文/本刊記者 尹娟

　　以小換大、以舊換新，升級(jí)置業(yè)正成為主要的購(gòu)房需求之一。然而在置業(yè)升級(jí)的過(guò)程中，資金始終是難以繞開(kāi)的一道關(guān)卡。畢竟對(duì)于大部分普通工薪族來(lái)說(shuō)，特別是在上海、北京這樣房?jī)r(jià)較高的城市里，即使具備足夠的償貸能力，一下子拿出大筆資金應(yīng)對(duì)購(gòu)房頭付、前期稅費(fèi)、裝修等，仍然具有很大的難度。

　　相對(duì)于頭次置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，升級(jí)置業(yè)的換房者的一大優(yōu)勢(shì)在于，他們本身已經(jīng)擁有了一套住房，通過(guò)房產(chǎn)的出售可以擁有一筆較為可觀的資金，用于應(yīng)對(duì)購(gòu)房頭付、裝修等基本綽綽有余。

　　然而在“購(gòu)一賣(mài)一”的過(guò)程中，特別是在“先購(gòu)后賣(mài)”的情況下，如何保證資金鏈的暢通，既滿(mǎn)足置業(yè)升級(jí)的需求，又保證日常生活的平穩(wěn)有序，是較為困擾換房人的關(guān)鍵性問(wèn)題。

　　困惑1：“先購(gòu)后賣(mài)”如何解決頭付和裝修資金

　　【案例1】章先生夫婦目前就遇到住房置換，資金難以周轉(zhuǎn)的問(wèn)題。2004年夫婦倆結(jié)婚時(shí)購(gòu)入了一套二室一廳的婚房。前兩年，由于岳父的身體不太好，章先生就把岳父岳母從外地接到上海一起居住，其樂(lè)融融。

　　但是，四口之家住在一起空間也日漸局促，特別是章先生夫婦準(zhǔn)備明年生寶寶，住房升級(jí)的需求迫上眉梢。這幾年，隨著收入的增加，章先生夫婦倆也存下了一筆錢(qián)，但是他們看中了一套三室兩廳的住宅，目前的市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到了250萬(wàn)元。雖說(shuō)倆人的收入應(yīng)對(duì)住房按揭并不存在問(wèn)題，可是讓他們一下子拿出100萬(wàn)元資金做頭付，還是有很大的難度。

　　章先生和家人商量，如果把這套住房賣(mài)掉，完全可以解決再次置業(yè)的問(wèn)題。她請(qǐng)房產(chǎn)中介進(jìn)行了估價(jià)，目前自住的這套住房，市場(chǎng)價(jià)格在140萬(wàn)元左右，扣除掉20萬(wàn)元左右的銀行貸款后，完全可以解決再購(gòu)房時(shí)頭付、裝修中的一系列資金問(wèn)題。

　　賣(mài)房購(gòu)房的新方案看上去可行，可是仔細(xì)想想，章先生還是發(fā)覺(jué)存在著不少問(wèn)題。購(gòu)入新房之后，辦理各種手續(xù)、裝修都需要一定的時(shí)間，如果已經(jīng)賣(mài)出原住房，一家四口居住的問(wèn)題又該如何解決，尤其是岳父的身體不好。章先生不希望家庭的生活因?yàn)閾Q房而受到太大的干擾。住房置換的問(wèn)題成為了困擾一家人的難題。

　　【本刊支招】使用“置換寶”幫助資金過(guò)渡

　　今年4月末，中國(guó)銀行一項(xiàng)名為“置換寶”的房貸業(yè)務(wù)新品在上海推出后，就立即受到眾多換房者的關(guān)注。事實(shí)上，這并非上海的個(gè)案。在此之前，中行已經(jīng)在其它省市推出過(guò)“置換寶”業(yè)務(wù)，均引起了較大關(guān)注。從一定程度上，這也證明了升級(jí)置業(yè)需求的旺盛程度。

　　“置換寶”業(yè)務(wù)的思路在于，換房者將自己現(xiàn)有的房產(chǎn)抵押給銀行，獲得一筆短期貸款。加上他們手頭上的自有資金，足夠以應(yīng)付再次購(gòu)房中的頭付、稅費(fèi)、裝修問(wèn)題。而待原有住房售出后，可一次性?xún)斶€銀行的短期貸款。借用銀行的資金，成功地實(shí)現(xiàn)了置業(yè)升級(jí)，住房更換。

　　“置換寶”業(yè)務(wù)流程

　　申請(qǐng)“理想之家置換寶”業(yè)務(wù)，獲得原有住房評(píng)估價(jià)較多70%的可貸資金。如原有為先進(jìn)一套住房，購(gòu)置新房屬于改善型，銀行還可給予貸款利率下浮30%優(yōu)惠。步：

　　步：

　　以自有資金加上銀行的貸款，可供付清新購(gòu)房前期所需費(fèi)用。

　　新購(gòu)房產(chǎn)必須在中行辦理公積金組合貸款或純商業(yè)貸款第三步：

　　對(duì)于原住房抵押獲得的貸款，每個(gè)月需要償還利息，本金可一次性?xún)斶€。第四步：

　　第五步：

　　在合適的時(shí)機(jī)內(nèi)將原有房產(chǎn)出售，房產(chǎn)出售的款項(xiàng)可用于償還短期的銀行抵押貸款。

　　【溫馨提醒】

　　不過(guò)，由于“置換寶”業(yè)務(wù)中涉及到了銀行貸款的多個(gè)流程，其中也有一些關(guān)鍵之處需要換房者給予關(guān)注。

　　1. 原房必須是全產(chǎn)權(quán)房

　　由于“置換寶”對(duì)原有房產(chǎn)采用的是抵押貸款的模式，因此銀行要求必須是全產(chǎn)權(quán)房，即沒(méi)有任何貸款和抵押。如果原有房產(chǎn)還有按揭貸款沒(méi)有償清，只能使用自有資金先將這筆貸款還清。

　　假如自有資金不足以滿(mǎn)足提前還貸的需要，就可能需要通過(guò)轉(zhuǎn)按揭或是向擔(dān)保公司申請(qǐng)資金墊付(詳見(jiàn)后文)，以保證房產(chǎn)的順利抵押。其中涉及到擔(dān)保費(fèi)和轉(zhuǎn)按揭的費(fèi)用，在時(shí)間上也會(huì)有所延誤。

　　2. 放款方式有兩種

　　為了控制抵押貸款的流向，中行對(duì)客戶(hù)進(jìn)行一定的區(qū)分，在放款方式上有所不同。據(jù)介紹，一種抵押貸款的放款方式是針對(duì)一般客戶(hù)，抵押貸款將在再次置業(yè)時(shí)簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同后，與新的一筆按揭款同時(shí)發(fā)放。種放款方式針對(duì)中行經(jīng)過(guò)考量資信良好的VIP客戶(hù)，可直接發(fā)放到貸款人的賬戶(hù)。

　　由于種方式的放款時(shí)間較長(zhǎng)，申請(qǐng)這一業(yè)務(wù)的換房者在購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)時(shí)需要與賣(mài)家達(dá)成一致，同時(shí)也需要適當(dāng)?shù)囟嗷I備一些自有資金。據(jù)悉，中行也在醞釀將這兩種方式進(jìn)行結(jié)合，即通過(guò)與資質(zhì)中介和置業(yè)擔(dān)保公司的合作，預(yù)先將資金打入指定監(jiān)管賬戶(hù)，僅供購(gòu)房時(shí)進(jìn)行使用。

　　3. 改善型住房貸款可享7折優(yōu)惠

　　“置換寶”對(duì)于符合相關(guān)改善型住房的需求，貸款利率可享受基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上的7折優(yōu)惠。“我們要求客戶(hù)預(yù)先繳納一定的保證金，保證金的數(shù)量相當(dāng)于一年期商業(yè)抵押貸款與優(yōu)惠利率貸款的利息差?！敝行泄ぷ魅藛T說(shuō)，等到客戶(hù)提供購(gòu)房證明后，這筆保證金將返還給客戶(hù)。

　　4. 抵押貸款期限只有一年

　　此外，抵押貸款的期限為一年，每個(gè)月需要支付利息，到期一次性還本。如果再次置業(yè)中需要申請(qǐng)住房按揭貸款，必須在中行進(jìn)行辦理。如果再次置業(yè)所購(gòu)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商為中國(guó)銀行上海市分行合作并推薦的開(kāi)發(fā)商，還可申請(qǐng)“理想之家省息供”業(yè)務(wù)。

　　困惑2：“邊賣(mài)邊購(gòu)”如何順利實(shí)現(xiàn)資金過(guò)渡

　　【案例2】小林一家的置業(yè)升級(jí)愿望則更多地來(lái)自?xún)鹤拥慕逃枨?。兒子今?歲，馬上就要到小學(xué)入學(xué)的年齡。和每個(gè)年輕的母親一樣，小林一心希望幫兒子找到一所好的學(xué)校。

　　“這兩年我一直在研究?jī)鹤拥娜雽W(xué)問(wèn)題?！庇捎谧约核?的小學(xué)配置并不理想，小林也動(dòng)了不少心思。甚至考慮過(guò)兒子去私立學(xué)校，“可是學(xué)費(fèi)太貴，離家也遠(yuǎn)，接并不方便?！毙×职l(fā)現(xiàn)，隔壁街道的幾個(gè)小區(qū)對(duì)口的小學(xué)屬于區(qū)，“而且在這邊住了幾年，周邊的環(huán)境還算理想，生活也很方便?！焙驼煞蛴懻撝?，小林一家決定發(fā)揚(yáng)“孟母三遷”的精神，升級(jí)置業(yè)到隔壁的街道。

　　目標(biāo)算是定下來(lái)了，可是難的就是資金的問(wèn)題。和很多置業(yè)升級(jí)的需求者一樣，小林一家只有將自己現(xiàn)有的住房出售后，才具有重新購(gòu)房的資金實(shí)力。不得已之下，小林利用購(gòu)房中的時(shí)間差，采用“邊賣(mài)邊購(gòu)”的方式順利地完成了資金的過(guò)渡。

　　【本刊支招】“憑證放款”為換房提速

　　不妨來(lái)看看小林是如何迅速地完成“購(gòu)一賣(mài)一”的過(guò)程的。

　　小林說(shuō)，由于重新購(gòu)置的房產(chǎn)位置相對(duì)明確，因此購(gòu)房之前她就對(duì)幾所目標(biāo)小區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)地了解，“像戶(hù)型、采光、周邊等基本情況我都已經(jīng)了熟于心?！彼?，與其他的購(gòu)房者相比，小林在實(shí)際選房的過(guò)程中節(jié)省了不少時(shí)間。與此同時(shí)，小林將自己現(xiàn)有的房產(chǎn)掛出銷(xiāo)售。由于定價(jià)比較合理，小林也很快地找到了購(gòu)家。

　　4招多管齊下 巧妙化解換房時(shí)間差

　　文前提要：在先賣(mài)后購(gòu)的交易方式下，由于賣(mài)房后離新房入住還有一段時(shí)間，這時(shí)較棘手的就是要解決居住“時(shí)間差”的難題。對(duì)此，我們也可以通過(guò)延長(zhǎng)交易周期、“返租”居住、租房過(guò)渡以及親戚朋友幫助等方式解決。

　　雖然我們?cè)谇懊嬉黄恼轮幸呀?jīng)提到，換房可以通過(guò)多種方式來(lái)籌措資金。但在實(shí)際的交易過(guò)程中，仍然還是有不少換房者選擇了先賣(mài)后購(gòu)的方式。之所以會(huì)使用這種方式，還是由多種原因造成的，比如有時(shí)候房子正好遇到了出價(jià)比較好的購(gòu)家，那也是機(jī)不可失的事情。然而在這種交易方式下，由于老房子賣(mài)出后離新居入住還有一段時(shí)間，這期間發(fā)生居住“時(shí)間差”就成了必須要解決的難題，也有人把這稱(chēng)之為住房“真空期”。

　　那么，如何來(lái)解決這一難題呢？記者認(rèn)為其中不外乎有兩個(gè)原則：一是盡量把“時(shí)間差”的周期縮短；二是尋找其他居住方式進(jìn)行替代。對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)分析師指出，換房客戶(hù)在賣(mài)房交易過(guò)程中與交易方、居間方的溝通十分重要。頭先，換房客戶(hù)應(yīng)向?qū)I(yè)人士咨詢(xún)交易過(guò)程中的各項(xiàng)事宜，大致確定整個(gè)交易周期；其二，與交易對(duì)方共同協(xié)商，盡量延長(zhǎng)賣(mài)房交房期限，同時(shí)盡量提前購(gòu)進(jìn)新居的交房時(shí)間；其三，可適當(dāng)借助“返租”方式避免出現(xiàn)居所“真空期”，一般而言此時(shí)的租金水平會(huì)略低于同期的市場(chǎng)價(jià)位；其四，在上述幾種辦法仍未能解決交易期間換房者居所問(wèn)題的情況下，換房者則可以進(jìn)入租賃市場(chǎng)租房過(guò)渡。當(dāng)然除此之外，如果在換房過(guò)程能夠得到親戚朋友的幫助解決居住問(wèn)題，也不失為一個(gè)借力的好方法。

　　支招一：適當(dāng)延長(zhǎng)交易周期

　　【案例1】 徐輝一家三口原居住在上海徐家匯一套48平方米小戶(hù)型中，近期有意改善居住條件，考慮購(gòu)購(gòu)一套二手房來(lái)以小換大、并且已初步選定房源。主意已定，徐輝遂將現(xiàn)有住房掛牌出售。令他意外的是，今年徐家匯二手房市場(chǎng)上的小戶(hù)型住宅頗為搶手，一些頭次置業(yè)者、為子女教育而來(lái)此購(gòu)房的市民對(duì)此類(lèi)房源十分青睞，很快就有購(gòu)家報(bào)價(jià)87萬(wàn)元求購(gòu)?？紤]到該價(jià)位已經(jīng)達(dá)到心理預(yù)期，徐輝于今年2月份便簽訂了賣(mài)房協(xié)議。由于新居購(gòu)購(gòu)入住尚需一段時(shí)間辦理手續(xù)，賣(mài)房后徐輝一家馬上面臨可能無(wú)處可去的尷尬境地。為此，交易居間方的經(jīng)紀(jì)人建議徐輝與購(gòu)家進(jìn)行坦誠(chéng)溝通，適當(dāng)延長(zhǎng)交房期限。經(jīng)過(guò)溝通后，雙方約定在過(guò)戶(hù)手續(xù)完成后徐輝一家還可在舊房?jī)?nèi)免費(fèi)居住三個(gè)月。較終，徐輝就是利用這段時(shí)間完成了新舊過(guò)度，順利地住進(jìn)了新房。

　　一般情況下，一宗購(gòu)賣(mài)交易從簽訂購(gòu)賣(mài)協(xié)議到辦理過(guò)戶(hù)、交房，時(shí)間周期在1個(gè)半月左右，但在實(shí)際操作過(guò)程中不同個(gè)案的交易周期又不盡相同，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐宜山路店經(jīng)理王軼介紹說(shuō)。如在購(gòu)家需要辦理按揭貸款、賣(mài)家需要償還貸款的復(fù)雜

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