4月13日，蘭德咨詢向記者提供的較新數(shù)據(jù)顯示，剔除數(shù)據(jù)不全房企，滬深港三市82家上市房企凈利潤(rùn)總計(jì)860.4億元，同比增長(zhǎng)6.09%，但從全行業(yè)來(lái)看，凈利潤(rùn)指標(biāo)可能并不好看。

“近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率和凈利率分別以年均下降約2.5%和1%的速度快速走低?！碧m德咨詢總裁宋延慶表示，2015年行業(yè)利潤(rùn)率很有可能擊穿10%的紅線。

那么，利潤(rùn)都去哪兒了?據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，上述82家上市房企的資金成本總計(jì)582.15億元，同比增長(zhǎng)26.9%，為凈利潤(rùn)的68%;利息支出為347.01億元，同比增長(zhǎng)17%，為凈利潤(rùn)的40%以上。

利息支出為凈利的40%

“如 果不考慮公允價(jià)值變動(dòng)收益、營(yíng)業(yè)外收支等因素的話，可以簡(jiǎn)單理解為，營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本等于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減去所得稅費(fèi)用等于凈利潤(rùn)?！彼窝討c向 《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，而營(yíng)業(yè)成本包括開發(fā)成本、利息支出、三項(xiàng)費(fèi)用(銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用)、營(yíng)業(yè)稅及附加等。

在開發(fā)成本中，土地費(fèi)用占比，資本化的財(cái)務(wù)費(fèi)用(資金成本)占比也相對(duì)較高。據(jù)蘭德咨詢監(jiān)測(cè)，不同企業(yè)、不同項(xiàng)目的土地成本占比相差非常大。例如，萬(wàn)達(dá)的平均土地成本占銷售均價(jià)約10%，龍湖約18%，萬(wàn)科約25%。

值得注意的是，近年來(lái)利息支出和三項(xiàng)費(fèi)用侵占凈利的比例也都在增加。

據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)、中海發(fā)展和碧桂園這6家千億元級(jí)房企利息支出均出現(xiàn)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度分別為3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

由此可見，即使地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)一樣難以避免利息支出快速增長(zhǎng)的局面。據(jù)蘭德咨詢推算，近年來(lái)，算上信托、基金等，房企有息負(fù)債加權(quán)平均息率是10%左右。不過(guò)，有想法的房企早在2014年初就意識(shí)到了凈利潤(rùn)遭到侵蝕的行業(yè)趨勢(shì)。

鑒于此，開發(fā)商近年來(lái)開始用提高推行產(chǎn)品線開發(fā)的方式來(lái)提高周轉(zhuǎn)率。同時(shí)，“管控成本”已經(jīng)成為部分房企制定年度任務(wù)的重要指標(biāo)。

“從戰(zhàn)略高度來(lái)看，統(tǒng)籌和優(yōu)化價(jià)值成本，完全能控制住成本，并把降低的利潤(rùn)率給拉升起來(lái)。”宋延慶表示，從成本角度來(lái)看，未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)，將是比拼“精巧”的時(shí)代，誰(shuí)的費(fèi)效比低，誰(shuí)的價(jià)值鏈上利潤(rùn)源就多，誰(shuí)就更有降價(jià)的底氣。

七成房企財(cái)務(wù)費(fèi)用增加

據(jù)蘭德咨詢向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的另一組數(shù)據(jù)顯示，在上述82家房企的資金成本中，財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)170.3億元，同比增54.4%。其中，有70.7%的企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用有不同程度的增加，其中有46.4%的企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)率超過(guò)了50%。

從 2009年至2014年82家上市房企財(cái)務(wù)費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用率來(lái)看，財(cái)務(wù)費(fèi)用一直在快速增長(zhǎng)，由2009年的34.4億元上升至2014年的170.3億 元。而從平均財(cái)務(wù)費(fèi)用率來(lái)看，僅2013年出現(xiàn)回落，由2012年的2.0%降至2013年的1.47%，2014年則馬上爬升至2.22%。

宋延慶向記者表示，“由于房企年報(bào)中看不出全部有息負(fù)債額，而且負(fù)債利息支出部分要資本化，部分算作財(cái)務(wù)費(fèi)用，所以我們通常將資本化利息支出和財(cái)務(wù)費(fèi)用之和視為資金成本?！?/p>

顯然，這意味著財(cái)務(wù)費(fèi)用的增長(zhǎng)將加重房企資金成本的負(fù)擔(dān)。而鑒于房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，加上這些年房企基本都是利用“以債養(yǎng)債”的高杠桿模式運(yùn)營(yíng)，因此資金成本早已成為侵蝕房企利潤(rùn)的另一個(gè)成本大頭。

據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，82家上市房企的資金成本總計(jì)582.15億元，同比增長(zhǎng)26.9%，為凈利潤(rùn)的68%。

除此之外，各種稅費(fèi)也在侵蝕房企利潤(rùn)。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的11種稅費(fèi)，約占房?jī)r(jià)的13%-15%;各類規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)，約占房?jī)r(jià)的8%-12%——稅費(fèi)全部加起來(lái)，約占房?jī)r(jià)的20%-25%，有些三、四線城市甚至高于25%。

“當(dāng) 市場(chǎng)轉(zhuǎn)為購(gòu)方市場(chǎng)時(shí)，運(yùn)用傳統(tǒng)方式壓低開發(fā)成本中的工程費(fèi)用等手段，若造成質(zhì)量問(wèn)題，將會(huì)對(duì)開發(fā)商造成更大的反噬，比如此前業(yè)內(nèi)被曝光的各種‘質(zhì)量門’事 件?！绷碛蟹治鋈耸肯虮緢?bào)記者稱，所以，對(duì)于剛性成本的控制，可能很難見效，而且開發(fā)技術(shù)都較為成熟，這無(wú)法成為企業(yè)獨(dú)有的減少成本的優(yōu)勢(shì)，在這種市場(chǎng)環(huán) 境下，要想減少財(cái)務(wù)費(fèi)用、三項(xiàng)費(fèi)用以及利息支出等各種資金成本的壓力，改變傳統(tǒng)方式，包括運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維去優(yōu)化銷售費(fèi)用等手段將成為開發(fā)商管控成本的有效 途徑。

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