世紀(jì)公園當(dāng)“靠山”

　　本期關(guān)注的樓盤“香梅花園 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)”位于浦東內(nèi)環(huán)區(qū)域，社區(qū)由楊高南路、錦繡路、花木路和浦建路四條交通要道圍合而成，是一個(gè)主要由小高層、高層公寓樓組成的高端住宅樓盤，并因由陳香梅女士提名而在上海樓市內(nèi)頗為知名。

　　開發(fā)商認(rèn)為，香梅花園的特色在于高綠化。基于“背靠”世紀(jì)公園的優(yōu)勢(shì)，香梅花園在樓房設(shè)計(jì)和景觀規(guī)劃方面力爭(zhēng)做到“外攬內(nèi)擁”，外攬是指能限度地看到世紀(jì)公園140公頃的綠色美景，內(nèi)擁則是指社區(qū)內(nèi)部還建有3萬(wàn)平方米的香梅公園，由此社區(qū)綠化率高達(dá)70%。

　　從配套方面來(lái)看，香梅花園附近有東錦江大酒店、易初蓮花超市、上海科技館等，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有文化社交、商業(yè)服務(wù)、運(yùn)動(dòng)康體等多個(gè)主題會(huì)所，總建筑面積達(dá)1萬(wàn)平方米。而交通方面，社區(qū)比較靠近**2號(hào)線世紀(jì)公園站。

　　五期改打小戶型牌

　　香梅花園近期推出了較后一批房源。這第五期房源是在上月底開盤的，包括2棟23層的高層和1棟25層的高層，3棟高層由藝術(shù)連廊連接，形成特殊的空間。據(jù)了解，25層的高層作為酒店式公寓，只租不售；現(xiàn)推出銷售的為23層高的1號(hào)樓，共110套房源，均價(jià)28800元/平方米，如今已去化了一半。與前四期主打大戶型不同，香梅花園此次的收官之作改為緊湊戶型，包括建筑面積為64平方米的一房?jī)蓮d、82平方米的兩房?jī)蓮d和107平方米的兩房?jī)蓮d。

　　市場(chǎng)人士表示，香梅花園較后一期推出小戶型也是考慮到世紀(jì)公園板塊房型的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。世紀(jì)公園周邊樓盤在小區(qū)規(guī)模上大小不一，占地面積從2.7萬(wàn)-26.5萬(wàn)平方米不等，總建筑面積一般在5.8萬(wàn)-40萬(wàn)平方米，小區(qū)總戶數(shù)從250-2000戶不等。而樓型以多層和小高層為主，基本上一梯兩戶；房型則以三房?jī)蓮d為主，面積在130-150平方米左右，一般還都設(shè)有大開間的觀景客廳。因此，小戶型的推出也算是填補(bǔ)了世紀(jì)公園板塊的產(chǎn)品空白。

　　房?jī)r(jià)領(lǐng)銜 尷尬猶在

　　香梅花園房源均為精裝修，價(jià)格水平向來(lái)較高，2005年初其推出的三期房源均價(jià)為17000元/平方米，而當(dāng)時(shí)附近上海綠城 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)的新房銷售均價(jià)14000元/平方米，錦繡滿堂 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)則為12000元/平方米。就目前情況來(lái)看，香梅花園的房?jī)r(jià)水平更是明顯高于世紀(jì)公園板塊內(nèi)其他樓盤。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于香梅花園更加靠近世紀(jì)公園，導(dǎo)致了它的價(jià)格在板塊內(nèi)處于領(lǐng)銜地位。2004年頭度開盤，均價(jià)已達(dá)12000元/平方米。到2006年年中，其三期房源售價(jià)升到18000元/平方米，并直接拉高了周邊陸家嘴公寓 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)等新盤的價(jià)格，其后陸家嘴公寓被摩根士丹利收購(gòu)。

　　由于價(jià)格過(guò)高，香梅花園的銷售也曾陷入尷尬境地，加上調(diào)控政策出臺(tái)，一直受到溫州炒房團(tuán)青睞的世紀(jì)公園板塊樓盤顯出一片沉寂。不過(guò)，去年陸家嘴集團(tuán)推出的“花木地王”倒讓世紀(jì)公園板塊再次升溫，聯(lián)洋板塊的不斷成熟和塘橋板塊商業(yè)氛圍的提升也給處于中間的世紀(jì)公園板塊提供了機(jī)會(huì)。

　　不過(guò)，不少購(gòu)房者指出，香梅花園周邊的生活氛圍還是不濃厚，商業(yè)配套也不完備，大型賣場(chǎng)距離社區(qū)有一定距離，交通也不是較方便。而在香梅花園的業(yè)主中，有近50%是海外人士，國(guó)內(nèi)業(yè)主中則以企業(yè)高管居多。當(dāng)時(shí)，香梅花園在推第四期時(shí)就對(duì)外宣稱，四期房源將只在海外銷售。加上香梅花園有一定的海外背景，在硬件配套上也采納的是西方的生活方式，所以無(wú)論價(jià)格還是風(fēng)格都還是海外人士較能接受。

　　房產(chǎn)研究院

　　香梅花園位于上海浦東花木行政，緊臨浦東世紀(jì)公園，東、北分別是錦繡路、花木路兩條景觀道，南面是浦建路，西面是楊高路，整個(gè)社區(qū)由這四條道路相圍。香梅花園總建筑面積近30萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá)70%。香梅花園在景觀設(shè)計(jì)上實(shí)行了國(guó)際招標(biāo)，力求將社區(qū)形成世紀(jì)公園的“延伸景觀”，由此才有了占地30000平方米的社區(qū)內(nèi)自然生態(tài)公園。同時(shí)，為了形成有充分的集中綠地和出色的建筑造型的現(xiàn)代化小區(qū)，在景觀設(shè)計(jì)中以梅花為主題樹種，奠定小區(qū)的文化底韻，采用回廊式庭院形式，交織無(wú)數(shù)細(xì)長(zhǎng)的園路，在交叉口一定的間距處設(shè)置亭子、長(zhǎng)椅、蔓藤花架等，營(yíng)造出安定、溫馨、祥和的居住氛圍。建筑上則采用源自紐約豪宅的設(shè)計(jì)風(fēng)格，超薄板式建筑造型，金屬感外觀飾面，在燈光的配合下，高層建筑頂部還構(gòu)成“七星拱月”的建筑景觀。

　　香梅花園

　　樓盤地址：

　　浦東新區(qū)東繡路266弄

　　開發(fā)商：

　　金大元(上海)有限公司

　　總建筑面積：32萬(wàn)m2

　　容積率：2

　　綠化率：70%

　　產(chǎn)品形態(tài)：

　　高層、小高層、疊加別墅

　　主力戶型：

　　64-107m2小戶型（較新房源）

　　裝修狀況：毛坯、精裝修

　　開盤時(shí)間：2004年7月至今

　　交房時(shí)間：準(zhǔn)現(xiàn)房銷售中

　　網(wǎng)上已推住宅戶數(shù)：716套

　　網(wǎng)上已售住宅戶數(shù)：665套

　　網(wǎng)上住宅合同均價(jià)：

　　27363元/m2（較新房源）

　　停車位：901個(gè)

　　物業(yè)管理公司：

　　上海香梅物業(yè)管理有限公司

　　物業(yè)管理費(fèi)：3.5元/m2/月

　　七嘴八舌

　　◆這個(gè)樓盤的交通不怎么樣。

　　◆80%入住率？虛假信息，晚上路過(guò)這個(gè)樓盤，一片漆黑！

　　◆環(huán)境不錯(cuò)，有一種鬧中取靜的感覺(jué)，可這里的物業(yè)很差勁。

　　◆打名人牌的樓盤，購(gòu)房者主要是境外人士，個(gè)人感覺(jué)其景觀設(shè)計(jì)相當(dāng)?shù)轿?，賣出來(lái)的二手房則多是大房型。

　　◆什么都好，可還是不敢恭維它的建筑質(zhì)量問(wèn)題，或者說(shuō)是規(guī)劃問(wèn)題，它的隔音好像不是很好，雖是板式的房子，可隔音做得實(shí)在讓人費(fèi)解，居然在睡覺(jué)時(shí)能聽到外面?zhèn)鱽?lái)電視的聲音。

　　◆無(wú)論是地理位置還是小區(qū)品質(zhì)都是不錯(cuò)的，但主樓的房型相對(duì)來(lái)講浪費(fèi)太多，特別是113平方米的兩房，連陽(yáng)臺(tái)都沒(méi)有，很是尷尬；開發(fā)商主打的160平方米左右的三房還是不錯(cuò)的，挺高，而且客廳和3個(gè)房間都朝南，這個(gè)就很好。

　　◆現(xiàn)推五期靠近浦建路和楊高路，有點(diǎn)吵，而且開盤價(jià)都要28000元/平方米，實(shí)在有點(diǎn)貴。

　?。ㄕ越裹c(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)等業(yè)主論壇發(fā)帖）

　　周邊市場(chǎng)

　　世紀(jì)公園板塊

　　生態(tài)景觀效應(yīng)受青睞

　　本期介紹的香梅花園屬于浦東世紀(jì)公園板塊。該板塊以世紀(jì)公園為，東至羅山路與湯臣高爾夫球場(chǎng)相鄰，南至龍陽(yáng)路，西至楊高路。其輻射區(qū)域內(nèi)擁有上?？萍拣^、新國(guó)際博覽、東方藝術(shù)以及聯(lián)洋、花木兩大社區(qū)，周邊環(huán)線、高架、干道云集，板塊內(nèi)還擁有軌道交通2號(hào)線和在建的7號(hào)線，已形成一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)。

　　據(jù)易居臣信浦東一店工作人員介紹，世紀(jì)公園板塊內(nèi)二手房交易多以房齡2-5年的次新房為主，購(gòu)房者多為在金橋、張江、外高橋等大型高科技園區(qū)內(nèi)的高端白領(lǐng)或沿軌道交通2號(hào)線的上班族以及新婚置業(yè)購(gòu)房者。

　　選擇在世紀(jì)公園板塊購(gòu)置房屋，看中的是其便利的交通位置，世紀(jì)公園綠色健康的生活環(huán)境，以及的大型公建配套。此外，世紀(jì)公園板塊內(nèi)各社區(qū)規(guī)模相對(duì)較大，境外入住人群比例接近40%，而板塊后續(xù)供應(yīng)相對(duì)較少，預(yù)計(jì)高端公寓的后期仍然較大。

　　目前，世紀(jì)公園板塊內(nèi)的主要樓盤除了香梅花園，還有陸家嘴公寓、聯(lián)洋花園 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)、聯(lián)洋年華 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)、御景苑、天安花園、華麗家族 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)、浦東世紀(jì)花園 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)、水清木華、當(dāng)代清水園 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)、金色維也納 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)、中邦風(fēng)雅頌 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)、第九城市 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)、仁恒河濱城 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)等。

　　從本地自住型購(gòu)房者的選擇來(lái)看，中邦風(fēng)雅頌、城市藝術(shù)季等樓盤較受歡迎，但房源面積普遍偏大。另外還有一些小面積房源的樓盤像聯(lián)洋年華、當(dāng)代清水園，由于房型相對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，甚至規(guī)劃了景觀一房，非常適合年輕白領(lǐng)一族。

　　投資 ★★★

　　交通配套：一般

　　生活配套：一般

　　投資收益率：中等

　　樓盤性價(jià)比：中等

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