個(gè)中關(guān)聯(lián)與玄機(jī)尚不得而知，然而作為判斷房地產(chǎn)發(fā)展基準(zhǔn)的一系列指標(biāo)引發(fā)了人們的關(guān)注與深思；在房地產(chǎn)各種數(shù)據(jù)、指標(biāo)亂成一鍋粥的當(dāng)今，樓市大眾還有什么可以拿來對(duì)地產(chǎn)業(yè)作出判斷與選擇？

地產(chǎn)指標(biāo)亂成一鍋粥

　　用數(shù)據(jù)說話是各行各業(yè)判斷行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)則，然而，在地產(chǎn)業(yè)，這一作為基本準(zhǔn)則的基石正在動(dòng)搖。矛盾重重的數(shù)據(jù)、指標(biāo)充斥樓市。樓市似乎正在迷失方向。

“商品房空置面積增加，房地產(chǎn)被列入產(chǎn)能過剩行業(yè)?！比涨皣?guó)土資源部網(wǎng)站發(fā)文指出，“住房過剩反映了供地過多、用地結(jié)構(gòu)失衡的問題?！倍潭桃痪湓捑桶ㄉ唐贩靠罩寐?、土地供應(yīng)、用地結(jié)構(gòu)等多個(gè)評(píng)判房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素。而面對(duì)土地供應(yīng)，大多數(shù)開發(fā)商卻引經(jīng)據(jù)典，持供不應(yīng)求、“地荒”的觀點(diǎn)。國(guó)土資源部亦毫不客氣地予以反擊：“地荒論”純屬無稽之談，北京尚有大量存量土地待盤活，在全國(guó)范圍內(nèi)也不存在“地荒”問題，某些房地產(chǎn)商高聲宣揚(yáng)“地荒論”是別有用心。

“到2005年10月末，全國(guó)商品房空置面積1.12億平方米，空置率已經(jīng)達(dá)到26%，大大超過了國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。”這是已然見諸各大媒體的報(bào)道。然而，不久前，董藩同樣以數(shù)據(jù)回應(yīng)了各大媒體：“國(guó)家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算公式嚴(yán)重失當(dāng)，按照國(guó)外學(xué)者的算法，實(shí)際空置率不到1%。”

與此同時(shí)，業(yè)界關(guān)于目前北京房?jī)r(jià)是否過高，關(guān)于房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)的爭(zhēng)論也從未休止。有人認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)屬正常上漲，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲，但更多的人認(rèn)為北京房?jī)r(jià)過高，已經(jīng)達(dá)到承受的極限。而判斷房?jī)r(jià)高低的合理指標(biāo)究竟何在？

不少老百姓表示，購(gòu)房之前都喜歡關(guān)注媒體報(bào)道，上政府官方網(wǎng)站看看相關(guān)政策及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但反而越看越糊涂，各部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不一致，有的統(tǒng)計(jì)數(shù)字與自己感受到的實(shí)際情況不一致。

市場(chǎng)上空置房到底是多還是少？土地供應(yīng)量到底充足還是緊缺？房?jī)r(jià)漲幅到底漲了還是跌了？在各種各樣的指標(biāo)與數(shù)據(jù)中，糊涂的不僅僅是老百姓！

地產(chǎn)指標(biāo)緣何迷失？

掌握客觀準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，是認(rèn)清市場(chǎng)，分析市場(chǎng)并出臺(tái)調(diào)控政策的重要依據(jù)。而為何人們會(huì)迷失在“指標(biāo)”當(dāng)中？為何難以得到正確的指導(dǎo)方向？

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎指出，房地產(chǎn)的基本數(shù)據(jù)指標(biāo)應(yīng)包括政策信息、法規(guī)信息和統(tǒng)計(jì)信息。而其共同存在的問題之一即“政出多門”、“數(shù)出多門”，法規(guī)政策的不一致、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的反差，讓受眾迷失了方向。

他表示，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)80年代初，而此前沒有該產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在用的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期延續(xù)下來的以基本建設(shè)為基礎(chǔ)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)過程中，存在統(tǒng)計(jì)口徑混亂、統(tǒng)計(jì)范圍不明確等問題，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不全面。

2006年1月19日市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局和市發(fā)改委四部委聯(lián)合發(fā)布的2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告：“截至2005年底，全市空置一年以上商品房住宅面積為252.6萬(wàn)平方米，漲幅為11.4%，占全部空置一年以上商品房面積的66.4%?！?p>

記者打電話到市建委和統(tǒng)計(jì)局咨詢，結(jié)果都表示由于空置房概念不明確，所以拒完全此發(fā)表看法。相關(guān)專家表示，雖然各部委聯(lián)合發(fā)布數(shù)據(jù)避免了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沖突的現(xiàn)象，但只有改進(jìn)統(tǒng)計(jì)方法才可能解決根本問題。在這一條統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，沒有明確何為空置房，“空置一年以上”的起算點(diǎn)是什么時(shí)候也未明確，因而信息傳達(dá)模糊。

同時(shí)，報(bào)告還指出：“2005年全市商品住宅期房預(yù)售平均價(jià)格6725元/平方米，比上年上漲了1083元/平方米，漲幅為19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增長(zhǎng)10.9％?！?

其中，“普通住宅”指的是哪類物業(yè)并未明確，并且普通商品住宅期房均價(jià)比全市商品住宅期房均價(jià)僅低4元/平方米。

據(jù)《數(shù)據(jù)》雜志報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查司生產(chǎn)投資價(jià)格處副處長(zhǎng)胡修府指出，市場(chǎng)信息混亂的問題不僅出在統(tǒng)計(jì)數(shù)字本身上，而有更深層的原因。

，不同來源數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑和計(jì)算方法不同，對(duì)市場(chǎng)的描述是不同的，其使用范圍也不同，但相關(guān)部門對(duì)數(shù)據(jù)的解釋、宣傳非常欠缺，沒有幫助受眾正確去理解和使用這些數(shù)據(jù)。事實(shí)上，北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴曾就商品房銷售價(jià)格、商品房銷售價(jià)格指數(shù)以及預(yù)售商品房購(gòu)賣價(jià)格的計(jì)算方式向社會(huì)澄清，但目前看來公眾對(duì)不同統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知度并不高。

，對(duì)數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)一管理不夠，主管部門對(duì)存在的一些可能導(dǎo)致混亂的數(shù)據(jù)信息沒有很好地進(jìn)行協(xié)調(diào)和規(guī)范，對(duì)一些魚目混珠的錯(cuò)誤信息也沒有及時(shí)予以糾正；

第三，一些人用一點(diǎn)數(shù)據(jù)來描述整個(gè)層面，夸大或縮小事實(shí)真相。

華高萊斯市場(chǎng)研究主任田輝還指出，我國(guó)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系建立大多是借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，但與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況結(jié)合得不夠，不能完全反映中國(guó)的國(guó)情。因國(guó)外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)很少，主要是存量房的交易，也就是房屋的二級(jí)市場(chǎng)，其空置率能夠比較準(zhǔn)確地反映房屋市場(chǎng)的供需狀況。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，新增供應(yīng)交易和存量房交易并存，公眾尤其關(guān)注新增供應(yīng)，也就是房屋一級(jí)市場(chǎng)狀況，空置的概念在一級(jí)市場(chǎng)并不能反映購(gòu)賣的供需關(guān)系；在房屋二級(jí)市場(chǎng)上，由于大量非商品房住宅并未計(jì)入統(tǒng)計(jì)，也不容易反映實(shí)際租賃以及購(gòu)賣的供需關(guān)系。

正是這些原因讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯得“混亂”，并且降低了其對(duì)政策調(diào)控，對(duì)民眾行為的指導(dǎo)意義。雖然統(tǒng)計(jì)制度一直在不斷進(jìn)行改革，但顯然還需要進(jìn)一步深化。

購(gòu)房人如何正視地產(chǎn)指標(biāo)？

雖然目前地產(chǎn)指標(biāo)有些混亂，但指標(biāo)依然是判斷市場(chǎng)狀況非常重要的因素，因此，無論是相關(guān)部門還是購(gòu)房人，都應(yīng)正視地產(chǎn)指標(biāo)。

記者了解到，相關(guān)部門一直在對(duì)地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)方法、口徑等進(jìn)行改革。例如，2005年以前的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售價(jià)格，而為了避免混亂，北京市從2005年起不再公布商品房現(xiàn)房銷售價(jià)格。但從市場(chǎng)交易情況來看，現(xiàn)房購(gòu)賣越來越多，成交量漲幅非?？?，若不公布現(xiàn)房銷售價(jià)格，又造成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不完整。因此，避而不宣只是權(quán)宜之計(jì)。

田輝表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)展變化，統(tǒng)計(jì)方法、統(tǒng)計(jì)口徑也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)。與民生相關(guān)的信息應(yīng)該更加透明化，披露得更加詳盡。同時(shí)，對(duì)于“政出多門”的現(xiàn)狀，他認(rèn)為統(tǒng)計(jì)工作應(yīng)由一個(gè)主管部門牽頭，多個(gè)部門配合，先在政府內(nèi)部達(dá)成共識(shí)再向社會(huì)公布，以免引起人們認(rèn)識(shí)混亂。

而業(yè)界人士一致認(rèn)為，對(duì)于概念有爭(zhēng)議的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，必須要對(duì)公布的數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)依據(jù)和統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行解釋與闡述，并輔以權(quán)威分析。還有人指出，在統(tǒng)計(jì)時(shí)一味采取平均價(jià)的老辦法已經(jīng)不能滿足實(shí)際需求，必須不斷完善統(tǒng)計(jì)指標(biāo)建設(shè)，找到更科學(xué)可靠的方法。

同時(shí)，作為購(gòu)房人也應(yīng)該對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)有一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)。茂華控股集團(tuán)有限公司總裁劉堯表示，他非?？粗亟y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也非常熟悉，但他并不依賴統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而是更相信市場(chǎng)運(yùn)作過程中的感悟，因?yàn)橛械慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與了解到的市場(chǎng)實(shí)際情況相差很大。同時(shí)，田輝表示，相關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從大范圍來看也許是準(zhǔn)確的，但對(duì)某一具體領(lǐng)域的指導(dǎo)意義并不強(qiáng)。在作研究時(shí)，他們更喜歡參考建委頒發(fā)的預(yù)售許可證、網(wǎng)上簽約等原始數(shù)據(jù)，采取自己的分析方法來得出結(jié)論，指導(dǎo)工作。

　　編后:購(gòu)房人了解市場(chǎng)信息必然要通過權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)，但由于目前的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)較為混亂，導(dǎo)致購(gòu)房人看過之后更迷惑，因此參考數(shù)據(jù)只應(yīng)是其判斷市場(chǎng)的一個(gè)途徑，而更關(guān)鍵的還得靠購(gòu)房人的專業(yè)知識(shí)，以及實(shí)地考察等。也希望相關(guān)部門能給出更權(quán)威、更具指導(dǎo)意義的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)！

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