典型案例：

　　小區(qū)廣場竟然對外停車

　　成都市某小區(qū)業(yè)主委員會主任苗先生反映，該小區(qū)有個休息廣場，一直以來禁止所有的機動車輛進入。但去年初以來，小區(qū)隔壁的火鍋店安排客人的車輛進入小區(qū)廣場，而小區(qū)的物管工作人員對此置之不理。他和幾位業(yè)主代表曾找到該火鍋店負責人，要求其不要在小區(qū)內(nèi)停車，但是該負責人告訴他，他們已經(jīng)給小區(qū)物業(yè)上交了使用費。而小區(qū)物管負責人則表示，由于物業(yè)公司管理該小區(qū)一直處于虧損狀態(tài)，用這一部分停車費補充虧損。

　　無獨有偶，成都東郊一小區(qū)的方女士打進本報熱線稱，他們小區(qū)游泳池被物業(yè)公司以3000元／月的租金租給別人。方女士認為，游泳池是業(yè)主的共有財產(chǎn)，水電費讓廣大業(yè)主公攤購單，收入?yún)s被物業(yè)公司收走了，這太不合理了，而且也是不合法的。小區(qū)業(yè)主應(yīng)該拿起法律武器維護自己的合法權(quán)利。

　　律師說法：

　　共有部分收益應(yīng)歸業(yè)主

　　四川致高律師事務(wù)所林方平主任認為，在實際中，購房者的購房款中一般均含有公攤面積的費用，因此，小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主所有。依據(jù)《物權(quán)法》第七十條、第七十二條、第七十三條、第七十四條的規(guī)定和建設(shè)部《商品房銷售面積及公用建筑分攤規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，所有權(quán)人對所購房屋單元享有專有所有權(quán)，對建筑物的外墻、電梯和樓道等共有部分享有共有所有權(quán)。同時《民法通則》第七十一條和《物權(quán)法》第三十九條都明確了財產(chǎn)共有所有權(quán)人依法對共有的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此，作為小區(qū)建筑物外墻、電梯和樓道等共有部分的權(quán)利主體的廣大業(yè)主，有權(quán)共同決定建筑物共有部分使用權(quán)的歸屬同時使用的收益也歸全體業(yè)主共同所有；物業(yè)管理公司無權(quán)處分建造物共有部分的使用權(quán)，更無權(quán)取得該部分收益。否則，物業(yè)管理公司就是侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)利，全體業(yè)主也可以訴諸法律尋求法律較有力的保障。較后，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十五條的規(guī)定，業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按業(yè)主大會的決定使用。因此，建筑物的共有部分的使用收益應(yīng)歸全體業(yè)主共有，并由業(yè)主大會確定其使用方式。

　　林方平律師建議，對小區(qū)共有部分的收益，可以由業(yè)委會通過物業(yè)合同明確約定，業(yè)委會可審計物業(yè)收費，物業(yè)公司一旦違約，業(yè)委會可通過訴訟渠道維權(quán)；沒有成立業(yè)委會的小區(qū)，業(yè)主可以推選代表進行訴訟，其他業(yè)主對此沒有異議的，訴訟結(jié)果對整個小區(qū)都具有約束力。

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