風(fēng)險性分析

頭先，法律風(fēng)險的來源及防范法律風(fēng)險是因為違反法律規(guī)定而致使預(yù)期權(quán)益得不到實現(xiàn)的可能性。法律風(fēng)險產(chǎn)生的前提是行為違法。物業(yè)購賣中法律風(fēng)險一般源于：，發(fā)展商沒有合格的開發(fā)主體資格。根據(jù)有關(guān)條例規(guī)定，只有具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位才能開發(fā)房地產(chǎn)，并且不同資質(zhì)等級企業(yè)可開發(fā)的房地產(chǎn)項目不同。

　　因此，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的企業(yè)開發(fā)的項目將受到行政處罰，其交易行為可能導(dǎo)致不合法。而且，這種非法狀況很容易引發(fā)巨大的商業(yè)風(fēng)險。

其次，發(fā)展商開發(fā)物業(yè)的過程與行為全部違法或某些環(huán)節(jié)違法。這主要表現(xiàn)在：（一）未能有償取得國有土地使用權(quán)或取得程序違法；（二）未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或取得程序不合法、不合格；（三）未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或取得程序不合法、不合格；（四）未取得《建設(shè)工程開工證》或取得程序不合法、不合格。第三，發(fā)展商銷售物業(yè)之行為不符合法定條件。這主要表現(xiàn)在發(fā)展商未取得銷售或預(yù)售許可證，或許可證與所銷物業(yè)不一致。無許可證一般意味著發(fā)展商銷售物業(yè)存在嚴(yán)重缺陷，置業(yè)者購購這樣的物業(yè)的合同將無法登記，得不到法律保護，所購購的物業(yè)無法過戶并申請產(chǎn)權(quán)證書。第四，物業(yè)購賣行為的形式不符合法律要求。這主要表現(xiàn)在購賣合同缺乏主要條款或關(guān)鍵問題約定不明，或相互沖突致使合同不能成立以及合同簽訂后不及時辦理登記備案手續(xù)，而致使合同之效力不確定。

　　在此應(yīng)特別指出的是，有些置業(yè)者自以為了解行情，加之前幾年房地產(chǎn)市場管理較為混亂的情形，以為自己購購的物業(yè)萬一有什么問題，政府不會讓老百姓吃虧。筆者認為，在市場經(jīng)濟意識漸成為社會共識、房產(chǎn)法規(guī)漸趨完善的時候，這種想法十分危險。商業(yè)風(fēng)險評估與防范商業(yè)風(fēng)險指因發(fā)展商、銷售代理商與置業(yè)者自身經(jīng)營狀況惡化致使預(yù)期權(quán)益不能實現(xiàn)的可能性。就發(fā)展商而言，商業(yè)風(fēng)險常表現(xiàn)在以下幾個方面：一是發(fā)展商由多個股東組成，股東之間在投入分配問題上產(chǎn)生糾紛，嚴(yán)重阻礙項目之順利開發(fā)；二是發(fā)展商開發(fā)銷售策略失誤，致使后續(xù)資金不能保證，原因常常是發(fā)展商開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，或挪用銷售回籠資金投資于其他項目、事業(yè)等。三是受宏觀形勢及金融政策影響，不能順利銷售，不能有效融資。

適用性分析

　　要判定是否適用，頭先要確定購購目的，用來投資與用于自己居住是兩種不同的購購目的。對于自用的，要根據(jù)家庭人口、交通狀況、工作特點、小區(qū)物業(yè)管理狀況等因素來決定，以及應(yīng)適度考慮將來自己的經(jīng)濟變化所引起的生活要求變化程度來確定。對于購來作為投資，則主要考慮保值增值潛力問題。對于長期出租，應(yīng)考慮出租機會、率以及風(fēng)險等。

保值增值潛力評估

　　在通常情況下，保值增值問題與以下因素有更直接的關(guān)系：

１．物業(yè)之地理條件，即通常所說的地段，這是決定物業(yè)內(nèi)在價值之較重要因素之一。包括物業(yè)與城市活動區(qū)域的距離及聯(lián)絡(luò)交通狀況，以及物業(yè)所在地的人文環(huán)境等。

２．物業(yè)自身品質(zhì)，包括房型、戶型、面積、工程質(zhì)量與裝修質(zhì)量、配套設(shè)施完備程度，小區(qū)物業(yè)管理類型與水平。

３．物業(yè)之購入成本。這包括樓款及國家稅收、政府費用、中介機構(gòu)收取的服務(wù)費等。

王東海

（北京晨報）

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