如何看房型

　　房型也是看房時要仔細(xì)研究的，房型直接影響日后居住的舒適程度。主要查看朝向、通風(fēng)、采光狀況，并核實面積和實際利用率。

　　關(guān)鍵詞：朝向

　　良好的朝向可以保證充足的陽光透入室內(nèi)，以改善室內(nèi)環(huán)境。由于各地陽光照射角度不同，因此不必強(qiáng)求“坐北朝南”、“面海背山”，要注意的是開窗所面對的環(huán)境（窗景）應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。

　　關(guān)鍵詞：通風(fēng)

　　住宅的通風(fēng)是滿足居住者對空氣流通的基本要求，開啟門窗時保證室內(nèi)外空氣順利流通。要保持住宅通風(fēng)良好，門窗的朝向設(shè)計就必須適應(yīng)空氣的流動需要。一般來說，板樓的通風(fēng)效果要好于塔樓。目前建筑樓型中還有“塔聯(lián)板”和“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時，購房者要仔細(xì)區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。此外還要注意所選樓棟是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。

　　關(guān)鍵詞：采光

　　采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，否則長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，不利于身心健康。選購住宅時，主要房間如主臥、客廳等應(yīng)有良好的直接采光，并至少有一個主要房間朝向日光照射面。

　　關(guān)鍵詞：層高

　　一般住宅的層高為２．８米左右，這樣的層高若再加吊頂，鋪厚地板，凈空間高度可能只有２．５－２．６米甚至更矮，給人一種壓抑感，當(dāng)然難言舒適。所以，挑選房子其實際層高起碼要在２．８米以上。商品房的層高因不同的項目就有所不同，有的開發(fā)商緊扣國家標(biāo)準(zhǔn)２．７米層高，一點兒富余也沒有，而有的開發(fā)商則堅持“保證居住舒適度”的積極理念，層高設(shè)計的要高一些。

　　關(guān)鍵詞：樓層

　　樓層是較值得關(guān)注的因素之一。選擇樓層，要考慮這樣幾個問題：遮擋及采光情況、生活的便利程度、家庭中年齡構(gòu)成、健康狀況、住宅樓的總層數(shù)等。一般地說，高層房子遮擋少、采光好、干擾少，尤其適合在家時間較短的中青年居??；而低層的房子上下樓方便，適宜老年人居住，可增加其戶外活動的機(jī)會。但底層因干擾大、衛(wèi)生狀況難理想，特別是易潮濕，往往不被看好；而頂樓也存在上下樓不方便，且隔熱、防滲漏差、供水不足等缺陷。一般情況下，房子選在總層數(shù)的１／３以上、２／３以下的那部分樓層為佳。

　　如何選擇戶型

　　●面積要合適

　　任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的要求。面積過小，難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項使用功能的基本要求；面積過大，就會造成浪費(fèi)，購房者也要相應(yīng)的多支付房款，因此對于購購某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或者某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟(jì)的。

　　●注意生理分居和功能分室

　　生理分居是指８歲以上的子女應(yīng)該和父母分開居住，１８歲以上異性子女應(yīng)該分室居住，兩代夫妻應(yīng)分室居住。如果主臥、次臥、客廳擠在一起，會給日常生活帶來不便。功能分室指不同的生活需要在不同的活動空間，如用餐要有餐廳，會客要有客廳，盥洗要有衛(wèi)生間，烹飪要有廚房，存物要有儲藏室，工作要有書房，休息要有起居室，入口要有門廳，保姆要有保姆房，想觀景要有陽臺等。

　　●動靜分區(qū)

　　客廳、餐廳和衛(wèi)生間、廚房需日夜使用，活動頻繁的列為“動區(qū)”，用于工作學(xué)習(xí)的書房歸為“靜區(qū)”，臥室則為“靜區(qū)”的核心，兩者較好能夠區(qū)分開，互不干擾。

　　●客廳要有獨立性

　　在客廳里應(yīng)該少有通往臥室的門，廳就是廳。此外，客廳里陽光照射不到的地方不應(yīng)該超過７平方米。

　　●廚房設(shè)計合理

　　廚房流程分布要按照操作流程設(shè)計，要能有秩序地組織儲藏、清洗、配餐、烹飪、涮洗等全部功能，且要與餐廳有機(jī)地聯(lián)系起來。

　　●衛(wèi)生間面積要舒適

　　目前衛(wèi)生間的面積一般在４平方米左右，這與不斷提高的生活需求似乎有點不合拍，時下較為舒適的戶型衛(wèi)生間面積一般在５－６平方米，在選擇的時候，要以至少能安裝下浴缸及臺面洗手池為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

　　●注意私密性

　　一是對外的私密性，臥室、衛(wèi)生間應(yīng)處于與客廳相對分離的位置，客人到客廳如果還要經(jīng)過主臥室和衛(wèi)生間就太不方便了，二是對內(nèi)的私密性，大人與小孩的臥室較好拉開距離，讓兩代人各有各的空間。

　　●污潔分區(qū)

　　衛(wèi)生間與廚房要經(jīng)常用水、扔廢棄物，是供水和排水的集中空間，即“污”區(qū)；起居、就寢范圍是相對干凈的“潔”區(qū)。

　　●勿出現(xiàn)危險區(qū)域

　　簡單說，就是幾個房間的門不能湊在一起，以免幾個門同時打開撞傷人。

　　如何選擇貸款

　　●公積金貸款

　　申請人條件——

　　在本市連續(xù)繳存了６個月住房公積金，或者已累計繳存１２個月以上，目前仍繼續(xù)繳存住房公積金的購房者均可申請。同時，公積金貸款與戶口無關(guān)，對于目前公積金帳戶已封存或者目前不再繳存住房公積金的申請人，住房資金管理不會發(fā)放住房公積金貸款。

　　辦理流程：

　?。薄⒑炗啞侗本┦猩唐贩抠徺u合同》（以下簡稱《購賣合同》），后交開發(fā)商辦理預(yù)售登記手續(xù)。

　?。病⒃诘却倪@段時間，帶《認(rèn)購書》、頭付款發(fā)票、身份證、戶口本（如是集體戶口，須封面頁與本人頁兼?zhèn)洌?、結(jié)婚證等證明，去管理領(lǐng)取借款申請表。

　　３、在管理的指導(dǎo)下填寫申請表，交管理初審合格后，管理開具《抵押物審核評估通知單》。

　?。础{《抵押物審核評估通知單》，帶《認(rèn)購書》、身份證及身份證復(fù)印件去指定的評估機(jī)構(gòu)接受評估（收到評估機(jī)構(gòu)，取評估報告的通知一般約一周時間）。

　?。?、接到開發(fā)商通知，到開發(fā)商處取已辦完預(yù)售登記備案的《購賣合同》。

　　６、持《購賣合同》、評估報告和上述身份證明材料到管理做進(jìn)一步審核，合格后管理開具貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書。

　?。?、到指定的保險公司或擔(dān)保辦理保險或擔(dān)保。本環(huán)節(jié)相對獨立，應(yīng)該根據(jù)就近、順路的原則來安排。

　?。?、持貸款調(diào)查通知書到管理委托的銀行填寫貸款的各類申請表。

　?。?、將其中的《收押合同》帶回開發(fā)商處蓋章。

　　１０、再回到銀行，將填妥的銀行表格、蓋完章的《收押合同》、《購賣合同》及《購賣合同》復(fù)印件３份、已辦妥的保險或擔(dān)保手續(xù)、以及上述身份材料交銀行查驗。

　?。保?、如果資料齊備無誤，一般會在兩周后接到銀行的放貸通知。接到通知后到銀行取儲蓄卡。

　　１２、按銀行要求每月還款。

　　在這里我們要特別提醒的是，辦保險和較后到銀行辦放貸手續(xù)一定要本人辦理，其余的手續(xù)可委托他人 ，但必須攜帶申請人的身份證。公積金的貸款手續(xù)比較煩瑣，可以找 機(jī)構(gòu)，但較好找信譽(yù)良好的，否則遺失了相關(guān)資料補(bǔ)辦十分麻煩。如果在合同期限內(nèi)辦不下來貸款，自己還要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　●商業(yè)貸款

　　１、將《購賣合同》交給開發(fā)商辦理預(yù)售登記。

　?。?、向銀行指定的律師事務(wù)所的現(xiàn)場律師提交申請，這時需要提供上述身份證明材料和資料。

　?。场⒃诼蓭煹闹笇?dǎo)下填寫申請材料。購房者需按貸款的０．３％交納律師費(fèi)（各銀行的費(fèi)用可能稍有不同）。

　?。础绰蓭煹囊髮⒁徊坎牧蠋У介_發(fā)商處簽字蓋章。

　?。?、律師審核材料，大約一周后，接到律師通知，到銀行指定的保險公司辦理保險。

　?。?、再過１０天左右，接到律師的銀行審核的通知，到銀行簽訂個人住房貸款借款合同、擔(dān)保合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書等文件，并辦理個人住房貸款專用賬戶。

　?。?、按銀行要求每月還款。

　　如何簽訂《商品房購賣合同》

　　簽訂購房合同是一件嚴(yán)肅的事情，它使你的購房行為成為事實，并且成為將來購賣雙方的法律憑據(jù)，下面就需要注意的條款我們進(jìn)行分析。

　　在現(xiàn)行的《商品房購賣示范文本》中，只籠統(tǒng)的規(guī)定面積誤差在３％以內(nèi)的，據(jù)實結(jié)算房價款，超過３％的，損失由開發(fā)商來承擔(dān)，但是面積是由套內(nèi)建筑面積和公攤面積組成的，如果套內(nèi)面積減少而公攤面積增大，則兩相抵消，誤差率雖仍在３％以內(nèi)，但購房者依然吃虧，所以對誤差率一定要將套內(nèi)建筑面積和公攤面積兩者分別約定。

　　合同要求填寫套內(nèi)建筑面積和公攤面積，但是哪一部分是公攤面積，每一部分的面積數(shù)額是多少卻沒有約定。

　　在《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)明示公攤的詳細(xì)信息，以作為備案。預(yù)售商品房時，合同中的分?jǐn)偯娣e要與備案一致。在預(yù)售期間，如果房地產(chǎn)開發(fā)商擅自變更建筑分?jǐn)偛糠郑彿空哂袡?quán)退房。

　　延期交房一直是一個困擾購房者的問題，合同賦予購房者解除購房約定的權(quán)利，但建議大家選取違約賠償而不是退房。因為一旦延期交房，此時購房者通常已向銀行支付貸款，而貸款時購房者、開發(fā)商、銀行三者的關(guān)系是，購房者向銀行申請貸款，銀行將全款劃撥給開發(fā)商，購房者向銀行還款。選擇退房只有開發(fā)商將銀行劃撥的那部分錢還給銀行后才能與購房者解除借貸關(guān)系。當(dāng)然，違約金的追討也是十分困難的，所以在購房初期收集數(shù)據(jù)資料，分析開發(fā)商的實力十分重要。

　　交樓時開發(fā)商應(yīng)提供的資料，如房屋實測的數(shù)據(jù)、住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書等合同都有規(guī)定，主要問題容易出現(xiàn)在房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)和入住基礎(chǔ)設(shè)施、配套上。開發(fā)商對于房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、價值的口頭承諾必須落實到書面上才有效。在合同約定時，不要使用“高端”“進(jìn)口”等概念模糊的字樣，而應(yīng)該將具體品牌、型號、標(biāo)準(zhǔn)寫入合同中。而對于入住的基礎(chǔ)設(shè)施和配套，像水、電、燃?xì)?、電話等，都是生活必備的，如天燃?xì)獾拈_通，開發(fā)商也許會說入住率必須達(dá)到多少，但實際上北京市目前并無明確規(guī)定，所以這就是開發(fā)商與燃?xì)夤镜膮f(xié)調(diào)問題。如果不跟開發(fā)商進(jìn)行約定，就會影響正常生活。又如會所、園林、停車場的使用，尤其是社區(qū)建設(shè)不完全但業(yè)主已入住了，停車問題如何解決，收費(fèi)問題等，可以在補(bǔ)充協(xié)議里詳細(xì)約定。

　　怎樣驗房收樓

　　門

　　●四邊是否緊貼門框

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