11月21日下午，中國(guó)人民銀行發(fā)文，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。此舉明顯利好個(gè)貸購(gòu)房者，降低其購(gòu)房成本。但房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)因此“向上”，還是“向下”？

海南業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行降息有利于提振海南樓市信心，但不會(huì)導(dǎo)致銀行加大對(duì)房地產(chǎn)的支持力度，更不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行大趨勢(shì)。所以，及時(shí)抓住政策利好，盡早走量，仍應(yīng)是海南開發(fā)商的重要營(yíng)銷策略。

降息新政

貸款利率下調(diào)0.4%

21日下午，央行對(duì)外宣布非對(duì)稱降息。

從11月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至 5.6%；

一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1 倍調(diào)整為1.2倍；

其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。

直觀影響

100萬房貸每月少還261元

此次央行降息，較直觀的影響和利好是，降低貸款購(gòu)房者的購(gòu)房成本。根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，按等額本息還款計(jì)算，以30年期100萬元房貸為例：

按照更改前5年期以上利率6.55%計(jì)算，貸款30年，每月需還款6353.6元。

更改后的5年期以上貸款利率為6.15%，貸款30年，每月需還款6092.3元。則每月可少還261.3元，總還款額將減少94074.1元。

“不過，一般來說銀行中期貸款，也就是3年以上貸款，是按年度來計(jì)算。所以，對(duì)于大多數(shù)剛需購(gòu)房者來說，房貸降息調(diào)整要等到明年1月份。”海南農(nóng)行小微企業(yè)金融服務(wù)負(fù)責(zé)人黃國(guó)稱。

預(yù)估影響

海南樓市：走量為主

時(shí)下正當(dāng)主打旅游度假地產(chǎn)的海南樓市的傳統(tǒng)旺季，而此時(shí)的海南樓市能否由于“央行降息”的加碼，逆襲全國(guó)樓市下行大趨勢(shì)？

眾多業(yè)內(nèi)人士表示央行降息利好樓市，但全國(guó)房?jī)r(jià)不可能因此大漲，而對(duì)于主打旅游地產(chǎn)，主要面向島外客戶的海南樓市更是影響有限。島內(nèi)開發(fā)商仍需抓住政策利好，迅速走量。

“央行降息，利好樓市大環(huán)境，對(duì)?？趧傂枋袌?chǎng)的利好更為直接。但對(duì)海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)來說，其利好影響會(huì)有所滯后。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)主要面向島外客戶，只有降息利好確切地反映到了島外樓市，才會(huì)進(jìn)一步影響到島內(nèi)的旅游地產(chǎn)。”王路表示。

而據(jù)媒體報(bào)道，9月份，四大一線城市北上廣深的樓市庫(kù)存去化周期都大于12個(gè)月。而一般業(yè)內(nèi)認(rèn)為，去化周期超過12個(gè)月，就表明已進(jìn)入樓市高風(fēng)險(xiǎn)期。所以，央行降息，仍然難以改變開發(fā)商“降價(jià)走量”的大趨勢(shì)，而海南樓市也難以幸免。

與此同時(shí)，海南某知名房企的營(yíng)銷總監(jiān)也表示，此次降息政策會(huì)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)、樓市帶來利好影響，但并不會(huì)立刻起到明顯的作用，樓市不可能立刻反彈。加之樓市庫(kù)存壓力及開發(fā)商年底的銷售壓力尚在，房?jī)r(jià)迅速上漲不太現(xiàn)實(shí)。開發(fā)商還是應(yīng)該識(shí)時(shí)務(wù)，勿盲目樂觀，堅(jiān)持“以價(jià)換量”為主要營(yíng)銷策略。

全國(guó)樓市：利好剛需

央行降息，將對(duì)樓市帶來什么樣的影響？眾多專家認(rèn)為，央行此次降息，仍屬于政策微調(diào)，目的為希望資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移，降低融資成本，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但仍然肯定的是，此舉對(duì)目前低迷的樓市仍是一大利好。

海南錦誠(chéng)房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長(zhǎng)王路認(rèn)為，央行降息，將明顯降低購(gòu)房者的置業(yè)成本，有利于釋放剛需購(gòu)購(gòu)力。同時(shí)，一定程度上可緩解開發(fā)商的資金緊張問題，對(duì)樓市利好明顯。但利好的幅度依然取決于商業(yè)銀行。而從商業(yè)銀行對(duì)之前央行的三輪救市政策的冷淡態(tài)度，可看出此舉救市，仍是影響有限。
 

“降息對(duì)樓市肯定是一大利好，但不會(huì)導(dǎo)致銀行大力度支持房地產(chǎn)，致使資金大量涌入房地產(chǎn)。對(duì)樓市的影響是預(yù)期大于實(shí)質(zhì)，但將昭示著宏觀調(diào)控走向?qū)捤苫?rdquo;黃國(guó)告訴記者。

黃國(guó)還進(jìn)一步解釋，房地產(chǎn)并非利率敏感行業(yè)，以及降息節(jié)省出的資金成本在開發(fā)成本占比很小。同時(shí)，目前的樓市普遍面臨現(xiàn)金流問題，銀行從風(fēng)險(xiǎn)控制方面考慮，不可能大幅度去支持樓市。

而對(duì)于個(gè)貸客戶來說，商業(yè)銀行在降息新政的實(shí)際落地方面，仍會(huì)采用分期、分層次進(jìn)行調(diào)整。房貸的優(yōu)惠利好，仍優(yōu)先面向優(yōu)質(zhì)客戶。

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