剛結(jié)束不久的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，提出要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化政府職能，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度。 　　此前，住建部向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》備受媒體關(guān)注，該通知明確提及2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程1000萬(wàn)套，與今年580萬(wàn)套的規(guī)劃相比，同比增長(zhǎng)了72.4%。 　　12月13日，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了多位地產(chǎn)分析師，對(duì)于此次經(jīng)濟(jì)會(huì)議所提及的住房“雙體系”以及千萬(wàn)套保障房的推出，他們既肯定這項(xiàng)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期積極影響，但同時(shí)也對(duì)保障房的資金瓶頸及地方政府執(zhí)行力度表示擔(dān)憂。 　　美好藍(lán)圖遭遇資金瓶頸 　　《中國(guó)城市狀況報(bào)告2010/2011》顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)6.2186億，而且今后5年內(nèi)，中國(guó)城鎮(zhèn)人口將超過(guò)農(nóng)村人口。以三口之家計(jì)算，目前中國(guó)城鎮(zhèn)家庭約為2億戶。2011年1000萬(wàn)套保障房的推出，意味著每20戶家庭，將擁有一套保障房。 　　另有安信證券研究報(bào)告中指出，2009年全國(guó)保障性住房及棚戶區(qū)改造為330萬(wàn)套。2010年計(jì)劃推出保障性安居工程580萬(wàn)套，2011年則計(jì)劃推出1000萬(wàn)套。2010、2011年兩年保障性住房的計(jì)劃推出套數(shù)同比增長(zhǎng)都在70%以上，這一數(shù)據(jù)高于社科院對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化率46.6%——也就是說(shuō)，保障性住房的增長(zhǎng)率要高于城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速度。 　　如果再加上2009、2010兩年的保障房推出總量，前景似乎可以更加美好。 　　但是，遠(yuǎn)景雖美好，卻需現(xiàn)實(shí)保證。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾公開(kāi)指出，2009年9月份之前，保障性住房的投入才完成了全年的40%，總投資不過(guò)1000多億元。 　　據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，1-9月份全國(guó)保障性安居工程完成投資4700億元，占全年計(jì)劃的60%。以此計(jì)算的話，全年580萬(wàn)套保障性安居工程計(jì)劃投資應(yīng)超過(guò)7800億元。以上面標(biāo)準(zhǔn)粗略估計(jì)的話，1000萬(wàn)套保障性安居工程至少需要1.34萬(wàn)億的投資。 　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾表示，目前保障房建設(shè)資金主要來(lái)自三方面：政府土地出讓凈收益的10%、公積金收入以及地方政府的財(cái)政收入。以2009年全國(guó)各地土地出讓總價(jià)款15910.2億元計(jì)算的話，地方政府即使真的能夠拿出10%的土地出讓收益來(lái)建設(shè)安居工程，也不過(guò)貢獻(xiàn)1600億左右。更何況，有很多地方政府在這一塊是欠繳的。有業(yè)內(nèi)人士曾指出，地方政府對(duì)于拿土地出讓金來(lái)建保障房一事，“意愿是不強(qiáng)的”——“如果你去翻一下地方政府的舊賬，他們其實(shí)都欠了很多債”。 1000萬(wàn)套保障房 　　需政府“給力” 　　12月13日，華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)指出，1000萬(wàn)套保障房的推出需兩方面的保證：一是資金來(lái)源；二是土地供應(yīng)。 　　在資金來(lái)源上，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為財(cái)政撥款以及地方政府的土地出讓金收入將貢獻(xiàn)近3000億左右。除去上述由政府解決的資金外，還有近萬(wàn)億資金缺口需解決。在他看來(lái)，商業(yè)銀行貸款無(wú)疑是較重要的一項(xiàng)資金來(lái)源，在低風(fēng)險(xiǎn)和政策鼓勵(lì)的雙重作用下，“商業(yè)銀行可能會(huì)大規(guī)模的參與保障房的建設(shè)”。另外，還可以利用信托資金、地方政府發(fā)行債權(quán)融資等方式來(lái)解決保障房的資金問(wèn)題。 　　另一方面，保障房、尤其是一線城市的保障房建設(shè)還面臨著土地供給有限的“硬約束”。以保障房每套50-70㎡計(jì)算的話，1000萬(wàn)套保障房就意味著5-7億平米，接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求，如果不想對(duì)商品房用地形成“擠出效應(yīng)”的話，就要進(jìn)一步增加土地市場(chǎng)總量的供應(yīng)——但在土地供給有限的前提下，“目前地方政府沒(méi)有太大動(dòng)力進(jìn)行保障房建設(shè)的原因在于，一方面他要出錢(qián)；另一方面他還要出地”，楊現(xiàn)領(lǐng)如是說(shuō)，“目前保障房建設(shè)的困難還是很多的”。 　　同日，方大證券地產(chǎn)分析師周偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也表示，地方政府對(duì)政策的執(zhí)行力度是保障房能否成功推出的重要保證。 　　在周偉看來(lái)，有兩點(diǎn)將督促地方政府切實(shí)執(zhí)行對(duì)保障房的投入：一是政府加強(qiáng)對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)機(jī)制；二是2011年的投資增長(zhǎng)還有賴于房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)。而樓市調(diào)控中、商品房開(kāi)發(fā)受到抑制的前提下，投資的增長(zhǎng)可能就要寄希望于保障房的建設(shè)投資。 　　同時(shí)，周偉認(rèn)為此次住建部所公布的保障房計(jì)劃推出1000萬(wàn)套，還是超出市場(chǎng)預(yù)期的，也從另一方面顯示了政府的決心。 保障房推出 　　將促房地產(chǎn)調(diào)控方式改變 　　業(yè)內(nèi)對(duì)于保障房和商品房的雙軌性基本已達(dá)成共識(shí)：兩類住房針對(duì)兩類需求人群，市場(chǎng)劃分的不同意味著兩套體系可以擁有不同的價(jià)格決定機(jī)制。 　　方大證券地產(chǎn)分析師周偉認(rèn)為，一旦商品房和保障房?jī)商左w系建立，那么對(duì)于商品房市場(chǎng)，政府應(yīng)該越少干預(yù)越好。兩類住房針對(duì)的是不同的需求群體，如果保障房能夠解決中低端收入者的住房問(wèn)題，那么商品房?jī)r(jià)就可以主要由供需決定。 　　而華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)也指出，此次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，明確指出要“強(qiáng)化”政府責(zé)任——這是與往年不同的，某種程度上表示了政府對(duì)保障房建設(shè)的力度與決心。而另一方面，“逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系”這一提法也表明政府對(duì)于保障房和商品房的認(rèn)識(shí)也在提高——“保障軌”和“市場(chǎng)軌”，兩條軌道市場(chǎng)的建設(shè)將成為政策。 　　值得投資者注意的是，在對(duì)保障房政策持樂(lè)觀態(tài)度的同時(shí)，楊現(xiàn)領(lǐng)還進(jìn)一步指出，這一政策還具有持續(xù)性。從十二五規(guī)劃來(lái)看，保障房的建設(shè)和退出可能持續(xù)5年左右的時(shí)間。直至保障房的建設(shè)能夠覆蓋到大部分的中低收入者，目前實(shí)行的政策調(diào)控或?qū)⑼顺觥Ａ硗?，楊現(xiàn)領(lǐng)還提及，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商較容易賺錢(qián)的日子已經(jīng)過(guò)去了”。 剛結(jié)束不久的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，提出要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化政府職能，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度。 　　此前，住建部向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》備受媒體關(guān)注，該通知明確提及2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程1000萬(wàn)套，與今年580萬(wàn)套的規(guī)劃相比，同比增長(zhǎng)了72.4%。 　　12月13日，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了多位地產(chǎn)分析師，對(duì)于此次經(jīng)濟(jì)會(huì)議所提及的住房“雙體系”以及千萬(wàn)套保障房的推出，他們既肯定這項(xiàng)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期積極影響，但同時(shí)也對(duì)保障房的資金瓶頸及地方政府執(zhí)行力度表示擔(dān)憂。 　　美好藍(lán)圖遭遇資金瓶頸 　　《中國(guó)城市狀況報(bào)告2010/2011》顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)6.2186億，而且今后5年內(nèi)，中國(guó)城鎮(zhèn)人口將超過(guò)農(nóng)村人口。以三口之家計(jì)算，目前中國(guó)城鎮(zhèn)家庭約為2億戶。2011年1000萬(wàn)套保障房的推出，意味著每20戶家庭，將擁有一套保障房。 　　另有安信證券研究報(bào)告中指出，2009年全國(guó)保障性住房及棚戶區(qū)改造為330萬(wàn)套。2010年計(jì)劃推出保障性安居工程580萬(wàn)套，2011年則計(jì)劃推出1000萬(wàn)套。2010、2011年兩年保障性住房的計(jì)劃推出套數(shù)同比增長(zhǎng)都在70%以上，這一數(shù)據(jù)高于社科院對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化率46.6%——也就是說(shuō)，保障性住房的增長(zhǎng)率要高于城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速度。 　　如果再加上2009、2010兩年的保障房推出總量，前景似乎可以更加美好。 　　但是，遠(yuǎn)景雖美好，卻需現(xiàn)實(shí)保證。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾公開(kāi)指出，2009年9月份之前，保障性住房的投入才完成了全年的40%，總投資不過(guò)1000多億元。 　　據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，1-9月份全國(guó)保障性安居工程完成投資4700億元，占全年計(jì)劃的60%。以此計(jì)算的話，全年580萬(wàn)套保障性安居工程計(jì)劃投資應(yīng)超過(guò)7800億元。以上面標(biāo)準(zhǔn)粗略估計(jì)的話，1000萬(wàn)套保障性安居工程至少需要1.34萬(wàn)億的投資。 　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾表示，目前保障房建設(shè)資金主要來(lái)自三方面：政府土地出讓凈收益的10%、公積金收入以及地方政府的財(cái)政收入。以2009年全國(guó)各地土地出讓總價(jià)款15910.2億元計(jì)算的話，地方政府即使真的能夠拿出10%的土地出讓收益來(lái)建設(shè)安居工程，也不過(guò)貢獻(xiàn)1600億左右。更何況，有很多地方政府在這一塊是欠繳的。有業(yè)內(nèi)人士曾指出，地方政府對(duì)于拿土地出讓金來(lái)建保障房一事，“意愿是不強(qiáng)的”——“如果你去翻一下地方政府的舊賬，他們其實(shí)都欠了很多債”。

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