3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房頭付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購購頭套房頭付較低降至二成。同日，財(cái)政部和國(guó)稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四部委聯(lián)手打出“金融+財(cái)稅”的政策組合拳，與2008年末出臺(tái)的樓市政策似曾相識(shí)。2008年10月，出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》等措施，規(guī)定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅“五改二”，頭套房和二套房較低頭付款比例下調(diào)至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)向，當(dāng)年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過5 0 %；銷售額高達(dá)4 .4萬億元，同比增長(zhǎng)83%。

  此次新政出臺(tái)，會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015年樓市新特征。

  供需格局悄然生變

  據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)，全國(guó)商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長(zhǎng)明顯，中國(guó)房地產(chǎn)供求格局已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。

  2009年，樓市的回暖是以頭次購房為主的剛性需求較早撬動(dòng)了一線城市樓市的堅(jiān)冰，形成市場(chǎng)復(fù)蘇的“榜首推動(dòng)力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進(jìn)場(chǎng)，并一度成為購購主力。

  瑞銀頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為：“事實(shí)上，中國(guó)住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化———當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)和住房改善帶來的需求。由于房?jī)r(jià)下降以及理財(cái)產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

  信貸松緊不同 樓市“蓄水池”作用弱化

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2010年起，中國(guó)樓市的信貸環(huán)境也由松趨緊。貨幣供應(yīng)量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應(yīng)弱化。

  安信證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，2009年的貨幣環(huán)境十分寬松，加之經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入提高快，“這時(shí)候老百姓購房，也是非常理性的選擇”。

  高善文表示，“2009年，在4萬億的財(cái)政刺激和10萬億的貨幣刺激下，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)出歷史新高，無論是一線城市還是二線城市，甚至包括縣一級(jí)的地方都創(chuàng)了歷史新高。”而在當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上正處于去泡沫和去存貨的進(jìn)程中。在此背景下，市場(chǎng)正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應(yīng)。“這種供應(yīng)過剩主要出現(xiàn)在二三線城市。”

  一位銀行人士告訴記者，2009年，銀行有大量的信貸額度，當(dāng)時(shí)房貸屬于優(yōu)質(zhì)貸款品種，為增加房貸配給，7折利率屢見不鮮。而現(xiàn)在在整體房?jī)r(jià)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，銀行甚至連頭套房購購者都不愿意給予優(yōu)惠利率。

  理財(cái)產(chǎn)品崛起 居民金融資產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移

  “為什么大家愿意購房子？因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得猛，過去20年炒股賠得多、賺得少，而購房子是肯定賺的，由于缺乏投資渠道，因此樓市的投資性需求比較高。”上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，過去三年，理財(cái)產(chǎn)品的崛起，讓中國(guó)居民的金融資產(chǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

  汪濤認(rèn)為，去年以來，由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)顯現(xiàn)出停滯狀態(tài)，許多城市的投資性購房需求發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。“這是因?yàn)橥顿Y性購房就是看漲，如果房?jī)r(jià)漲幅不大或者下跌，那么在大部分城市投資購房的收益其實(shí)是負(fù)的。我國(guó)住房租金收益率非常低，而理財(cái)產(chǎn)品一般收益率在4%-5%。

  根據(jù)瑞銀證券統(tǒng)計(jì)，2014年，居民金融資產(chǎn)約有16%投放于理財(cái)產(chǎn)品，股市投資則占到居民財(cái)富的19%。“相比2009年，中國(guó)投資者有了比房地產(chǎn)更好的投資渠道，加之隨著人民幣國(guó)際化和資本賬戶管制的逐漸放松，投資海外資產(chǎn)也比以前更加容易了。”

  招商地產(chǎn)南京公司副總經(jīng)理孫海平分析，在三四線城市，新政策不會(huì)在短期內(nèi)立竿見影。從全國(guó)來看，新政對(duì)開發(fā)商雖說是利好，但直接漲價(jià)還不太現(xiàn)實(shí)，房企應(yīng)該還是去庫存以跑量為主基調(diào)。
 

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