房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)已漸成各大券商的主流判斷。摩根大通近日預(yù)計(jì)，今年中國(guó)整體房?jī)r(jià)下降2%，但一線城市仍會(huì)漲5%。國(guó)泰君安分析，房地產(chǎn)建筑就業(yè)人數(shù)約占國(guó)內(nèi)總就業(yè)人口的一成，只要未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下跌幅度不超過(guò)三成，充分就業(yè)仍有保障。方圓地產(chǎn)頭席分析師鄧浩志接受南都記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)已滑至10%左右。

地產(chǎn)投資4年短周期波動(dòng)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向愈加變幻詭譎。摩根大通近日預(yù)計(jì)，今年中國(guó)整體房?jī)r(jià)下降2%，這也是有記錄以來(lái)的房?jī)r(jià)頭次下跌。然而不同城市情況不同，國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)仍保持上漲幅度達(dá)5%的強(qiáng)勁勢(shì)頭。二線城市預(yù)計(jì)仍將持平，但供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的城市價(jià)格可能下降10%。三線城市由于房?jī)r(jià)和價(jià)格敏感度較低，降幅也將小于供應(yīng)過(guò)剩的二線城市，預(yù)計(jì)達(dá)到5%。

瑞銀證券分析稱，時(shí)至今日已經(jīng)越來(lái)越擔(dān)心房地產(chǎn)是否面臨拐點(diǎn)。過(guò)去10年間住房的供給量一直快于內(nèi)在需求，而支撐投資性需求的諸多因素正在消退，目前房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑是未來(lái)兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的較大下行風(fēng)險(xiǎn)。瑞銀將2014年和2015年的GD P增速小幅下調(diào)至7.3%和6.8%。

國(guó)泰君安證券有關(guān)人士向南都記者分析認(rèn)為，需要注意的是部分二三線城市，尤其是房地產(chǎn)庫(kù)存大量積壓的城市，或會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌三成的可能性，因這些城市人口持續(xù)流出，房產(chǎn)去化緩慢，不過(guò)未來(lái)幾年中國(guó)整體房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)懸崖式下跌的可能性較小。

根據(jù)宏源證券報(bào)告，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示房地產(chǎn)長(zhǎng)周期為18年，中國(guó)經(jīng)驗(yàn)顯示房地產(chǎn)投資符合4年左右的短周期波動(dòng)。

“與歐美國(guó)家成熟發(fā)達(dá)的投資理財(cái)產(chǎn)品相比，我國(guó)則顯得相對(duì)貧乏，房地產(chǎn)被當(dāng)做投資項(xiàng)目。目前房地產(chǎn)投資放緩，市場(chǎng)疲軟，房?jī)r(jià)虛高。房地產(chǎn)價(jià)格這時(shí)有一個(gè)回落期。”中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授鐘曉青向南都記者表示。

宏源證券認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)投資符合4年左右的小周期，主要驅(qū)動(dòng)因素是政策周期或信貸周期。在現(xiàn)有政策不變的前提下，2014年隨著銀行信用趨緊以及銷售的下滑，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資將明顯減速，到2015年和2016年預(yù)計(jì)在小周期和長(zhǎng)周期下行疊加下，房地產(chǎn)投資將進(jìn)一步下行。

中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授鐘曉青告訴南都記者，相對(duì)于國(guó)外18年的房地產(chǎn)周期，中國(guó)4年的房產(chǎn)投資則顯得有些“風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大”。但是與周邊例如香港相比仍有上升的空間，所以近期內(nèi)也不會(huì)崩盤。

降溫對(duì)就業(yè)影響有限

“中國(guó)房?jī)r(jià)跌幅不超過(guò)三成就不會(huì)影響國(guó)內(nèi)就業(yè)，”這是國(guó)泰君安較新宏觀研報(bào)的觀點(diǎn)。

國(guó)泰君安證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜周二表示，房地產(chǎn)建筑的就業(yè)人數(shù)約占國(guó)內(nèi)總就業(yè)人口的一成，只要未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下跌幅度不超過(guò)三成，充分就業(yè)仍有保障。若房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)三成，那么國(guó)內(nèi)失業(yè)問(wèn)題就會(huì)凸現(xiàn)出來(lái)。

包括萬(wàn)科、保利等多家主流房地產(chǎn)企業(yè)都并不諱言當(dāng)前房地產(chǎn)已走完了黃金時(shí)代，利潤(rùn)將回歸，不過(guò)同時(shí)也都認(rèn)為未來(lái)幾年中國(guó)整體房地產(chǎn)出現(xiàn)斷崖式下跌的可能性較小。

中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授鐘曉青則在接受南都記者采訪時(shí)認(rèn)為，不宜過(guò)分夸大房地產(chǎn)在就業(yè)吸納中的作用。

“中國(guó)目前的就業(yè)拉動(dòng)主要靠榜首產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)，并不是靠房地產(chǎn)容納過(guò)多的就業(yè)人口，說(shuō)三成成下跌底線則是過(guò)分夸大了房地產(chǎn)的作用。”鐘曉青表示。

在國(guó)泰君安看來(lái)，以G D P構(gòu)成來(lái)看，一季度投資對(duì)G D P的貢獻(xiàn)率達(dá)四成，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在投資中占22.5%比重，簡(jiǎn)單測(cè)算，房地產(chǎn)對(duì)G D P的貢獻(xiàn)度達(dá)9%左右。

“目前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一二線城市非爭(zhēng)出地王不能拿下土地，面粉都比面包都貴了談何高利潤(rùn)？”方圓地產(chǎn)頭席市場(chǎng)分析師鄧浩志向南都記者表示利潤(rùn)向上爬可謂“壓力山大”，所以每遇樓市下行周期，地王項(xiàng)目必定虧損。地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)就10%左右。

下跌指數(shù)的判斷要依據(jù)城市類型和發(fā)展結(jié)構(gòu)判斷，合富房地產(chǎn)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)龍斌告訴南都記者，一線城市仍然有人口流入并存在較多的規(guī)劃利好，即便下跌也會(huì)有接盤者，剛需空間比較大，穩(wěn)定系數(shù)更高。

宏源證券總結(jié)分析國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)先于生產(chǎn)者/消費(fèi)者比例見(jiàn)頂。中國(guó)生產(chǎn)者/消費(fèi)者比例于2017年見(jiàn)頂，兩年內(nèi)下降0 .45%，按照美日經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化將導(dǎo)致房?jī)r(jià)每年下降1.8%-2.6%左右。中國(guó)1985-1990年經(jīng)歷了一波嬰兒潮，年均出生人口2300萬(wàn)人左右，1990年后每年出生人口持續(xù)大幅下降到2000年左右的1600萬(wàn)人左右，這意味著當(dāng)前中國(guó)正處于住房需求的頂部區(qū)域，住房需求的拐點(diǎn)已經(jīng)漸行漸近。

不過(guò)，摩根大通中國(guó)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌也表示，中國(guó)提高城鎮(zhèn)化率的計(jì)劃沒(méi)有停止，國(guó)內(nèi)家庭收入增長(zhǎng)也較為穩(wěn)固，這兩個(gè)因素將創(chuàng)造住宅需求。再加上較高的家庭儲(chǔ)蓄率，都是支撐市場(chǎng)的重要因素。

“拐點(diǎn)說(shuō)目前估計(jì)還是炒作，近期來(lái)看根本不可能，只是有些人的一廂情愿而已。”在鐘曉青看來(lái)，拐點(diǎn)論也還需要商榷。

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