■答：房屋外墻和屋面的使用權(quán)歸業(yè)主共有。

　　很多人認(rèn)為購(gòu)房人當(dāng)然擁有外墻和屋面（天臺(tái)或平臺(tái)）的使用權(quán)，但自己的觀點(diǎn)不等于能夠作為現(xiàn)實(shí)中的標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)城市的商品房大部分不是獨(dú)立屋，而是多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同住在一幢大樓里，這就存在一個(gè)保護(hù)建筑外觀一致性的問(wèn)題，雖然按政府規(guī)定的面積分?jǐn)傇瓌t：“非公用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積”，但并不等于擁有“非公用墻墻體”的業(yè)主可以任意使用大樓外墻自己擁有的部分。

　　對(duì)于屋面（天臺(tái)或平臺(tái)），由于政府規(guī)定的面積分?jǐn)傇瓌t只規(guī)定了平面的分?jǐn)傇瓌t，而沒(méi)有規(guī)定立體的分?jǐn)傇瓌t，在樓下的業(yè)主很容易理解屋里的地面和房頂屬于自己，而房頂?shù)牧硪幻鎸儆跇巧系臉I(yè)主，不屬于自己，可對(duì)于住在頂層的業(yè)主，卻說(shuō)不清樓頂?shù)奈萃饬硪幻鎸儆谡l(shuí)？對(duì)此，頂層的業(yè)主希望歸自己，多一些可利用的地方；房地產(chǎn)商也希望歸自己，可以做廣告或方便出售頂層（經(jīng)常有房地產(chǎn)商說(shuō)天臺(tái)或平臺(tái)）；其它業(yè)主則希望歸大家，以保持樓宇整體形象。

　　有人試圖用《商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》證明屋面含在銷(xiāo)售面積成本中，但實(shí)際操作中，對(duì)商品房的定價(jià)完全由房地產(chǎn)商自己決定，房地產(chǎn)商非要說(shuō)它賣(mài)的面積沒(méi)有計(jì)算屋面的成本，政府又能如何作為呢？

　　筆者理解商品房購(gòu)賣(mài)合同示范文本，所以沒(méi)有提及外墻和屋面產(chǎn)權(quán)，而是說(shuō)使用權(quán)，實(shí)際上是在回避這個(gè)很難講清的問(wèn)題，不管產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)，只要大家（不管有產(chǎn)權(quán)的、還是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的）都在合同上做了約定，再發(fā)生糾紛，按合同處理即可。

　　因此，購(gòu)房人在簽合同時(shí)一定不要忽略合同第十七條的約定，外墻和屋面使用權(quán)歸業(yè)主共有，將來(lái)統(tǒng)一管理、保持外觀統(tǒng)一比較容易。而寄希望房地產(chǎn)商屋面購(gòu)頂層的購(gòu)房人，較好不要這種施舍，要在合同中約定清楚屋面究竟歸誰(shuí)使用。

同樣道理，購(gòu)房人和房地產(chǎn)商較好在合同中也能約定清楚樓門(mén)前底層用戶(hù)窗戶(hù)下的小綠地歸誰(shuí)使用，避免將來(lái)不必要的糾紛，因?yàn)槟壳皟?nèi)銷(xiāo)房沒(méi)有進(jìn)行土地劃分，這個(gè)問(wèn)題就是到法院也很難有人能找出判案的明確依據(jù)。

　　劉宏誠(chéng)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(xiàn)（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！