距離上個世紀的大規(guī)模住房制度改革十多年后，中國的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，終于開始從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，保障類住房再次成為聚光燈下的寵兒。

　　這一次為“天下為公”打頭陣的，依舊是此前頗寄厚望也頗多爭議的經(jīng)濟適用房和廉租房這兩大類保障類住房產(chǎn)品。同時，各地衍生出來的配套商品房、公共租屋、周轉住房也在百花齊放。

　　然而，我國住房結構的深層次矛盾依舊問題重重，量化指標、金融保障、流程管理、進入和退出機制也依舊是發(fā)展保障類住房的眾多掣肘。

　　士不可以不弘毅，任重而道遠。

　　經(jīng)歷了漫長的夏季，時至樓市調(diào)控中局，住房保障政策已出，卻引來爭議無數(shù)。政策落實，仍舊是問題重重。

　　瓶頸一

　　地方頭疼的70%量化指標

　　9月底，國務院組織對11個代表地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控效果進行大摸底。據(jù)悉，北京等城市相關房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)將調(diào)控工作情況上報，帶頭提出70%的土地供給用于包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的中低價位、中小戶型普通商品住房建設，“有一定難度”。

　　6月以來，保障類住房應該建多少的問題，一直處于激烈討論中。而且政策已出，落實效果卻差強人意。先看規(guī)劃公布情況，原本應在9月底前公布的城市住房建設規(guī)劃，全國除深圳、北京、上海、廣州等幾個一、二線城市外，多數(shù)城市規(guī)劃難產(chǎn)。

　　另外，對于保障類住房需求的總量如何計算，說法不一。此前有相關政府人士稱，各保障類住房的總量應滿足80%居住需求。對此，上海一些專家稱，每個城市的消費結構不同，統(tǒng)一劃定比例并不適宜。北京此次向國務院匯報的情況也稱，因這一類消費群體的需求底數(shù)并不清楚，且進入退出機制也需要深入研究和確定。

　　瓶頸二

　　保障建設資金從何來？

　　在此輪新政中，對保障類住房的資金來源給出了幾條明確的線索，比如：財政部等三部委要求，未來各地政府需拿出土地出讓凈收益的5%，設立專項賬戶用于城鎮(zhèn)廉租房建設；全國40%公積金增值收益繳入國庫，并設立專戶用于廉租房建設。

　　但是，相關人士還是不認為這些資金足以支持龐大的保障類住房開支?！百Y金來源不僅應從土地出讓金中提取，還應該有更多渠道，比如銀行的低息或無息貸款，比如政府的其它財政補貼，開發(fā)商的稅費優(yōu)惠，甚至可以考慮通過政府資產(chǎn)證券化的方式將出租型保障類物業(yè)放到資本市場融資?！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)專家表示。

　　保障類住房建設金融體系還遠未完善成熟，這或許將是導致這一類住房“有令難行”的重要原因。

　　瓶頸三

　　管理難、選址難

　　保障類住房不僅需要地方政府貼補大量資金，前期的選址，后續(xù)的銷售、管理都需要投入精力，這些都直接影響了地方政府推動保障類住房建設的積極性。

　　典型的例子是各地廉租房的落實問題。“雖然有制度，但各地實際大力建設的廉租房不多。所以即便有資金都用不上?！币晃还e金政策專家介紹，“主要是管理難度較大，所以政府多采用貨幣補貼，來代替實物補貼。”

　　在一些城市反映的保障類住房建設難題中，建在哪里是又一個矛盾焦點?！敖?jīng)濟適用房建在郊區(qū)，市民因郊區(qū)位置遠，生活配套不完善不愿意去住。建在市，巨額的土地成本如果讓地方政府承擔則比較困難。也不情愿?！币晃婚_發(fā)商表示。

　　“應該吸取上海‘兩個1000萬’的教訓，一時貪多未必符合市場規(guī)律。”專家稱。去年3

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