很多人認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)。這沒(méi)錯(cuò)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)基數(shù)高，還可以以小博大，但這只是部分事實(shí)。許多人不知道的是，近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率和凈利率分別以年均下降2.5和1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度在快速走低，2015年行業(yè)利潤(rùn)率很有可能擊穿10%紅線。那么，利潤(rùn)都去哪兒了？房地產(chǎn)這桌“盛宴”還能吃多久？

利潤(rùn)都去哪兒了？

如果不考慮公允價(jià)值變動(dòng)收益、營(yíng)業(yè)外收支等因素的話，可以簡(jiǎn)單理解為，營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本等于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減去所得稅費(fèi)用等于凈利潤(rùn)。其中，營(yíng)業(yè)成本包括開發(fā)成本、利息支出、三項(xiàng)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、營(yíng)業(yè)稅及附加等。我們逐一分析構(gòu)成營(yíng)業(yè)成本的各項(xiàng)成本，看看利潤(rùn)是怎么減少的。

房地產(chǎn)開發(fā)成本基本包括兩大塊：土地費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用。在蘭德咨詢的成本標(biāo)準(zhǔn)科目體系中，開發(fā)成本通常細(xì)化為7項(xiàng)二級(jí)科目，分別是土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)和資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金成本）。

土 地費(fèi)用無(wú)疑是開發(fā)成本的大頭，這從每年全國(guó)土地出讓金收入和商品房銷售額可以看出。據(jù)財(cái)政部公布的據(jù)，2014年全國(guó)土地出讓金收入4.26萬(wàn)億，同比增3.2%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2014年全國(guó)商品房銷售額76292億元，同比下降6.3%。雖說(shuō)兩者不存在占比關(guān)系，而且土地出讓金也不僅是房企購(gòu)地款，但土地成本高，而且越來(lái)越高，是不得不承認(rèn)的事實(shí)。

當(dāng)然，在房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目層面，并不是都很高。蘭德咨詢建有220家房企的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)庫(kù)和近千個(gè)典型項(xiàng)目庫(kù)。數(shù)據(jù)顯示，不同企業(yè)、不同項(xiàng)目的土地成本占比相差非常大。例如，萬(wàn)達(dá)的平均土地成本占銷售均價(jià)約10%，龍湖約18%，萬(wàn)科約25%。另外，一般說(shuō)來(lái)，一線城市的土地成本占比通常高于二線城市，比如北京有些項(xiàng)目的樓面地價(jià)占銷售單價(jià)高達(dá)60%以上，甚至“面粉比面包貴”；二線城市通常高于三線城市，以此類推，在一些四五線城市，有些項(xiàng)目的土地成本可能只有10%左右。據(jù)了解，以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的雅居樂(lè)和布局城市郊區(qū)的碧桂園，土地成本都很低。無(wú)論高低，土地成本無(wú)疑都是開發(fā)成本的大頭。

相對(duì)而言，開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)等，屬于工程費(fèi)用，雖然也是開發(fā)成本的主體之一，但比較“剛性”。近年來(lái)，因?yàn)殚_發(fā)商要拼賣點(diǎn)、搏品質(zhì)，成本不得不上升，而且增幅較大。

資金成本是另一個(gè)成本大頭。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，加上這些年房企基本都是債養(yǎng)債模式，資金成本高無(wú)疑是房企的切膚之痛。到底有多高？能從兩個(gè)方面看出，一是金融機(jī)構(gòu)的高利潤(rùn)，二是房企的高息率。金融機(jī)構(gòu)利潤(rùn)之高就不展開說(shuō)了，僅工商銀行2014年凈利潤(rùn)就高達(dá)2763億元，估計(jì)“四大行”比房地產(chǎn)全行業(yè)幾萬(wàn)家企業(yè)的凈利潤(rùn)之和還要高。因?yàn)榉科竽陥?bào)中看不出全部有息負(fù)債額，而且負(fù)債利息支出部分要資本化，部分算作財(cái)務(wù)費(fèi)用，所以我們通常將資本化利息支出和財(cái)務(wù)費(fèi)用之和視為資金成本。公開資訊和我們的推算結(jié)果都顯示，近年來(lái)，算上信托、基金等，房企有息負(fù)債加權(quán)平均息率是10%左右。

截至4月9日，有82家滬深港上市房企公布了2014年年報(bào)，占總量197家的41.6%。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，82家企業(yè)中，凈利潤(rùn)共計(jì)860.4億元，同比增長(zhǎng)6.09%，而資金成本共計(jì)582.15億元，同比增長(zhǎng)26.9%。資金成本中，財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)170.3億元，同比增54.4%；利息支出為347.01億元，同比增長(zhǎng)17%。其中財(cái)務(wù)費(fèi)用，82家企業(yè)中，有70.7%的企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用有不同程度的增加，其中有46.4%的企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)率超過(guò)了50%。82家上市房企2009-2014年財(cái)務(wù)費(fèi)用及平均財(cái)務(wù)費(fèi)用率情況見下圖。

稅負(fù)高無(wú)疑是房?jī)r(jià)高、房企利潤(rùn)低的另一個(gè)原因。依照當(dāng)前稅制，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)有11種。這些稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和契稅等。這11種稅費(fèi)中，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房企的三大稅種。因?yàn)?014年年報(bào)還未全部發(fā)布，我們看看往年的數(shù)據(jù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年上市房企凈納稅額與凈利潤(rùn)之比為1.15:1。也就是說(shuō)，房企每賺2.15元，就要被征收1.15元。另?yè)?jù)新華社記者統(tǒng)計(jì)，2007年至2012年六年間，A股上市房企全年凈納稅額與凈利潤(rùn)之比通常保持在1:1左右。

除了稅，還有各種雜費(fèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中到底有多少雜費(fèi)？恒大集團(tuán)曾經(jīng)對(duì)公司有投資項(xiàng)目的全國(guó)130多個(gè)城市的審批狀況進(jìn)行過(guò)統(tǒng)計(jì)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從購(gòu)地到竣工交樓，再到給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，雖然每個(gè)城市情況不一，但也少則蓋50多個(gè)章，多則蓋110多個(gè)章。當(dāng)然了，幾乎蓋每個(gè)章，都要收費(fèi)。據(jù)恒大統(tǒng)計(jì)，收費(fèi)較少的城市也有37種雜費(fèi)，較多的有157種。

據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的11種稅費(fèi)，約占房?jī)r(jià)的13%-15%；各類規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)，約占房?jī)r(jià)的8%-12%——稅費(fèi)全部加起來(lái)，約占房?jī)r(jià)的20%-25%，有些三四線城市甚至高于25%。

資金成本和稅費(fèi)到底吃掉了多少利潤(rùn)，從房企利息支出、納稅額和凈利潤(rùn)對(duì)比可以看出端倪。2014年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)157億元，資金成本和納稅額合計(jì)是126.05億元，與凈利潤(rùn)之比是0.79；其中資金成本是72.6億元、納稅額是51.24億元。金地集團(tuán)凈利潤(rùn)39.97億元，資金成本和納稅額合計(jì)是44.95億元，與凈利潤(rùn)之比是1.12；其中資金成本是31.21億元、納稅額是13.74億元。招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)44.17億元，資金成本和納稅額合計(jì)是50.28億元，與凈利潤(rùn)之比是1.34；其中資金成本是18.94億元、納稅額是31.34億元。

土地儲(chǔ)備、資金成本，還有名目繁多的各種稅費(fèi)，一項(xiàng)項(xiàng)加起來(lái)，結(jié)果就是成本越來(lái)越高。因?yàn)榻陙?lái)商品房施工面積和庫(kù)存面積都很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的售價(jià)壓力也越來(lái)越大，所以大都不敢冒然漲價(jià)。于是，兩個(gè)因素相互夾擊的結(jié)果是，房企利潤(rùn)率越來(lái)越低。

近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率和凈利率分別以年均下降2.5和1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度在快速走低。依次趨勢(shì)估算，2015年行業(yè)利潤(rùn)率很有可能擊穿10%紅線，房地產(chǎn)開發(fā)也將會(huì)進(jìn)入中利行業(yè)之列。

如何控制成本？

關(guān)于成本控制，相關(guān)文章很多，但絕大多數(shù)文章盡管說(shuō)的都是全過(guò)程、全成本，其實(shí)內(nèi)容還是重于如何控制工程成本。在此，我們真正說(shuō)說(shuō)如何控制全成本，但限于篇幅，只說(shuō)。

頭先是土地成本控制。我們推算出各家房企土地成本占比后發(fā)現(xiàn)，占比較低的幾乎都是以產(chǎn)品模式為先導(dǎo)的企業(yè)，例如萬(wàn)達(dá)、碧桂園、雅居樂(lè)。有必要指出的是，雖然有些企業(yè)的土地成本也很低，例如中信、魯能等，以及近年來(lái)轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的一些企業(yè)，但因?yàn)橹苻D(zhuǎn)率低，企業(yè)及項(xiàng)目收益率并不高。所以，要控制土地成本和提高收益率，頭要考慮如何做到模式先導(dǎo)，如何提高周轉(zhuǎn)率。要同時(shí)做到這兩者，產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化是必由之路，萬(wàn)達(dá)、碧桂園即如此。

其次，要轉(zhuǎn)變成本控制。我們注意到，絕大多數(shù)房企都習(xí)慣并擅長(zhǎng)于工程費(fèi)用控制。通常做法是，設(shè)定成本控制目標(biāo)，由成本部門進(jìn)行總體控制，并分解到各部門。幾乎所有管理咨詢機(jī)構(gòu)也基本按照“三全”（全成本、全過(guò)程、全員）理念進(jìn)行成本管理體系設(shè)計(jì)。這些做法的實(shí)效如何呢？顯然不太理想！

企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到，傳統(tǒng)的成本管控方式幾乎沒(méi)有多少挖潛空間了。比如建安工程費(fèi)，其實(shí)已非常透明，挖潛空間已極為有限。如果一味地壓價(jià)，且不說(shuō)很難與“乙方”建立起長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，而且也難以保證工程及部品質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)“質(zhì)量門”事件。因此，企業(yè)該做的已不是反思了，而是要全面改變傳統(tǒng)的成本管控方式。

傳統(tǒng)的，恰是低效甚至無(wú)效的；被忽視的，往往是有很大挖潛空間的。通過(guò)研究成本費(fèi)用利潤(rùn)率較高的企業(yè)的成本管控方式后發(fā)現(xiàn)，資金成本和三項(xiàng)費(fèi)用才是成本控制的重中之重。

要控制資金成本，頭先要優(yōu)化調(diào)整“結(jié)構(gòu)”。在研評(píng)7的“結(jié)構(gòu)”專題中，我們?cè)f(shuō)過(guò)房企的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、資金池與現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，在此不再贅述。其次，要千方百計(jì)地提高效率。道理很簡(jiǎn)單，假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目土地成本和前期投入10億元，按10%息率計(jì)算，每天的資金成本就是27.4萬(wàn)元。大量事實(shí)證明，提高效率是降低成本的較有效方法，而提高效率的較有效方法是提高推行產(chǎn)品線開發(fā)來(lái)提高周轉(zhuǎn)率。

至于項(xiàng)目層面的開發(fā)間接費(fèi)和公司層面的三項(xiàng)費(fèi)用，在成本中占比并不高，但因?yàn)閷儆诳煽爻杀?，也是房企成本控制的。蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，不同企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用率高低差別非常明顯。詳見下表。

第三，做好成本利潤(rùn)優(yōu)化是關(guān)鍵。盡管行業(yè)平均利潤(rùn)率越來(lái)越低，盡管剛性成本越來(lái)越高，但畢竟說(shuō)的是行業(yè)總體趨勢(shì)。

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