在一些社區(qū)曾經(jīng)發(fā)生這樣的現(xiàn)象--部分樓宇緊鄰鬧市和商業(yè)街，于是被精明的商家 相中 安裝廣告牌或豎起霓虹燈。發(fā)展商自然獲利不少，但許多業(yè)主對(duì)此則非常不滿，他們認(rèn)為隨著商品房權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，建筑外墻面的所有權(quán)和使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，產(chǎn)生的收益自然歸全體業(yè)主所有。對(duì)此，雙方爭(zhēng)議很大，由此還產(chǎn)生了一些糾紛。那么，商品房所在樓宇的外墻使用權(quán)究竟屬于哪一方？與此相關(guān)的樓宇的屋面使用權(quán)、樓宇的命名權(quán)和小區(qū)的命名權(quán)又是誰(shuí)說(shuō)了算？歸根結(jié)底，這是一個(gè)涉及開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房及公共配套建筑、設(shè)施的權(quán)利界定及權(quán)利保留的問(wèn)題--

商品房交易十大問(wèn)題系列探析之八

開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)不要濫用你的權(quán)利

北京勞賽德律師事務(wù)所 蔡耀忠律師

開(kāi)發(fā)商保留部分權(quán)利的由來(lái)

根據(jù)建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條規(guī)定：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)在房屋竣工后的３個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。

商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起６０日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

從以上規(guī)定可知，對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，因房屋的國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及房屋竣工驗(yàn)收資料均由開(kāi)發(fā)商以自己的名義取得，因此，商品房竣工后，頭先應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，由開(kāi)發(fā)商取得整幢樓的房屋所有權(quán)證或確權(quán)證明文件（一般稱大產(chǎn)權(quán)）。然后，根據(jù)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》的約定，購(gòu)賣(mài)雙方在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，由購(gòu)房人取得其所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證（一般稱小產(chǎn)權(quán)）。也就是說(shuō)，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售過(guò)程中，頭先由開(kāi)發(fā)商取得商品房及相關(guān)配套建筑、配套設(shè)施的所有權(quán)，然后再分割過(guò)戶給購(gòu)房人，因此，就存在開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中保留某些權(quán)利的問(wèn)題，下面就開(kāi)發(fā)商通常予以保留的幾種權(quán)利進(jìn)行分析。

開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)的保留及限制

商品房外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)屬于全體業(yè)主

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》及北京市國(guó)土資源和房屋管理局 關(guān)于重新印發(fā)《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的通知 的有關(guān)規(guī)定，商品房的外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半計(jì)入整幢商品房的公用建筑面積，由該幢商品房的全體業(yè)主分?jǐn)偂Ｒ簿褪钦f(shuō)商品房的外墻面的所有權(quán)屬于該幢商品房的全體業(yè)主共同所有，當(dāng)然，外墻面的使用權(quán)也屬于該幢商品房的全體業(yè)主。實(shí)踐中，某些商品房地處鬧市區(qū)或臨街，其外墻可安裝廣告，外墻使用權(quán)有一定的商業(yè)價(jià)值，開(kāi)發(fā)商則希望能保留商品房外墻面的使用權(quán)，在外墻面上制作廣告以獲得收益。

商品房的屋面是商品房不可分割的組成部分，屋面的所有權(quán)應(yīng)屬于該幢商品房屋面所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人共同所有，當(dāng)然，屋面的使用權(quán)也屬于該屋面所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人。同樣，因屋面上可設(shè)置、安裝廣告牌或電信發(fā)射裝置等，屋面使用權(quán)也具有了一定的商業(yè)價(jià)值，因此，開(kāi)發(fā)商也希望能保留商品房屋面的使用權(quán)。另外，某些開(kāi)發(fā)商把部分屋面的使用權(quán)作為屋頂花園 給購(gòu)購(gòu)頂層房屋的購(gòu)房人，并在合同中約定由其享有屋頂花園的專有使用權(quán)，這實(shí)際上也是開(kāi)發(fā)商處分了屬于其他產(chǎn)權(quán)人的屋面使用權(quán)。

開(kāi)發(fā)商可以有限制地保留商品房外墻面和屋面的使用權(quán)

商品房外墻面和屋面均是商品房不可分割的一部分，目前，國(guó)家和北京市現(xiàn)有的法律、法規(guī)、規(guī)章均未對(duì)開(kāi)發(fā)商能否保留商品房外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)作出明確規(guī)定。國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部共同制作的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》示范文本第十七條明確要求購(gòu)賣(mài)雙方就商品房外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)作出約定，說(shuō)明并不禁止開(kāi)發(fā)商保留商品房外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)。

１．必須在《商品房購(gòu)賣(mài)合同》中予以約定

從上述分析可知，商品房的外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)屬于該幢商品房全體業(yè)主。根據(jù)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第七條的規(guī)定：異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。因此，開(kāi)發(fā)商若要保留外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)，必須在《商品房購(gòu)賣(mài)合同》中與該幢商品房的全部購(gòu)購(gòu)人約定，否則，開(kāi)發(fā)商不能保留該商品房的外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)。同樣，對(duì)于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售頂層商品房 平臺(tái)的，開(kāi)發(fā)商也必須與該平臺(tái)覆蓋范圍下各層的購(gòu)房人約定，該平臺(tái)由頂層住戶享有專有使用權(quán)。

２．必須承擔(dān)相關(guān)的修繕責(zé)任

建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第九條的規(guī)定：異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞，所需修繕費(fèi)用以下列原則處理：共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)；屋蓋的修繕，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)?？梢?jiàn)，商品房外墻面和屋面的修繕責(zé)任是由房屋所有人（購(gòu)房人）承擔(dān)的。筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商保留商品房外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)，而又由購(gòu)房人承擔(dān)外墻面和屋面的修繕責(zé)任有失公平。為體現(xiàn)權(quán)利義務(wù)的一致性，筆者建議若開(kāi)發(fā)商保留商品房外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)，購(gòu)房人可在合同中約定由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)商品房外墻面和屋面的修繕責(zé)任。

３．不得損害業(yè)主的利益

另外，即使開(kāi)發(fā)商保留了該商品房外墻面使用權(quán)和屋面使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商在行使權(quán)利時(shí)，也必須不得有損害業(yè)主利益的行為。

開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)和樓宇命名權(quán)的保留及限制

小區(qū)和樓宇命名權(quán)應(yīng)由發(fā)展商行使

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)小區(qū)時(shí)，頭先由開(kāi)發(fā)商給小區(qū)和小區(qū)內(nèi)樓宇命名。根據(jù)國(guó)務(wù)院《地名管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則和《北京市地名管理辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商給小區(qū)和小區(qū)內(nèi)樓宇的命名還須報(bào)政府地名辦公室核準(zhǔn)，只有經(jīng)地名辦公室核準(zhǔn)，取得《建筑物名稱核準(zhǔn)證》的名稱才具有法律效力，公安局也是根據(jù)經(jīng)地名辦公室核準(zhǔn)的名稱制作標(biāo)志，發(fā)放品牌。對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，小區(qū)和小區(qū)內(nèi)樓宇的命名權(quán)實(shí)際上是由開(kāi)發(fā)商行使的，小區(qū)建成竣工交付購(gòu)房人后，行使小區(qū)和小區(qū)內(nèi)樓宇的命名權(quán)實(shí)際上是行使更名權(quán)。

商品房作為開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商在給小區(qū)命名時(shí)，往往注入自身的品牌概念，如北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司將其在北京開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)命名為 萬(wàn)科城市花園 、 萬(wàn)科星園 、 萬(wàn)科青青家園 等。開(kāi)發(fā)商保留小區(qū)和小區(qū)內(nèi)樓宇的命名權(quán)實(shí)際上是為了維護(hù)企業(yè)的對(duì)外形象，是開(kāi)發(fā)商對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)任的體現(xiàn)。若開(kāi)發(fā)商不行使小區(qū)或小區(qū)內(nèi)樓宇的命名權(quán)，待小區(qū)建成竣工交付后由小區(qū)業(yè)主命名實(shí)際上很難操作，小區(qū)全體業(yè)主很難作出統(tǒng)一的命名，而作為小區(qū)全體業(yè)主代表的業(yè)主委員會(huì)通常在小區(qū)竣工數(shù)年后才能成立，這樣會(huì)導(dǎo)致小區(qū)的命名權(quán)在事實(shí)上無(wú)法行使的情況，筆者認(rèn)為，小區(qū)和小區(qū)內(nèi)的樓宇的命名權(quán)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商行使。

小區(qū)和樓宇的更名權(quán)應(yīng)轉(zhuǎn)交全體業(yè)主

商品房建成交付使用后，小區(qū)全體業(yè)主對(duì)整個(gè)小區(qū)享有所有權(quán)。若此時(shí)開(kāi)發(fā)商仍保留小區(qū)的更名權(quán)，為了自身的利益任意給小區(qū)更名，將影響小區(qū)業(yè)主的利益。筆者認(rèn)為，小區(qū)的更名權(quán)在商品房建成交付使用后應(yīng)由全體業(yè)主行使，不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商保留。

開(kāi)發(fā)商對(duì)更改、修訂小區(qū)規(guī)劃?rùn)?quán)利的保留及限制

根據(jù)《城市規(guī)劃法》第三十一條和第三十二條規(guī)定，建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房項(xiàng)目，必須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證銷(xiāo)售期房時(shí)，對(duì)同期開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是確定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案施工，建設(shè)商品房及配套建筑、配套設(shè)施。

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶形、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)受人。購(gòu)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。從以上規(guī)定可知，開(kāi)發(fā)商可以保留更改、修訂建筑規(guī)劃的權(quán)利，但其對(duì)規(guī)劃的變更必須經(jīng)規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)，同時(shí)若該等規(guī)劃變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及其他影響在合同中約定的商品房質(zhì)量或者使用功能時(shí)，必須經(jīng)購(gòu)房人同意，購(gòu)房人不同意該規(guī)劃變更的，有權(quán)選擇退房。

開(kāi)發(fā)商對(duì)后期開(kāi)發(fā)的商品房接駁已建成商品房配套設(shè)施的權(quán)利保留及限制

商品房小區(qū)分期開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，存在后期開(kāi)發(fā)的商品房需接駁已建成商品房的水、電、氣、暖等配套設(shè)施的問(wèn)題。筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商可保留后期開(kāi)發(fā)的商品房接駁已建成商品房配套設(shè)施的權(quán)利，但開(kāi)發(fā)商行使該項(xiàng)權(quán)利時(shí)，須不得影響已建成商品房的正常使用，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)先期開(kāi)發(fā)的商品房時(shí)，需充分考慮其設(shè)計(jì)容量、負(fù)荷，以保證后期開(kāi)發(fā)的商品房的接駁不影響其正常使用。

通過(guò)上述對(duì)開(kāi)發(fā)商通常予以保留的幾項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行分析，筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商可以在銷(xiāo)售商品房時(shí)保留某些權(quán)利，但開(kāi)發(fā)商在行使保留的權(quán)利時(shí)須不得損害購(gòu)房人的利益。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在《商品房購(gòu)賣(mài)合同》中與購(gòu)房人明確約定其保留的權(quán)利。

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