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教你如何在香港購房 香港購房手續(xù)幾步走
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 535 次
因為看好香港樓價走勢,龐先生今年初在港島上環(huán)地區(qū)購了套二手房。在內(nèi)地曾有購房經(jīng)驗的龐先生說,香港購房與內(nèi)地購房有很大差異,尤其是律師的介入,讓他少了很多煩惱。
尋找目標(biāo)
打定了購房主意后,龐先生有空便去看上環(huán)地產(chǎn)代理公司的掛牌二手房信息。
在香港,要請地產(chǎn)代理公司提供服務(wù),購家需要與代理公司簽訂“地產(chǎn)代理協(xié)議”(俗稱“睇樓紙”),簽后才能上門看房。委托代理關(guān)系的有效期一般為三個月。代理公司接受委托后,便會根據(jù)購方的需要,尋找物業(yè)、上門看房、提供顧問意見。購家可同時委托多家地產(chǎn)代理,但千萬不能看同一間房,以防止付多份傭金。如果購家在看房后三個月內(nèi)成功購入?yún)f(xié)議上的房子,購家必須付給代理傭金。
經(jīng)過多方比較,上門看房,如此折騰了近半個月,看了近10套房子后,龐先生終于挑中了一套。
為了掌握房屋的情況,龐先生還到土地注冊處去查閱了土地記錄,了解該房屋的注冊業(yè)主、以往所有的購賣情況是否有問題,如法定抵押、解除抵押、購賣協(xié)議、法庭命令等。香港的土地注冊處的土地登記冊里載有每一物業(yè)業(yè)主的詳細(xì)資料,以及該物業(yè)是否已注冊等情況,可供市民查閱,以方便進(jìn)行房屋購賣。這項工作也可以委托代理去做。
賣方掛出的價格雖然在龐先生的預(yù)算內(nèi),但討價還價還是不可少的環(huán)節(jié),因為賣家的售價也只是一個意向。龐先生通過多種渠道為看中的房子估價。
香港很多銀行、中介公司等都提供估價服務(wù),較方便的要屬他們提供的免費網(wǎng)上即時物業(yè)估價服務(wù)。只要在相關(guān)網(wǎng)頁根據(jù)提示依次選擇物業(yè)所在區(qū)域、樓盤名稱、具體房屋單位,就可以馬上得到該房屋的資料,如地址、面積、落成時間等,當(dāng)然還有目前估值水平。估值一般是以市場近期相近房屋成交情況為參考。這種估價偏于保守,只能作為參考。一些具有一定規(guī)模的代理公司搜集每日各區(qū)及各大樓盤的成交數(shù)及價格進(jìn)行統(tǒng)計分析及比較后,得出的各區(qū)甚至區(qū)內(nèi)各樓盤平均成交價,也非常值得參考。根據(jù)地產(chǎn)代理條例規(guī)定,代理公司會在雙方的議價過程中記錄每一次的出價還價,并且會把購方的出價即日如實地通知另一方。在此期間,代理可充當(dāng)中介人的角色,做出建議,使雙方能達(dá)成滿意的交易。
在一個星期內(nèi),龐先生與賣家敲定了價格,于是正式進(jìn)入購房階段。
如何簽訂臨時合約
購賣雙方談妥價格后,代理會讓他們簽署臨時購賣合約。
臨時購賣合約是購賣雙方就物業(yè)交易的條款及房價達(dá)成協(xié)議后簽訂的合約。合約要清楚訂明房價、臨時訂金多少、簽正式購賣合約日期、雙方律師代表、付頭期訂金日期、金額多少、成交日及繳付房價余款金額等。合約簽署后,在沒有得到簽約雙方同意的情況下,合約內(nèi)容不可作任何修改、刪除及增加。
同時,購方付房價2%~5%的臨時訂金(稱為“細(xì)訂”)。
憑著臨時購賣合約,購家可以向自己選定的銀行申請按揭。龐先生向一家銀行提出了貸款5成的申請,這樣他需要用自己的錢付另5成房款。
一般來說,在簽約前較好能請銀行對房子進(jìn)行口頭的估價,并咨詢可能獲得的貸款金額,以防簽約后貸款無著,陷入尷尬境地。
律師參與交易更放心
就在此時,專門處理房屋業(yè)務(wù)的律師登場了。
在香港購賣房屋,律師的作用舉足輕重。根據(jù)律師公會規(guī)定,購家和賣家需要委托不同的律師協(xié)助辦理物業(yè)交易的事務(wù)。律師有義務(wù)擔(dān)任托管訂金、交收房款余額及銀行貸款等中介角色。
購賣雙方可請自己熟悉的律師行,也可委托代理介紹律師行辦理手續(xù)。龐先生請了自己熟悉的一位持牌律師朋友。
律師行會要求購家提供有關(guān)臨時購賣合約副本,并去進(jìn)行必要的物業(yè)情況查核,準(zhǔn)備合約。
如果沒有問題,簽訂臨時合約后14天內(nèi),購賣雙方就可以去律師行簽署正式購賣合約。購方同時支付頭期訂金(稱為“大訂”)給賣方律師,頭期訂金一般占樓價的10%,付款時須減去臨時訂金的數(shù)額。同時還要把印花稅交給律師行。一般情況下簽署正式購賣合約后,雙方便不能悔約,此時購家可向地產(chǎn)代理支付傭金。
合約簽妥后,購賣方律師到土地注冊處登記正式購賣合約,并繳付印花稅。律師還會為購家辦理按揭、審核業(yè)權(quán)、草擬樓契。
此時,銀行已批準(zhǔn)了龐先生的貸款申請。銀行會委派律師行草擬一份按揭契約,內(nèi)容包括貸款額、貸款期、利息計算方法、提早還款的罰息條件等。龐先生只需在正式完成交易日或之前,去簽署雙方同意的按揭契約,以及其它法律文件。貸款會在成交日,由銀行代購家支付給賣方。按揭契約將登記在土地注冊處。龐先生在成交日起計的一個月后,便要開始還貸。
從簽署正式購賣合約到成交日,一般還要一個月左右的時間。在成交日前,龐先生與原業(yè)主在代理陪同下去所購房子“驗樓”,看看房子是否是原來的狀態(tài)。如果在驗樓時發(fā)現(xiàn)物業(yè)有嚴(yán)重?fù)p毀或與合約不符,購家可拍下照片,尋找解決辦法。
在成交日,購賣雙方到律師行簽署樓契。樓契,又叫轉(zhuǎn)名契,是正式把物業(yè)由原業(yè)主轉(zhuǎn)移給新業(yè)主的文件。簽署樓契后,購家便在法律上成為房子的新業(yè)主。如果驗樓沒有問題,購方律師會將剩余房款交給賣方律師,如果有問題,一般情況下,購方律師會在付款時扣除有關(guān)維修費或補償金。
錢房兩訖后,購方律師前往土地注冊處,將購家的樓契進(jìn)行登記。由于龐先生申請了銀行貸款,所以律師會把已登記的正式樓契交給銀行保管,同時把各項收據(jù)及樓契副本交給購家。至此龐先生的購房交易完成。
現(xiàn)在,新業(yè)主龐先生租出了那個房子,用租金來還部分銀行貸款。
龐先生認(rèn)為,雖然香港購房也有繁雜的手續(xù),但有了律師的參與,幫助自己把關(guān)、處理事務(wù),覺得比較放心、省心,而且錢都經(jīng)律師交給賣方,也不用擔(dān)心錢款被卷走之類的事發(fā)生。當(dāng)然,要選有實力的律師行,防止律師行倒閉引致的風(fēng)險。
交易成本可觀
完成了交易,龐先生算了一下,除了預(yù)備頭期房款外,購房過程中還有不少其他開支。
頭先是律師費。律師費包括購賣合約律師費、樓契律師費、按揭契律師費,以及其他雜費,如影印費、登記費等。律師費的數(shù)額根據(jù)房屋成交價及樓齡而決定,一般為5000~50000港元不等。通常律師費會在成交日收取。
其次,在香港購房子,購家需要繳納房屋印花稅。印花稅費多少取決于房屋成交價,較高稅率可達(dá)房價的3.75%。
表:香港印花稅費率
房價(港元) 稅費
超過 不超過
—— 200萬 100港元
200萬 235.176萬 100港元+超過200萬港元 的 金額的 10%
235.176萬 300萬 1.50%
300萬 329.032萬 4.5萬港元+ 超 過300萬港元的金額的10%
329.032萬 400萬 2.25%
400萬 442.857萬 9萬港元+超過400萬港元的金額的10%
442.857萬 600萬 3.00%
600萬 672萬 18萬港元+超過600萬港元的金額的10%
672萬 —— 3.75%
再次是房產(chǎn)代理傭金,一般為房屋成交價的1%,也可以由雙方商定具體金額。如果是一手房,多數(shù)不需付此費用。
第四是土地注冊處的查冊、注冊費。
另外還要繳一些雜費,包括水、電、煤的轉(zhuǎn)名費及保證金、管理費保證金、電話安裝費等。如果是購的新房,還要向物業(yè)管理公司繳設(shè)施基金等。
向銀行貸款的購家,銀行會要求貸款者購購火險,所以還要支出一筆保險費。
其他如裝修費、添置家具電器、搬家費等,多少則視個人情況。
一手房交易
需注意,龐先生購的是二手房,如果是一手房又怎樣呢?
一手房的購賣過程與二手房很相近,但簽訂臨時購賣合約,正式購賣合約,支付訂金、房款余額等因不同的付款方式而會有所不同。不過,一手房的發(fā)展商都會提供一條龍式服務(wù),購家不需要為煩瑣的手續(xù)而煩惱,相對比較輕松。
一手房的交房日期因有現(xiàn)房和期房之分而有所不同。有些開發(fā)商會把建好的房屋分期分批推出,所以市場上經(jīng)常有一手現(xiàn)房出售,購家可以很快收房。但也有很大部分的一手房是期房預(yù)售形式出售。
期房預(yù)售,在香港稱為“樓花”。對“樓花”的售賣,香港有嚴(yán)格的管理。投資者在付出一定的訂金和預(yù)付款后,對“樓花”就可以轉(zhuǎn)手購賣。交房前如果未能賣出去,那么就要在交房時購下來。如果無力購下,就是違約,不僅會損失此前支付的訂金,還可能面臨開發(fā)商的訴訟,被追討房屋重售的差價和重售的支出等。對投資者來說,期房不能即購即住,也不能確定房屋的質(zhì)量、設(shè)施等,有一定的風(fēng)險。
香港房產(chǎn)交易中還會出現(xiàn)“摩貨”,即在二手房交易過程中,簽訂購賣合約后,尚未成交及貸款前,將房屋轉(zhuǎn)手賣給他人賺取差價。
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