在政策頻出的房地產(chǎn)市場(chǎng)，表面上是風(fēng)平浪靜的銷售淡景，中介門店門庭冷清，生意蕭條，多數(shù)售樓處詢問者多，下單者少，背地里則是一場(chǎng)驚心動(dòng)魄的購(gòu)賣雙方心理大戰(zhàn)。何時(shí)打破樓市觀望與沉默，就要看博弈雙方誰較終妥協(xié)。

開發(fā)商：研究購(gòu)房者心態(tài)喜好

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)巨大住房市場(chǎng)的剛性需求，仍可支撐未來較長(zhǎng)一段時(shí)間的地產(chǎn)牛市。經(jīng)過近兩年的樓市"過山車"，開發(fā)商體驗(yàn)到市場(chǎng)的人情冷暖與變化無常，一系列政府救市政策出臺(tái)，使得開發(fā)商心態(tài)趨于平靜，購(gòu)房者的心態(tài)及喜好成為開發(fā)商研究的熱點(diǎn)。

現(xiàn)在他們更加注重企業(yè)社會(huì)形象的打造，提高產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品的多樣化與人性化。一些有實(shí)力的開發(fā)商先把園林綠化環(huán)境做好再認(rèn)籌；更有一些稀缺性的樓盤，開發(fā)商更是不惜血本，從設(shè)計(jì)方案的一改再改，到每一個(gè)細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確處理，開發(fā)商苦練內(nèi)功，其目的是將較好的產(chǎn)品地展示給大家。

巴菲特曾說：在大家較恐慌的時(shí)候是你應(yīng)該較貪婪的時(shí)候，大家較貪婪的時(shí)候你應(yīng)該較恐慌。對(duì)于房地產(chǎn)來說，如何讓自家項(xiàng)目取得市場(chǎng)認(rèn)可度，就要看房地產(chǎn)營(yíng)銷的"十八般武藝"了。目前市場(chǎng)上有這么幾類：一是樓市高峰期即２００７年左右入市的樓盤，當(dāng)時(shí)定價(jià)可能已不符合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)，這批樓盤繼續(xù)走降價(jià)路線，直到符合目前市場(chǎng)接受水平；二是多個(gè)樓盤同時(shí)銷售如萬科、佳兆業(yè)采取聯(lián)合促銷或聯(lián)動(dòng)銷售策略，擴(kuò)大影響力，整合企業(yè)資源，主動(dòng)贏得市場(chǎng)；三是去年下半年或今年開盤的樓盤，定價(jià)相對(duì)理性，側(cè)重于展示產(chǎn)品的綜合性價(jià)比。而現(xiàn)階段的購(gòu)房寶馬，購(gòu)房歐洲游、購(gòu)房菜地等林林總總的營(yíng)銷心理術(shù)可謂登峰造極?？偟膩碚f，價(jià)格不是完全因素，綜合性價(jià)比、提高產(chǎn)品價(jià)值才是較重要砝碼。

置業(yè)者：掌握市場(chǎng)主動(dòng)

經(jīng)歷２００７年"酷暑"，又遭遇２００８年"嚴(yán)寒"，在樓市中一直徘徊不定的購(gòu)房者應(yīng)有什么樣的心態(tài)和心理準(zhǔn)備呢？

頭先應(yīng)對(duì)大市有個(gè)判斷及心理預(yù)期，２００９年是轉(zhuǎn)折性一年，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，對(duì)確有購(gòu)房需要的置業(yè)者來說，２００９年正是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，樓市和股市一樣，永遠(yuǎn)"抄"不到真正的底。

其次明確自己真正的需求，并給自己定一個(gè)合理的心理價(jià)位。

現(xiàn)階段不是所有房都值得購(gòu)，應(yīng)關(guān)注片區(qū)，留意產(chǎn)品性價(jià)比，更要聚焦所在片區(qū)政府的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，才可以保證物業(yè)價(jià)值。除了關(guān)內(nèi)區(qū)，不妨可以關(guān)注新興片區(qū)，比如東部沿海片區(qū)、寶安區(qū)、龍華，這些片區(qū)與城市緊密相融，雖然目前房?jī)r(jià)回落較大，但也涌現(xiàn)不少高素質(zhì)產(chǎn)品，應(yīng)緊緊圍繞性價(jià)比較后作出綜合判斷。

一位從事軟件工作的王小姐告訴記者，"購(gòu)房不僅僅是為了居住，也是一項(xiàng)投資?，F(xiàn)在樓市不好，房?jī)r(jià)有下調(diào)跡象，所以購(gòu)房子，先讓它保值，自己住的房子沒想過一定要漲多少錢，當(dāng)然也希望將來較好升值，目前這種形勢(shì)下，購(gòu)房在考慮性價(jià)比的同時(shí)，更要考慮未來的保值空間。"

記者較近在某一高尚樓盤三期內(nèi)部開放采訪時(shí)，碰到一企業(yè)白領(lǐng)，前兩年在樓市小有斬獲，但也有個(gè)別房產(chǎn)被套，他稱是幫朋友來看房的，結(jié)果自己被其優(yōu)美的園林環(huán)境、適宜的尺度及更人性化的建筑所吸引，準(zhǔn)備賣掉二期的疊墅，購(gòu)三期的高層。當(dāng)被問及現(xiàn)在賣房不賠嗎？他坦言，不想給自己太大的經(jīng)濟(jì)壓力，市場(chǎng)這么理性，雖然現(xiàn)在是低位賣，但也是在低位購(gòu)，這樣算來還是較為合理。

２００９購(gòu)房更實(shí)惠

經(jīng)過這兩年樓市的盤整，購(gòu)賣雙方在心態(tài)上都回歸理性，可以看到購(gòu)家議價(jià)空間、判斷能力上明顯提高，賣家目前心態(tài)也比較務(wù)實(shí)。隨著政府一系列政策利好的出臺(tái)，刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以拉動(dòng)內(nèi)需，２００９年購(gòu)房無疑比在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)期購(gòu)房更加實(shí)惠。我們也可以樂觀地預(yù)期，經(jīng)過這場(chǎng)血與火的洗禮，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將如鳳凰浴火重生，較終走上一條健康、穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展之路。

(作者：張蕾)