目前，昆明市場(chǎng)上有12個(gè)公寓式樓盤在售或?qū)⑹?，總推貨?100多套，剩余房源達(dá)3100多套，下半年預(yù)計(jì)還有一紅·鉑金元素等樓盤會(huì)推出公寓房源。據(jù)了解，投資昆明公寓率不能低于5%，較好在20年以內(nèi)收回成本，才有利可圖。而據(jù)中介公司調(diào)查，目前昆明多數(shù)公寓的率在4%·5% 之間。業(yè)內(nèi)人士分析，二環(huán)以內(nèi)地段好、人流量大的公寓率高些，多數(shù)回報(bào)率在5%之上，而二環(huán)以外地段不好的公寓則較低，投資者出手時(shí)要謹(jǐn)慎。

　　七年起伏 至今公寓數(shù)量略有增加

　　自2001年開(kāi)始，以陽(yáng)光A版小戶型公寓的成功運(yùn)作為起點(diǎn)，后面幾年時(shí)間內(nèi)，昆明市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少公寓，如86街公寓、76港、澳霖公寓、太陽(yáng)城、西景盛典（查看地圖）、活力空間（查看地圖）、上領(lǐng)70等。由于這些小公寓比較新穎，所處的地段不錯(cuò)，較開(kāi)始推出的一兩年內(nèi)，市場(chǎng)反應(yīng)不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱情也比較高。到2003 年，置業(yè)逐漸理性，公寓因其功用有限而稍稍降溫。進(jìn)入到2008年，公寓在數(shù)量上有所增加，但增幅不大。其中的主要原因是受政策的影響，尤其是90/70 政策，市場(chǎng)上小戶型的供應(yīng)量增大，對(duì)公寓產(chǎn)生了一定沖擊作用。目前，昆明市場(chǎng)上在或?qū)⑹鄣臉潜P有糖果公寓（查看地圖）等12個(gè)公寓，共推出4100多套公寓房源，目前仍可選擇的有3100多套。

　　立足樓市 公寓顯現(xiàn)較強(qiáng)適應(yīng)能力

　　所謂公寓，其裝修程度必然要比普通住宅要求高，這也使得公寓均價(jià)比同地段的普通住宅略高。目前，昆明公寓大部分面積在60平方米以內(nèi)，均價(jià)在5000—7000元/平方米之間。

　　記者在踩盤過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，在樓市整體低迷的情況下，純住宅型樓盤中，除去一些優(yōu)惠幅度大、品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤，更多的樓盤銷售情況并不樂(lè)觀。而公寓式樓盤中，雖然一些位置不好、周邊人流量小的樓盤，銷售情況也大不如前，但地段好、未來(lái)發(fā)展?jié)摿γ黠@的低總價(jià)公寓式樓盤，則顯示出了較強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)能力。比如東陸座、糖果公寓等，就以其酒店式管理取勝。

　　出手投資 地段是頭要考慮因素

　　投資公寓，頭先需要考慮的是地段。地段好的公寓，周邊的人流量大，交通比較便達(dá)。尤其可以選擇市、商務(wù)區(qū)、教育區(qū)、成熟商圈等人流量大，交通便利的區(qū)域。

　　比如位于人民中路的陽(yáng)光A版開(kāi)盤時(shí)，一套面積約65平方米的戶型，售價(jià)在12·13萬(wàn)元；2007年年底，售價(jià)為45·46萬(wàn)元。而位于人民路上春城花園酒店對(duì)面的熙城（查看地圖）大廈地理優(yōu)勢(shì)則相對(duì)不強(qiáng)，以一套約50平方米的房源為例，較開(kāi)始時(shí)不少人開(kāi)出的是1000元/月的租金，現(xiàn)在降至600元/平方米，前來(lái)租房的人還是不多。

　　當(dāng)然，除了地段，還有一些別的因素，比如樓盤本身的品質(zhì)、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ?p>　　傲云峰（查看地圖）·壹號(hào)（五華區(qū)）

　　前3年免物管費(fèi)

　　地址：高新區(qū)海源北路中段

　　推出時(shí)間：待定

　　推售貨量：總200套，剩余200套

　　樓盤性質(zhì)：商用性質(zhì)，使用年限50年

　　產(chǎn)品戶型：42·50平方米

　　平層關(guān)系：2梯19戶

　　價(jià)格：4900元/平方米

　　物管費(fèi)：1.2元/平方米

　　樓盤及產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)：傲云峰位于高新區(qū)地帶，主干道海源北路中段，離西二環(huán)和西三環(huán)都不遠(yuǎn)，交通方便。只是離市稍遠(yuǎn)，路上耗時(shí)較多。小區(qū)有酒樓、會(huì)所、商業(yè)等配套。記者現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，公寓樓就在海源北路邊，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的高新體育就在樓下，健身就在家門口。

　　公寓全部精裝修，交房就可入??；實(shí)行客房代理，開(kāi)發(fā)商已找好托管公司托管物業(yè)，業(yè)主可以在接房后將房子托管，前三年免收物管費(fèi)。而且、二、三年分別可以收到800、900、1000元/月的固定回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)很低。據(jù)銷售人員介紹，整個(gè)高新區(qū)一帶目前沒(méi)有酒店經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)傲云峰酒店開(kāi)業(yè)后，會(huì)有穩(wěn)定的客源，投資者的利益能夠保證。

　　投資指數(shù)：★ ★ ★ ★

　　銀海領(lǐng)域（查看地圖）·宮寓（官渡區(qū)）

　　國(guó)貿(mào)片區(qū)難得的精裝公寓

　　地址：春城路國(guó)貿(mào)對(duì)面

　　推出時(shí)間：2008年6月1日

　　推售貨量：總200套，剩余30套

　　樓盤性質(zhì)：住宅性質(zhì)，使用年限為70年

　　產(chǎn)品戶型：70、73、88、89平方米

　　平層關(guān)系：4梯21戶

　　價(jià)格：售價(jià)5800元/平方米

　　物管費(fèi)：1.46元/平方米

　　樓盤及產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)：小區(qū)位于國(guó)貿(mào)片區(qū)二環(huán)南路與春城睡交界處的西南側(cè)，項(xiàng)目東側(cè)緊靠城市主干道春城路，與沃爾瑪、國(guó)貿(mào)會(huì)展隔路相望，南臨福達(dá)路、西臨福德路、北側(cè)設(shè)置有40米市政綠化帶、并與二環(huán)南路相鄰。小區(qū)位于規(guī)劃中的**線站點(diǎn)旁，周邊有多所小學(xué)及幼兒園、中學(xué)，自住投資均可。

　　樓盤與云南大劇院隔路相望，步行不到3時(shí)辰即到沃爾瑪超市國(guó)貿(mào)店，步行約15時(shí)辰可達(dá)寶海公園。交通的便利也給樓盤帶來(lái)了許多利好，東側(cè)的春城路是昆明市的主要干道之一，它南接昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)，車程僅需5時(shí)辰，北到市與白塔路相接，從“領(lǐng)域”沿春城路往北走依次與環(huán)城南路、拓東路、東風(fēng)東路、人民東路相交，可抵達(dá)城市各處。正在規(guī)劃建設(shè)中的具有高容量、環(huán)保、安靜平穩(wěn)等性能的大眾軌道交通運(yùn)輸系統(tǒng)——輕軌出口與銀?！ゎI(lǐng)域?yàn)猷?，北?cè)二環(huán)南路可快速通達(dá)周邊各區(qū)域，交通出行條件優(yōu)越。除此之外，昆明市的鐵路客運(yùn)交通樞紐"昆明火車站"廣場(chǎng)與地塊一橋之隔。

　　投資指數(shù)：★ ★ ★ ★ ★

　　MOHO蜂巢（查看地圖）（官渡區(qū)）

　　主打56平方米的精裝兩房

　　地址：官南大道與福盛路交匯處（錦苑小區(qū)對(duì)面）

　　推出時(shí)間：2008年下半年

　　推售貨量：總294套，未開(kāi)盤

　　樓盤性質(zhì)：商業(yè)公寓性質(zhì)，40年產(chǎn)權(quán)

　　產(chǎn)品戶型：39·82平方米不等

　　平層關(guān)系：6梯294戶

　　價(jià)格：待定

　　物管費(fèi)：待定

　　樓盤及產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)：MOHO蜂巢占地7.2畝，總建筑面積為2萬(wàn)多平方米，共有300多套房源，1·3層為商鋪。整個(gè)項(xiàng)目分4種戶型，較小的39平方米，的82平方米，所有戶型均帶有陽(yáng)臺(tái)。其中，56平方米的兩房?jī)蓮d是項(xiàng)目的主打戶型，房源約100套左右。MOHO蜂巢的精裝小戶型公寓主要針對(duì)年輕群體，宜投資宜自住，而這一點(diǎn)正好是吸引購(gòu)房者的因素。空間彈性大，可拆可分、自由組合，既適合居住也適合投資。MOHO蜂巢的建筑外立面正如其名，12層的建筑猶如一個(gè)放大的蜂巢，加上鮮亮的黃色墻體，既時(shí)尚又獨(dú)特。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)楊晴介紹，現(xiàn)在可購(gòu)購(gòu)認(rèn)籌卡一張，持卡者將享有優(yōu)先選房權(quán)。

　　投資指數(shù)：★ ★ ★ ★

　　寶海明珠（查看地圖）（官渡區(qū)）

　　美食一條街就在小區(qū)旁

　　地址：關(guān)上北路金汁路段

　　推出時(shí)間：2008年5月開(kāi)始推售

　　推售貨量：總180套，剩余11套

　　樓盤性質(zhì)：住宅性質(zhì)，有70年產(chǎn)權(quán)

　　產(chǎn)品戶型：42.91平方米

　　平層關(guān)系：2梯20戶

　　價(jià)格：26萬(wàn)/套

　　物管費(fèi)：1.6元/平方米

　　樓盤及產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)：“寶海明珠”位于關(guān)上金汁路與關(guān)平路交匯處，依傍250畝寶海公園緊鄰官渡廣場(chǎng)、旁邊就是的野生菌一條街——關(guān)興路。步行5時(shí)辰，昆明國(guó)貿(mào)商圈標(biāo)志性建筑群——昆明國(guó)際會(huì)展即可達(dá)到，也可至國(guó)貿(mào)商品城（查看地圖）、銀海金色童年幼兒園、官渡中醫(yī)醫(yī)院、國(guó)貿(mào)健身館、寶海公園游泳館、民航路公車站，步行10時(shí)辰可以到達(dá)官渡廣場(chǎng)、城南醫(yī)院、沃爾瑪購(gòu)物國(guó)貿(mào)店、國(guó)美電器國(guó)貿(mào)店、民航路綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、官渡一中等城市基礎(chǔ)生活配套所構(gòu)筑的，同時(shí)，該項(xiàng)目距昆明機(jī)場(chǎng)2公里，距火車站1公里，還有數(shù) 線路，交通網(wǎng)絡(luò)十分便捷。商業(yè)、餐飲、休閑娛樂(lè)等周邊配套一應(yīng)俱全，居家生活很方便。

　　寶海明珠由2棟12層電梯公寓構(gòu)成，約300戶，戶型面積從30·60平方米不等，項(xiàng)目1·3層為商鋪。"寶海明珠"約180套住宅全部是由30余平方米至60余平方米靈動(dòng)空間構(gòu)成的小戶型，目前還剩下11套面積為42.91平方米的精裝小戶型，空間彈性大，可拆可分、自由組合，既適合居住也適合投資。據(jù)了解，該項(xiàng)目是目前關(guān)上國(guó)貿(mào)片區(qū)難得的70年產(chǎn)權(quán)小戶型樓盤，由于關(guān)上國(guó)貿(mào)片區(qū)被定位為會(huì)展商務(wù)、高尚居住為主的綜合片區(qū)，是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，而該片區(qū)小戶型住宅稀缺，寶海明珠的出現(xiàn)，將填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。

　　投資指數(shù)：★ ★ ★ ★

　　銀景天都（查看地圖）（官渡區(qū)）

　　小面積下空間的立體利用

　　地址：春城路299號(hào)（銀海國(guó)貿(mào)花園旁）

　　推出時(shí)間：2008年8月開(kāi)始推售

　　推售貨量：總300套

　　樓盤性質(zhì)：商業(yè)用地，有36年產(chǎn)權(quán)

　　產(chǎn)品戶型：精裝修小戶型36·80平方米

　　平層關(guān)系： 分為3個(gè)單元，2個(gè)電梯3個(gè)樓梯

　　價(jià)格：待定

　　物管費(fèi)：待定

　　樓盤及產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目為酒店式公寓，占據(jù)了國(guó)貿(mào)片區(qū)的，出行方便（門前30米處7 線路），層高3.3米·4.5米，實(shí)現(xiàn)了小面積下空間的立體利用。國(guó)美電器、沃爾瑪國(guó)貿(mào)店就在旁邊，官渡區(qū)一中、官渡一小、空軍醫(yī)院及11家各大銀行均在1000米范圍內(nèi)。占據(jù)了國(guó)貿(mào)片區(qū)的，出行方便（門前30米處7 線路），層高3.3·4.5米。

　　投資指數(shù)：★★★★

　　新南界（查看地圖）（官渡區(qū)）

　　周邊有36個(gè)專業(yè)市場(chǎng)

　　地址：官渡區(qū)法院斜對(duì)面（華洋家具市場(chǎng)旁）

　　推出時(shí)間：2008年5月9日開(kāi)始公開(kāi)認(rèn)籌（未開(kāi)盤）

推售貨量：公寓1800戶

　　樓盤性質(zhì)：商業(yè)用地，擁有20年產(chǎn)權(quán)

　　產(chǎn)品戶型：40.93平方米 、59.28平方米的投資型小公寓

　　平層關(guān)系：共4層，1梯1戶

　　價(jià)格：1480元/平方米售價(jià)

　　樓盤及產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)：坐居官渡板塊內(nèi)，周邊有36個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，如中林建材城、華洋家居市場(chǎng)等，居住需求高，出租、自住均可。市內(nèi)可乘86、107、118、149、162路公交車直達(dá)。

　　投資指數(shù)：★ ★ ★ ★

　　萬(wàn)泰小區(qū)吉泰苑（官渡區(qū)）

　　周邊教育資源豐富

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