購(gòu)房——怕雷區(qū)裹足不前？選花眼心煩意亂？

從如何選房、簽訂合同、辦理貸款、驗(yàn)收入住直至物業(yè)管理，《購(gòu)房九段高手速成》定會(huì)使您在短時(shí)間內(nèi)購(gòu)房常識(shí)突飛猛進(jìn)，成為購(gòu)房消費(fèi)人群中真正的九段高手！

交通

交通是購(gòu)房要考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便、有停車位，物業(yè)才算物盡其用。生活在人多車多的北京，購(gòu)房的時(shí)候自然應(yīng)該先把幾個(gè)預(yù)選樓盤的交通狀況拿來比較一下，具體如下：

●道路設(shè)施 道路通過能力、設(shè)計(jì)的運(yùn)行速度、實(shí)際運(yùn)行速度及運(yùn)行安全狀況。

●公共交通 包括公共汽車、**等公共交通的線路數(shù)，與市內(nèi)各主要區(qū)域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度，公共交通工具運(yùn)行起止時(shí)間、運(yùn)行速度、票價(jià)，從房子所在地到公共交通點(diǎn)的距離，使用出租車的方便程度。

●交通便利度 包括經(jīng)常經(jīng)過的路段內(nèi)路網(wǎng)通暢程度，是否經(jīng)常堵車，到達(dá)市內(nèi)主要地點(diǎn)是否便利等。

●交通管制 包括行車路線、方向、時(shí)間、速度限制及車輛種類限制。此外，還要考慮有無固定停車場(chǎng)地，如沒有，隨時(shí)停車能否有保證也不能不考慮在內(nèi)。

環(huán)境

一個(gè)小區(qū)的環(huán)境主要包括兩個(gè)方面：周邊的地理環(huán)境（地段）和社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，下面我們就從這兩個(gè)角度來看看。

地段是所有購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)都很關(guān)注的，選擇市區(qū)還是郊區(qū)要根據(jù)個(gè)人的需要而定。

查看小區(qū)內(nèi)部環(huán)境要從以下幾個(gè)方面入手：小區(qū)規(guī)模、布局、綠化、樓距、路況、車庫(kù)、安全度等。

●布局

在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每房都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距，北京地區(qū)采用１．６－１．７Ｈ（Ｈ為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高度差）。塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

●綠化

綠化做得好壞要用綠地率來衡量，綠地率指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的點(diǎn)和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是，“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽臺(tái)和屋頂?shù)木G化，有些開發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵等方面起著重要的作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率應(yīng)不低于３０％，北京近郊居住區(qū)綠地率在３５％以上為宜。

●樓距

兩棟樓之間的距離較好超過２４米為宜，而窗戶也不能面對(duì)面地整齊排列，否則家中的一舉一動(dòng)在對(duì)面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情況下，人與人之間距離２４米內(nèi)能辨別對(duì)方，１２米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于２４米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于２０米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。

察看小區(qū)外部大環(huán)境，包括交通道路及車站設(shè)置，菜場(chǎng)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、體育場(chǎng)所，噪音及污染等。

配套設(shè)施

包括市政配套、生活配套兩個(gè)方面。市政配套是指水、暖、氣等。活動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)包括：

●教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等；

●醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：衛(wèi)生站、居住區(qū)門診、醫(yī)院；

●文化體育設(shè)施：綜合文化活動(dòng)、體育場(chǎng)；

●商業(yè)服務(wù)設(shè)施：綜合食品商場(chǎng)、綜合百貨商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施；

●金融郵電設(shè)施：銀行、郵局等；

●行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所、居委會(huì)、房管機(jī)構(gòu)等。

驗(yàn)證開發(fā)商資質(zhì)

要購(gòu)購(gòu)一個(gè)好的房子，審查開發(fā)商的資質(zhì)與實(shí)力很重要，這決定著你是否能居住在一個(gè)好的社區(qū)里，開發(fā)商的承諾能不能兌現(xiàn)。

開發(fā)商的“五證”是較重要的證明材料，它們分別是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。其中較重要的是《國(guó)有土地使用證》與《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是市、縣政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。

我們?cè)诓轵?yàn)以上證明文件時(shí)，盡可能要求開發(fā)商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建設(shè)單位以及銷售單位是否與售樓單位一致。

對(duì)于開發(fā)商資信的考察，目前另外一個(gè)突出問題是關(guān)于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的。現(xiàn)在部分郊區(qū)縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會(huì)就在這種性質(zhì)的土地上開發(fā)項(xiàng)目，再拿出來當(dāng)商品房賣，這種項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)根本就無從談起。

目前要查驗(yàn)銷售許可證的方法有向國(guó)土房管局咨詢，再則可能通過“北京房地產(chǎn)”網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查訊，只要輸入正確的銷售許可證的號(hào)碼，就能得知房管局對(duì)這個(gè)證件的許可、銷售范圍以及銷售的方式等等。

簽訂認(rèn)購(gòu)書

選好了房，開發(fā)商的資質(zhì)也沒有問題了，于是雙方要確立購(gòu)賣房屋的意向了。認(rèn)購(gòu)書是為了確定一個(gè)購(gòu)房者的意向，約定在一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而開發(fā)商在這段時(shí)間里必須為購(gòu)房者保留房號(hào)。

從法律上來說，認(rèn)購(gòu)不是購(gòu)房的法定前奏，合同也不是認(rèn)購(gòu)的必然結(jié)果。購(gòu)方只能保證購(gòu)購(gòu)意愿的真實(shí)性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同。為此，購(gòu)方應(yīng)該注意審查開發(fā)商所提供的認(rèn)購(gòu)書，看其中是否有不利于自己的條款比如“××天之內(nèi)，購(gòu)受人不能簽訂購(gòu)房合同的，訂金不予退還?！蹦敲?，究竟是什么原因?qū)е沦?gòu)房合同無法簽訂，并沒有說清楚，如果因?yàn)殚_發(fā)商方面的原因?qū)е碌?，這個(gè)責(zé)任還是由購(gòu)房者來承擔(dān)，就叫合同顯失公平，這個(gè)認(rèn)購(gòu)條款購(gòu)房者應(yīng)予以拒絕。

確定付款方式

●一次性付款

即在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后一定期限內(nèi)（雙方在合同中約定），購(gòu)房者一次付清房款。

利：通常一次性付款都有折扣。由于大筆購(gòu)房款能一次性劃入開發(fā)商的帳戶，對(duì)資金的盡快回籠有很大的意義，因此開發(fā)商比較喜歡這種方式，往往也會(huì)給購(gòu)房者一定的折扣。就目前市場(chǎng)行情而言，折扣多在九折至九七折之間，這么多的折扣對(duì)于資金不充裕的購(gòu)房者來說，的確是個(gè)不小的誘惑。

弊：這種付款方式要求購(gòu)房者有足夠的資金做后盾，在短期內(nèi)籌集到這么一大筆現(xiàn)金，對(duì)于大多數(shù)人而言都是比較困難的。而且一次性付款所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也很大，當(dāng)購(gòu)房者把全部房款都交給開發(fā)商時(shí)，可以說主動(dòng)權(quán)已經(jīng)不在購(gòu)房者手中了，一旦工程延期或者出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，購(gòu)房者就比較被動(dòng)。

建議：一次性付款適用于購(gòu)房者資金充足、開發(fā)商信譽(yù)良好、較好是現(xiàn)房的情況下。即便如此，也建議購(gòu)房者一次性付清總房款的９０％，余下１０％的尾款在入住時(shí)付清，關(guān)于這一點(diǎn)，需要事先在合同中約定。

●分期付款

一般在付清２０％至３０％的頭付款后，再跟隨項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)度付款。通常分為３－４期，樓盤封頂時(shí)付清房款的７０％左右，較后一期所付的房款一般較少，多在入住時(shí)交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款兩種方式。

利：有效地解決了一次性付款時(shí)所需承擔(dān)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于期房項(xiàng)目，購(gòu)房者可以按工程形象進(jìn)度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至商品房驗(yàn)收合格后才支付尾款。購(gòu)房者可利用其余的分期未付款督促開發(fā)商，保障房屋按時(shí)按質(zhì)地交付使用。跟貸款相比，用不著多還利息，所需支付的僅是房款而已。

弊：雖然分幾次付款，卻仍然沒有克服需要在短期內(nèi)籌集大量資金的缺陷。正常情況下，一個(gè)項(xiàng)目在開盤銷售到驗(yàn)收入住，不過一兩年的時(shí)間，即使分三四期付款，每一期也得交十幾萬甚至更多，壓力還是很大，而且分期付款通常沒有折扣。

建議：月收入較高，不愿支付房款以外的費(fèi)用，不認(rèn)同“今天花明天的錢”的購(gòu)房者，可以考慮選擇這種付款方式。

●其他方式

主要是指購(gòu)賣雙方協(xié)商的結(jié)果，只要不違反法律規(guī)定，購(gòu)賣雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成任何一種付款方式及期限都是允許的。這一條在購(gòu)房實(shí)踐中主要涉及銀行貸款問題。一般是開發(fā)商與提供貸款的銀行之間簽訂協(xié)議，購(gòu)房者以其所購(gòu)房屋做抵押，由其所購(gòu)購(gòu)住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保向銀行申請(qǐng)貸款，在購(gòu)房者付清全部房款的２０％－３０％后，余下部分由銀行先付給開發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行支付利息及本金。

利：目前市場(chǎng)上一套商品房的售價(jià)著實(shí)不低，動(dòng)輒幾十萬甚至上百萬。貸款使那些沒有足夠積蓄的購(gòu)房人夢(mèng)想成真。即使對(duì)于有能力全部付清購(gòu)房款的購(gòu)房者來說，貸款也不失為一種好的選擇。

弊：雖然資金壓力要比前兩種付款方式小得多，但是貸款購(gòu)房的折扣非常小，甚至沒有。而且貸款有嚴(yán)格的年齡限制，年齡不滿１８歲和超過６０歲的購(gòu)房者都不能申請(qǐng)銀行貸款。再者，以按揭方式購(gòu)房，還需支付房款以外的如律師費(fèi)、抵押登記費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用。

建議：在選擇這種付款方式時(shí)，較好能讓開發(fā)商列一個(gè)費(fèi)用清單，弄明白有多少“零碎錢”要交，此外，還要約定好萬一銀行拒絕貸款怎么辦，接下來的頭付款又該如何處理，購(gòu)房合同是否繼續(xù)有效等等。

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費(fèi)占主要方面。有些購(gòu)房者認(rèn)為所有的物業(yè)收費(fèi)國(guó)家都是有標(biāo)準(zhǔn)的，其實(shí)不然。有些物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行的是市場(chǎng)價(jià)，如特約性服務(wù)費(fèi)用、高端住宅物業(yè)費(fèi)用等。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，今后物業(yè)管理收費(fèi)都會(huì)逐步放開，由雙方協(xié)商確定。

目前，北京市規(guī)定了三種物業(yè)管理收費(fèi)辦法：

一是普通住宅小區(qū)管理辦法。對(duì)１５個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及與之相適用的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中需使用人交費(fèi)的項(xiàng)目為： 屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車輛存車費(fèi)、機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)等。需產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)的項(xiàng)目為：管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、小區(qū)化共設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等。

二是高端住宅物業(yè)管理收費(fèi)辦法。辦法規(guī)定，高端住宅物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，開發(fā)商應(yīng)在賣房時(shí)向購(gòu)房者明示。

三是經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理收

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