房地產(chǎn)市場瘋了，瘋得連已經(jīng)購房的普通老百姓都經(jīng)常到售樓處問項(xiàng)目為什么還不漲價(jià)或者什么時(shí)候漲價(jià)。

　　房產(chǎn)必定升值，在房地產(chǎn)市場形勢大好的今天似乎成了鐵律。購漲不購跌，也成了普遍的購房心理。然而，記者想說，在房產(chǎn)升值的背后，有一個(gè)被房地產(chǎn)營銷刻意忽略掉，而普通購房者并不了解的環(huán)節(jié)，那就是房屋折舊。

　　房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與尋常百姓的生活密切相關(guān)，無論是投資還是自住，自己房屋目前的實(shí)際價(jià)值永遠(yuǎn)是每一位業(yè)主較為關(guān)心的問題。特別是隨著房產(chǎn)二、三級(jí)市場的日益繁榮，舊房估價(jià)作為房屋置換前期的重要環(huán)節(jié)，愈加受到廣泛關(guān)注。專家提示，無論是升值因素，還是折舊因素，都是二手房評(píng)估中的重要組成部分，一個(gè)也少不了。

　　房屋折舊容易被人們所遺忘

　　目前在二手房交易中，人們普遍重視房屋的位置、使用性和價(jià)格，但是價(jià)格中一項(xiàng)很重要的因素卻被人們所忽略了，那就是“房屋折舊率”。其實(shí)并非購房者真的不重視，而是市場將其隱藏了起來，迫使購房者忽略了這個(gè)問題。購購房屋無論是用來自住還是投資，其折舊率都是不可小覷的重要一環(huán)。在我們確定所購購二手房價(jià)格的時(shí)候，通常要考慮該房屋的折舊率。

　　房屋折舊是由于諸多因素帶來的房屋價(jià)值上的損失形成的。折舊費(fèi)是房屋折舊的貨幣體現(xiàn)，它是房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗、人為損耗及功能陳舊帶來的損耗，使得它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。

　　隨著居住環(huán)境的改善，人們生活水平的提高，賣房購房已經(jīng)成為眾多置業(yè)者永恒的話題。即便是一套剛剛購購幾個(gè)月的新房，在轉(zhuǎn)手賣掉的同時(shí)也存在折舊的問題，無論是否居住，它都是以二手房身份出現(xiàn)的，因此，地段、房型、樓體類別、房屋年限、小區(qū)環(huán)境以及房屋內(nèi)部的具體使用情況都會(huì)對(duì)該房屋的當(dāng)前價(jià)值產(chǎn)生一定的影響，它們都屬于影響房屋折舊率的重要因素，因此，評(píng)估時(shí)不應(yīng)被遺忘。

　　忽視房屋折舊率會(huì)帶來負(fù)面影響

　　由于目前二手房供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，有時(shí)往往一套房同時(shí)被幾個(gè)購房者看中，使其價(jià)格不但不可能下降，反而向上抬升。此時(shí)，諸如“房屋折舊率”等一些評(píng)估房價(jià)的技術(shù)因素已經(jīng)被忽略了。如果按照成熟的二手房市場條件進(jìn)行評(píng)估的話，要評(píng)估一套二手房應(yīng)該通過綜合的技術(shù)手段來判斷其真正價(jià)值，因此就免不了要考慮房屋折舊率問題。

　　事實(shí)上忽視房屋折舊率，對(duì)購購者而言顯然不公平，大家都知道房屋都是有一定使用年限的，況且土地使用權(quán)也是有年限的，《物權(quán)法》出臺(tái)前住宅土地使用權(quán)通常情況下較長只有70年。假如一套房已經(jīng)居住了10年，那么后來者就只有60年的土地使用權(quán)，加上每年2%的折舊率，如果還按相當(dāng)于新房的價(jià)格購入，甚至還增加了升值部分的差額，購房者顯然很吃虧。另外，天津中原研究部高端投資分析師余洪濤指出，忽視二手房屋折舊率，對(duì)二手房市場規(guī)范發(fā)展也十分不利。不準(zhǔn)確的房屋價(jià)值估算會(huì)造成所在區(qū)域甚至整個(gè)地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)偏移，不副實(shí)的房屋價(jià)格對(duì)一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也會(huì)造成很大的影響。因此，專家提醒廣大消費(fèi)者，購購二手房時(shí)較好堅(jiān)持計(jì)算房屋折舊率。

　　房屋評(píng)估四點(diǎn)建議

　　一套二手房究竟能值多少錢？想換套大戶型的房子，手頭這間小房子還能賣多少錢？想知道自己住的房子到底值多少錢？……諸如此類問題，出現(xiàn)的頻率越來越高。而要得出這些問題的答案，有一個(gè)步驟是必不可少且尤為重要的，那就是進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。專家對(duì)此提出四點(diǎn)建議：

　　建議一：到專門的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，并獲得國家一級(jí)資質(zhì)，有的還通過了ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證，他們有完全的評(píng)估資質(zhì)和信譽(yù)保障，但是在這些評(píng)估機(jī)構(gòu)需要交納大量的評(píng)估費(fèi)用。

　　建議二：中介公司一般會(huì)有免費(fèi)的評(píng)估的服務(wù)，但部分小中介會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)和售出價(jià)存在幾萬元的差價(jià)，出現(xiàn)公正與公平方面的問題。

　　建議三：某些專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站會(huì)有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價(jià)格估算出自己的房價(jià)，但同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)信息不全面和滯后性，一些房屋出售了但還沒及時(shí)更新。

　　建議四：無論是找誰來為自己的房子進(jìn)行評(píng)估，都不要把折舊的概念拋之腦后。

　　業(yè)主自己也能做評(píng)估

　　二手房估價(jià)也是一門學(xué)問，一般的二手房評(píng)估都需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行。專家提示，其實(shí)房屋評(píng)估有“捷徑”可尋，如果業(yè)主掌握了其中的要領(lǐng)，自己便能輕松地將房產(chǎn)價(jià)格算出個(gè)大概，作為開價(jià)時(shí)的重要參考。

　　自我評(píng)估的主要參考因素有如下幾點(diǎn)：

　　1、房齡。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%。

　　2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果在房子的戶型設(shè)置中，客廳、衛(wèi)生間和廚房的面積都不大，則扣減10%。

　　3、樓層。房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價(jià)，五、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂層減5%。

　　4、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則扣減5%。

　　5、小區(qū)環(huán)境。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也扣減5%，屬于中 域的房子要加15%，配套齊全加10%。

　　6、習(xí)慣性因素。該因素也會(huì)使人們對(duì)購舊房心存壓力。花很多錢才購套舊房，這一因素又使房價(jià)減8%的價(jià)錢。

　　7、其他。房屋實(shí)際情況，包括裝修、配置等，大概5%——10%。

　　較后，在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房價(jià)格的60%—70%左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。

　　房屋折舊計(jì)算公式：折舊后價(jià)格＝造價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)

　　評(píng)估價(jià)公式：評(píng)估價(jià)=折舊后價(jià)格+/-現(xiàn)平均房款*因素系數(shù)

　　評(píng)估應(yīng)用題：　　

　　2005年建成無物業(yè)管理小區(qū)友好里偏單80平方米，4樓，南北向，以35萬元購得，由于是用做婚房，整個(gè)房間為精裝，總共花費(fèi)3萬元用來裝修。

　　友好里地處市繁華地段，周遍配套設(shè)施齊全，交通便利，根據(jù)規(guī)劃，未來3年內(nèi)將通**，該小區(qū)面前均價(jià)已達(dá)到6500元/平方米。下面讓我們幫房主算算他的愛房現(xiàn)在是什么價(jià)位。

　　解：綜合以上評(píng)估影響因素，可以得出：

　　6500*80=52萬元(無因素影響現(xiàn)總房款)

　　樓層：520000*3%=15600元(四樓加分)

　　環(huán)境：520000*5%=26000元(無物業(yè)減分)

　　配套：520000*10%=52000元(配套加分)

　　其他：520000*5%=26000元(裝修加分)

　　根據(jù)計(jì)算公式可以得出：

　　折舊后價(jià)格：350000-350000*2%=343000元

　　評(píng)估價(jià)：343000+15600-26000+52000+26000=551000元

　　答：該房屋現(xiàn)基本價(jià)位為551000元。

　　專家提示： 中原投資顧問部余洪濤提示廣大投資置業(yè)者，房屋折舊且莫遺忘，掌握技巧更重要：　

　　頭先，無論是購房還是賣房，之前較好尋求專業(yè)機(jī)構(gòu)的幫助，在了解所需樓盤信息基本情況的前提下，將折舊因素考慮其中，估算出一個(gè)房屋的大概價(jià)值。

　　其次，平時(shí)應(yīng)多了解折舊方面的專業(yè)知識(shí)，積累相關(guān)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，避免一些不專業(yè)評(píng)估師的不專業(yè)操守。

　　如果您是購房一方，應(yīng)該多了解房屋的相關(guān)信息，避免信息不對(duì)稱，畢竟購房的沒有賣房的精。如果房子不是用來自住，而是用來投資的，折舊便是投資者投資成本的一個(gè)重要組成部分。特別提醒每月收取固定房租的房東們，出租時(shí)房屋的損耗是不容忽視的折舊因素。

　　較后，無論是專家評(píng)估還是自我評(píng)估，都是套用一定的固定模式，運(yùn)用固定系數(shù)將房屋估算出一個(gè)大概的價(jià)值，由于影響評(píng)估的因素還包括地段、城市規(guī)劃、交通、發(fā)展?jié)摿σ约靶睦淼榷喾矫孀饔?，因此評(píng)估與房屋當(dāng)前的實(shí)際價(jià)值有可能存在一定的出入，上下浮動(dòng)在10%左右。（編輯：李華冰）

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