2016年下半年樓市走勢(shì)又將如何?政策會(huì)不會(huì)持續(xù)保持寬松?會(huì)不會(huì)繼續(xù)維持量升價(jià)漲格局?二線城市表現(xiàn)又會(huì)如何?一線城市有無(wú)重新奪回“領(lǐng)頭羊”的可能……諸多問(wèn)題需要找到答案。

    謎題1:政策寬松到何時(shí)

    下半年樓市政策是不是會(huì)繼續(xù)保持寬松，這對(duì)接下來(lái)的樓市走勢(shì)至關(guān)重要。

    考慮到當(dāng)前市場(chǎng)仍然面臨巨大庫(kù)存壓力，今年下半年樓市政策整體保持寬松態(tài)勢(shì)的可能性極大。截止到目前，國(guó)內(nèi)樓市庫(kù)存約有7億平方米，但專家估計(jì)，這只是待售面積數(shù)量，如果加上在建面積，以及保障房、單位自建等，庫(kù)存壓力會(huì)更大。在這種情況下，今年下半年的基調(diào)仍然是“去庫(kù)存”，所以保持政策寬松，有利于刺激住房需求。

    不過(guò)在“分類調(diào)控、因城施策”的總體調(diào)控思路下，對(duì)于過(guò)熱城市，調(diào)控有可能會(huì)收緊。自3月份以來(lái)，包括上海、深圳、蘇州、南京、合肥等城市出臺(tái)調(diào)控政策，分別從土地、銀行信貸、限購(gòu)等多個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)控。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，包括廈門(mén)、青島等城市，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲情形，調(diào)控極有可能會(huì)收緊。

    謎題2:二線樓市會(huì)繼續(xù)瘋狂嗎

    二線城市接棒一線城市上漲，這種態(tài)勢(shì)在今年下半年會(huì)不會(huì)繼續(xù)下去?

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份中國(guó)70座大中城市房?jī)r(jià)上漲6.9%，較4月份的6.2%出現(xiàn)加速，其中二線城市貢獻(xiàn)更大。沿海城市廈門(mén)同比上漲28%，南京、蘇州和合肥漲幅也超過(guò)20%，高于北京房?jī)r(jià)漲幅。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為，在上半年多輪救市政策刺激下，需求大量透支，這一輪量?jī)r(jià)齊升較多持續(xù)到今年上半年，下半年開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能來(lái)臨。

    謎題3:一線樓市會(huì)否再起蓬頭

    受制于政策調(diào)控的一線城市，房?jī)r(jià)漲勢(shì)已經(jīng)放緩，但當(dāng)前供不應(yīng)求局面并未改變，那么在今年下半年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再次大漲?

    一線城市房?jī)r(jià)漲幅放緩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，對(duì)一二三線70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算得知，5月份，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為2.0%、1.3%和0.4%，而4月份分別為2.8%、1.4%和0.6%。三類城市的增幅均有收窄，其中一線城市收窄幅度更大。

    不過(guò)專家表示，由于一線城市供不應(yīng)求局面還將持續(xù)，所以房?jī)r(jià)仍有望上漲。據(jù)了解，除了深圳之外，包括北上廣三大一線城市，其存銷比在7~9個(gè)月，低于10~15個(gè)月的合理水平，處于供不應(yīng)求區(qū)間。基于目前一線城市可售房源嚴(yán)重不足的事實(shí)，后續(xù)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。但受相應(yīng)政策調(diào)控的影響，增幅或繼續(xù)收窄，因此基本沒(méi)有可能會(huì)大漲。

    謎題4:“地王”會(huì)否批量出現(xiàn)

    “地王”會(huì)不會(huì)繼續(xù)批量出現(xiàn)?成為今年下半年樓市又一受關(guān)注的謎題。

    用“大熱”來(lái)形容2016年上半年的土地市場(chǎng)再貼切不過(guò)。今年前5個(gè)月，全國(guó)共出現(xiàn)118個(gè)“地王”，僅5月份就誕生了69個(gè)“地王”，其中位于二三線城市的共有56個(gè)。觀察今年的“地王”現(xiàn)象，特點(diǎn)非常明顯，不僅數(shù)量多，而且溢價(jià)率也很高，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也造成了不可低估的影響。

    不過(guò)地方政府已經(jīng)關(guān)注到了這種現(xiàn)象，已經(jīng)出手干預(yù)。如蘇州推出“熔斷”措施，合肥出臺(tái)政策調(diào)整土地價(jià)款繳納時(shí)間，南京也表示正對(duì)地價(jià)過(guò)高現(xiàn)象進(jìn)行干預(yù)。雖然地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴程度在短期內(nèi)不會(huì)降低，但出于民生考慮也不會(huì)允許地價(jià)上漲過(guò)快，所以在今年下半年還會(huì)有“地王”出現(xiàn)，但大規(guī)模出現(xiàn)的可能性會(huì)已經(jīng)不大。

    謎題5:樓市走勢(shì)放緩會(huì)否加劇

    雖然樓市仍處在量升價(jià)漲階段，但卻出現(xiàn)放緩跡象，這種情形會(huì)不會(huì)進(jìn)一步加劇，并形成反轉(zhuǎn)?

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較近公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，房屋新開(kāi)工面積同比增速?gòu)?月的25.9%降至10.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速?gòu)?月的9.6%降至6.5%;今年1~5月，全國(guó)商品房銷售面積47954萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，增速比前4月回落3.3%，商品房銷售額36775億元，增長(zhǎng)50.7%，增速回落5.2%。有市場(chǎng)分析人士指出，政策刺激推動(dòng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇可能無(wú)法持久，并有可能在今年三季度迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。不過(guò)考慮到當(dāng)前政府仍在致力于去庫(kù)存，所以不太可能會(huì)允許放緩加劇，并導(dǎo)致出現(xiàn)新一輪的低潮。

    謎題6:豪宅走熱會(huì)到何時(shí)

    在改善型需求的推動(dòng)下，滬上豪宅市場(chǎng)仍然火熱異常，這種情形還能持續(xù)多久?

    據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至6月中旬，上海新房市場(chǎng)中高端豪宅(成交均價(jià)10萬(wàn)元/㎡以上)成交量為630多套，與去年同期相比大幅上漲4倍，并且已超去年全年成交量，再創(chuàng)歷史新高。投資渠道的缺失，以及改善型需求的放量，使得市場(chǎng)對(duì)豪宅的需求進(jìn)一步放量。不過(guò)預(yù)計(jì)這種情形還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間至今年年底，等待市場(chǎng)需求完全釋放之后，會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)。

    謎題7:房企座次會(huì)否發(fā)生改變

    城頭變幻大王旗，今年集團(tuán)有哪些房企會(huì)掉隊(duì)?又有哪些房企會(huì)“彎道超車(chē)”?

    根據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，萬(wàn)科以1440.0億元排名榜頭，有可能會(huì)捍衛(wèi)老大地位。緊隨其后的是恒大地產(chǎn)，達(dá)到1122.3億元，碧桂園以949.2億元排名第3，而去年的年度亞軍綠地集團(tuán)，僅以835.0億元排名第4，僅超出第5名保利地產(chǎn)23億元。掉隊(duì)的房企可能是萬(wàn)達(dá)等，目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)銷售排名已經(jīng)跌出前10，以350.4億元排在第11位;而此前兩年名聲鵲起的新貴泰禾集團(tuán)，已經(jīng)滑落至第56位，銷售額僅91.5億元。

    謎題8:房租還會(huì)上漲嗎

    房?jī)r(jià)的上漲傳導(dǎo)到了房租市場(chǎng)，并導(dǎo)致房租持續(xù)上漲，這種情況還會(huì)持續(xù)多久?

    自2015年初以來(lái)，房租開(kāi)啟了上漲模式，并持續(xù)至今。數(shù)據(jù)表明，北京、上海、深圳三地房租達(dá)到70元/平方米·月，意味著租住一套兩房，月租金超過(guò)7000元，相當(dāng)于一個(gè)普通白領(lǐng)的月收入。有調(diào)查顯示，目前工薪租房開(kāi)銷已經(jīng)達(dá)到月收入的3~4成，接近了上限，這會(huì)阻礙租金水平進(jìn)一步上漲，所以房租上漲態(tài)勢(shì)有望放緩。

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