換房過渡期有困惑

　　上海的吉俊宇近日碰到了一個很現(xiàn)實的問題。因為小寶寶即將誕生，他目前居住的一居室已經(jīng)無法滿足要求了，同時他還準備把父母接過來幫忙照看小孩，換房已經(jīng)提上議事日程。當他準備把現(xiàn)在這套一居室到中介掛牌出售時，老婆提醒他說，賣掉小房之后，還沒有購到大房之前，這段時間怎么辦？

　　是啊，吉俊宇一時間還真想不出答案：如果先賣小房，在沒有取得大房鑰匙之前，自己住在哪里呢？如果先購大房，但是現(xiàn)有手中資金不夠，根本不足以支付頭付。他看中的那套三居室，總價達到180萬元左右，僅頭付就要60萬元，但如果賣掉舊房之后，頭付問題便迎刃而解了。購大房勢在必行，為頭付款，不得不賣掉舊房；但如果先賣舊房，又會讓他面臨搬遷租房的尷尬，這讓他感到左右為難了。

　　吉俊宇碰到的問題，其實是換房過渡期中很現(xiàn)實的一個問題。目前隨著越來越多家庭經(jīng)濟條件的改善，原來的小面積住房已經(jīng)不能滿足居住需求，因此有更多的人開始加入到換房大軍中來。而在換房大軍中，對于那些目前只是擁有一套住宅的人來說，他們要面臨如何度過過渡期這個現(xiàn)實問題。

　　何謂換房過渡期？按照一般的操作程序，就是在準備賣掉小房，再購大房到較后入住之間的這個時間段。那么在換房過渡期內(nèi)，購房者會碰到哪些問題，又如何平穩(wěn)度過呢？

　　三種方式可供挑選

　　吉俊宇遇到的問題并非沒有答案。記者了解到，目前市場上比較常見的應(yīng)對方式有以下幾種：如賣舊購新同步進行，或者賣舊之后先租房再購房，還有就是先抵押再購新房。

　　當然，每種方式都各有利弊，如賣舊購新同步進行，這種方式看似很合理，但是要做到真正同步合拍絕非易事，而很多時候賣舊房和購新房這兩個過程都存在一定的時間差。下面我們結(jié)合具體案例，來對這幾種方式進行分析。

　　購、賣同步較為便利

　　如果能夠讓賣舊房和購新房這兩個過程同步進行，是平穩(wěn)安全度過換房過渡期的較佳選擇。

　　【案例】北京的楊林婚后一直住在一套小房內(nèi)，隨著家中即將添丁，換房成為楊林(楊林博客,楊林新聞,楊林說吧)即將添丁，換房成為當前頭等大事。楊林手頭資金不夠，只有賣掉小房之后，才能湊齊購購大房的頭付款。楊林先將舊房掛牌，然后同時尋找新房。雖然目前二手房交易不是很活躍，但楊林根據(jù)中介的建議，掛牌價比較合理，因此還是有人愿意購購。同時楊林也在經(jīng)紀人的幫助下，很快找好了滿意的大房，購房合同和賣房合同簽訂時間就只差。

　　【分析】專家表示，將賣舊購新兩個過程同時放在一起來辦，這是一種比較恰當?shù)牟僮髂Ｊ健５暮锰幘褪悄軌虮M可能地縮短換房過渡期。但現(xiàn)實問題是要做到雙方步調(diào)一致，難度實在不小。上海美聯(lián)物業(yè)莘莊分行營業(yè)經(jīng)理徐斌告訴記者，在現(xiàn)實中，能夠做到購、賣同步的少之又少，因此他認為購房者要特別注意技巧。

　　如何做到購、賣同步呢？北京中原地產(chǎn)三級市場研究部有關(guān)人士建議較好是先做好新房的選擇和購購前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購購程序。即使購房程序稍微落后與賣房，可與購家溝通要求延后交房。

　　徐斌表示，在目前的市場行情中，對于盡量想要使得購、賣同步進行的換房一族，在出售舊房時不要漫天要價，而是要根據(jù)市場行情合理定價。同時，雖然市場上有議價空間，但是在購房還價時，也不要獅子大開口，這樣交易成功的可能性便會增加。

　　此外，在購房、賣房過程中，存在不少變數(shù)，這會導致產(chǎn)生突發(fā)事件，因而對換房造成不利。如購賣雙方在簽訂購賣合同時，突然有一方提出額外條件，這會導致交易陷入僵局。而一旦發(fā)生突發(fā)事件，勢必影響到換房進程，增加其時間成本。徐斌還建議購房者應(yīng)該加強溝通，不管是與經(jīng)紀人，還是與購賣雙方。這樣，即使出現(xiàn)意見不合的情形，也能夠盡快協(xié)商解決。

　　還有就是盡量與大型的房產(chǎn)機構(gòu)合作。因為大型的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人綜合素質(zhì)較高，同時擁有大量真實的信息，能夠提供根據(jù)客戶的實際需求提供較為完善的服務(wù)措施，這也會為購、賣同步提供一定保障。

　　先賣后租講究技巧

　　有不少比較理性的換房一族先賣掉自己的舊房，然后精心挑選新房，直到自己滿意為止。

　　【案例】上海的程建新賣掉小房準備換大房，他只有一套住房，而且上海也沒有親人，因此他賣掉舊房之后，連個借宿的地方都沒有。不過程建新碰到了一位投資客，他把房子賣給了這位投資客之后，在舊房里再租住三個月，直至購到大房才搬走。

　　【分析】“我愛我家”華東區(qū)域策劃總監(jiān)俞靜分析認為，像程先生這樣的客戶是比較理性的。在她看來，賣舊房的收入可以作為購房款，而后租住一段時間，沒有馬上購房的壓力，可更為從容地實施自己的購房計劃，說不定還能淘到更加實惠的住房。不過，這種方式較好要合理控制購房時間，以免時間過長。時間的增加，則意味著付出的租金也會相應(yīng)增加。

　　先賣后購有技巧可言。徐斌分析說，換房一族可以考慮將舊房賣給投資者，這類人群購房之后不會要求馬上入住，因此換房一族可以回租，繼續(xù)住下去，直到自己購好新房。這種方式還可以節(jié)省搬遷成本。

　　當然，如果沒有碰到投資客，換房一族可以到自己心儀的區(qū)域內(nèi)租房。俞靜分析，這樣做的好處一是可以更好地考察當?shù)厥袌鲂星椋僬呔褪窃谫徍梅恐?，也可便于裝修管理。

　　先購后賣留意資金成本

　　目前市場行情不太令人滿意，購賣不是很活躍。因此有換房一族不愿選擇在此時賣掉舊房，他們選擇押舊購新的方式來完成換房計劃。

　　【案例】上海的王智偉因為工作關(guān)系，準備在張江附近購一套新房，但他不想急于賣掉位于莘莊的舊房，打算等到市場轉(zhuǎn)暖之后再說。而同時他手里已有一筆積蓄，于是他從親戚朋友那里再借了一些錢，湊夠了新房頭付款，先購了一套新房。

　　【分析】俞靜表示，對于那些不想出售舊房，但新房頭付能力不夠的人群，可以選擇通過別的途徑融資，獲得一筆短期貸款來支付新房頭付。這種方式可以讓換房一族選擇在較佳時間售出自己的房產(chǎn)，獲得收益，這對購房者的專業(yè)素養(yǎng)有很高的要求，因為一般的普通市民是無法把握住市場行情，看準較佳售出時機的。

　　不過專家認為，對于這種操作模式，購房者應(yīng)該注意控制融資成本。記者了解到，目前可以通過向銀行申請抵押貸款，但是其資質(zhì)審核特別嚴格，難以通過。而如果向社會上的擔保公司借款，融資成本相當高，月息在3%～8%之間，折合年息在36%～96%之間。向親戚朋友借錢，借款時間也不能過長，同時還要承擔人情成本。而與此同時，舊房無法出租獲得租金收益，因此建議換房一族應(yīng)該盡快地賣掉舊房，以免因為融資而帶來額外負擔。

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