我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司北京公司副總經(jīng)理據(jù)胡景暉在胡景暉(胡景暉博客,胡景暉新聞, 隱性成本一：

契稅和公共維修基金

開發(fā)商在項目銷售時，其價格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個的收費標準來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋維修基金是收樓價的2%。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產(chǎn)價格讓你動心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個隱性成本的代價。

隱性成本二：

租金價格的折扣

酒店式公寓的開發(fā)商在項目收益計算時，往往是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場價格制定的。以北京東二環(huán)附近的一個酒店式公寓項目來看，銷售價格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對比。以同等地段的一個四酒店為例，酒店標準間的市場價格大約在800元/日，一個月就會有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會采取會員、折扣等活動，打折后的價格往往也就在400元至500元/日左右，這遠遠低于開發(fā)商預計的高率。

隱性成本三：

物業(yè)費、取暖費等其他費用

針對投資酒店式公寓而言，除了需要在購購時需要繳納必須的費用外，物業(yè)費、取暖費等諸多費用都需要考慮進去，而這些往往就是我們在投資時忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費、取暖費等維護費用通常比較高，而且很難直接轉(zhuǎn)嫁給承租人。從這點來看，開發(fā)商打出的每年15%至18%的高率顯然沒有考慮到以上諸多因素。

隱性成本四：

房屋空置期

我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，酒店客房的年平均入住率在70%至80%左右，往往在每年冬季供暖季后就進入了傳統(tǒng)的淡季，一般的普通住宅平均每年也會有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2個月的時間，這往往是很多投資人士忽略的問題。

　　隱性成本五：

中介費

投資人在投資房產(chǎn)項目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費，而這部分費用也就成為了投資人士的隱性成本。

胡景暉說，隨著北京奧運的臨近，不少開發(fā)商也借助奧運概念進行炒作，投資者應考慮到這一概念到底有多少的持續(xù)性，多考察附近類似項目的房價、租金水平等相關(guān)數(shù)據(jù)，仔細對市場形勢進行全面的分析后再做出判斷。

編輯：舒會

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