幾個(gè)主要城市的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，２００８年樣本城市的家庭平均月收入為６４５３元，而在目前房價(jià)下家庭月供收入比高達(dá)７５％，房價(jià)需要下降４２％才能使月供收入比降至４０％的合理水平　。
　　
不僅從相對(duì)價(jià)格水平，從完全價(jià)格水平來看，也證明了我國房地產(chǎn)市場的泡沫達(dá)到了相當(dāng)高的程度。上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測研究室主任劉熀松的研究表明，２００７年我國新住宅的平均價(jià)格大約相當(dāng)于美國２００８年３月份新住宅的平均價(jià)格的５１％。而２００７年，美國人均ＧＤＰ是我國的１８．６倍。
　　
因此，抑制房地產(chǎn)市場過快發(fā)展，使市場價(jià)格回歸理性，無疑應(yīng)是政府宏調(diào)的一個(gè)重要目標(biāo)。
　　
目標(biāo)２　房地產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟(jì)增長中的支柱產(chǎn)業(yè)　　所謂支柱產(chǎn)業(yè)，一般應(yīng)有四個(gè)條件：一是其產(chǎn)品關(guān)系國計(jì)民生，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大促進(jìn)作用；二是應(yīng)具有持續(xù)旺盛的市場需求，市場可容載量大；三是產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，能夠帶動(dòng)眾多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；四是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度大，能為國家提供大量積累。
　　
我國目前正處于城市化和工業(yè)化的加速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場的潛在需求很大，在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)可保有持續(xù)、穩(wěn)定的實(shí)際需求。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)與眾多行業(yè)高度相關(guān)的行業(yè)，其發(fā)展能帶動(dòng)建筑、建材、鋼鐵、裝修、家具、家電、物業(yè)管理服務(wù)等６０多個(gè)前后相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)、增加財(cái)政收入等方面有著巨大的作用是其他產(chǎn)業(yè)所無法替代的。此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)也非常顯著。

今年３月１７日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在人大新聞就“住房保障”情況接受中外記者采訪時(shí)，就指出“房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在２個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占ＧＤＰ的比重超過１０％?！薄　★@然，房地產(chǎn)業(yè)滿足了作為我國支柱產(chǎn)業(yè)的四個(gè)基本條件，對(duì)于我國未來以擴(kuò)大內(nèi)需作為保持經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的作用至關(guān)重要。因此，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的另一重要目標(biāo)是維持并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。在未來一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都將是宏調(diào)政策支持的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。
　　
周小柯解讀　雙重目標(biāo)下政府現(xiàn)實(shí)的政策選擇
　　
２００８年９月１５日，美國第四大投行——雷曼兄弟公司（下稱雷曼）宣布破產(chǎn)，迅速引爆全球性金融危機(jī)。
　　
在全球性金融危機(jī)被引爆之前，為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長，我國政府出臺(tái)了一系列緊縮性的政策。緊縮性政策的效果在進(jìn)入２００８年后逐步體現(xiàn)，中國內(nèi)地房價(jià)的增速逐漸放緩，房地產(chǎn)交易量明顯回調(diào)，部分大城市出現(xiàn)房價(jià)的下降，市場進(jìn)入緩慢發(fā)展的調(diào)整期。
　　
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，到２００８年１０月份，全國７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲１．６％，漲幅比９月份低１．９個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降０．３％。

同時(shí)，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)延續(xù)了今年年初以來的下降態(tài)勢，１０月份的指數(shù)為９９．６８，比９月份回落１．４７點(diǎn)，比去年同期回落６．０６點(diǎn)?；谏鲜鲂蝿?，民眾普遍預(yù)期房價(jià)還會(huì)再降，許多家庭選擇持幣待購。今年前１０個(gè)月，全國商品房銷售面積４．５億平方米，同比下降１６．５％。個(gè)人住房按揭貸款２８０６億元，同比下降了２２．９％。
　　
然而，雷曼破產(chǎn)引爆全球性金融危機(jī)后，世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始呈現(xiàn)衰退之勢。在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，這種趨勢不可避免地會(huì)影響我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，同時(shí)也會(huì)影響民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的信心及其消費(fèi)選擇。此時(shí)，政府在對(duì)房地產(chǎn)市場泡沫化傾向進(jìn)行控制的同時(shí)，又面臨了經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力不足，以及由此可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退問題。
　　
既要抑制泡沫，又要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的雙重目標(biāo)，使得政府的宏調(diào)政策處于兩難選擇。從一方面來看，針對(duì)房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫，房價(jià)高超居民實(shí)際購購力的問題，需要使房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸；而另一方面，在全球經(jīng)濟(jì)不景氣背景下還需要依靠房地產(chǎn)市場的回暖避免中國經(jīng)濟(jì)的衰退，為此政府還要積極支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展，允許房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。兩個(gè)方面的政策目標(biāo)顯然存在一定沖突。
　　
當(dāng)然，政府有責(zé)任也有能力通過宏調(diào)保持來經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定運(yùn)行，問題的關(guān)鍵是如何進(jìn)行政策選擇，找到平衡經(jīng)濟(jì)的支點(diǎn)。實(shí)際上，表面上看似沖突的政策目標(biāo)之間是相互關(guān)聯(lián)的。因?yàn)橹挥凶尭嗟木用褓彽闷鸱?，房地產(chǎn)市場才能夠回暖，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長才可能實(shí)現(xiàn)。基于上述認(rèn)識(shí)，我們看到從２００８年９月１６日央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率開始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場的政策取向便由“全面收緊”逐漸轉(zhuǎn)向“有緊有松”、“有保有壓”；在土地政策、金融政策和財(cái)政政策三大方面，出臺(tái)了一系列組合性政策。
　　
政策一：嚴(yán)中有寬的土地政策
　　
土地的從嚴(yán)政策充分體現(xiàn)在集約、節(jié)約用地的制度方面。黨的十七屆三中全會(huì)突出強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)“較嚴(yán)格”的土地制度，即較嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和較嚴(yán)格的節(jié)約用地制度。２００８年１０月２３日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上在８月１３日審議并原則通過的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（２００６～２０２０年）》正式發(fā)布，要求全國耕地的保有量２０１０年和２０２０年分別保持在１８．１８億畝和１８．０５億畝。
　　
根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，截至到２０００年１０月３１日，我國耕地面積是１９．２４億畝；截至到２００７年１０月３１日，全國耕地面積為１８．２６億畝。

這意味著，從２０００年到２００７年，我國耕地年均減少面積為１４００萬畝；從２００７年到２０１０年，耕地年均可減少面積驟降至２６６．７萬畝；而從２０１０年到２０２０年１０年間，耕地年均可減少面積要進(jìn)一步降至１３０萬畝。從數(shù)據(jù)來看，集約、節(jié)約用地面臨的形勢非常嚴(yán)峻。
　　
在從嚴(yán)的土地政策背景下，也有相對(duì)靈活的部分，主要體現(xiàn)在鼓勵(lì)盤活存量上。

根據(jù)十七屆三中全會(huì)決議的精神，鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)，盤活存量，以實(shí)現(xiàn)土地的集約、節(jié)約利用。這說明在嚴(yán)控建設(shè)用地增量的同時(shí)，政府也希望通過靈活的政策更好地利用存量。１０月２８日，國土資源部副部長鹿心社在部署土地利用總體規(guī)劃修編和次土地調(diào)查等工作電視電話會(huì)議上還提出，研究建立促進(jìn)節(jié)約集約用地的價(jià)格和稅費(fèi)調(diào)節(jié)機(jī)制，遏制土地粗放浪費(fèi)，鼓勵(lì)利用未利用土地，對(duì)利用存量土地的，給予稅費(fèi)優(yōu)惠。
　　
政策二：寬嚴(yán)結(jié)合的金融政策
　　
寬嚴(yán)結(jié)合的金融政策，頭先是放寬了對(duì)住房消費(fèi)的貸款限制，以刺激個(gè)人住房消費(fèi)的提高；同時(shí)，繼續(xù)嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的管理，促進(jìn)盤活利用土地存量，從而推進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
　　
“適度寬松”的貨幣政策
　　
２００８年９月份以來，作為與國際聯(lián)動(dòng)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，中國央行在兩個(gè)月內(nèi)兩次下調(diào)存貸款準(zhǔn)備金率、三次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，昭示了從緊的貨幣政策逐步轉(zhuǎn)向?qū)捤伞＃保痹拢谷?，國?wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。政府在近１０年來頭提出“適度寬松”的貨幣政策，這意味著“在貨幣供給取向上，將不再是以控制供應(yīng)、收縮信貸為基調(diào)，而是以對(duì)資金供給的釋放、信貸的放松為基調(diào)，較終是為了達(dá)到拉動(dòng)內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)的目的。”
　　
個(gè)人住房貸款的放松　　

伴隨著貨幣政策的轉(zhuǎn)向，個(gè)人住房貸款政策也適度放寬。１０月２２日晚，中國人民銀行公布《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度　支持居民頭次購購普通住房》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的０．７倍、較低頭付款比例調(diào)整為２０％，并規(guī)定對(duì)居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)

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