與以往京城房展會人們摩肩接踵的火爆場面不同，剛剛在國貿(mào)結束的以投資型物業(yè)為主打的“北京四季房展頭屆商務地產(chǎn)展”卻顯得有點冷清，記者了解到，４天的展期里展會的總意向成交金額僅８千余萬元。在商務地產(chǎn)展的相關論壇上，有專家指出，隨著近幾年來北京的投資型房產(chǎn)項目迅速增多，市場高燒退后，投資型物業(yè)的各種風險也開始顯現(xiàn)。

“高回報”風險

現(xiàn)在商鋪、酒店式公寓等投資型物業(yè)在推廣時往往會承諾一個８％－１０％的高回報率，但是，誘人的“高回報”其實也有風險——回報可能無法兌現(xiàn)的風險。比如，去年以產(chǎn)權式商業(yè)投資物業(yè)熱賣的“第五大道”、“巨庫”、“西單７７ＴＨ”等項目接連出現(xiàn)經(jīng)營問題，導致回報率大幅下降甚至為負數(shù)。

某商業(yè)投資機構研究部負責人對此評價說，投資房地產(chǎn)的暴利時代早已結束了。目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸規(guī)范，雖然投資房產(chǎn)比投資其他行業(yè)的收益水平稍微高些，但普遍行業(yè)利潤率大概在６％—８％之間。產(chǎn)權式投資主要涉及租金水平和出租率水平，影響這個物業(yè)類型投資的因素主要是經(jīng)營水平等因素，產(chǎn)權式投資出現(xiàn)問題的癥結大都出現(xiàn)在經(jīng)營和兌現(xiàn)上。

對投資者而言，投資型物業(yè)的風險來源于經(jīng)營公司能否按合同約定兌現(xiàn)返租。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，目前一些項目宣傳的率動輒達到每年１０％以上，投資期限動輒１０年或２０年，個別開發(fā)商為了吸引客戶，不惜在回報率的高低上做文章，有些回報率高得離譜，這就不能不要求投資者提高風險意識，在面對開發(fā)商和經(jīng)營公司高額返租的承諾時，考察周邊項目普遍的租金水平以及經(jīng)營公司所涉足行業(yè)的平均收益水平，以提高投資的安全性。

擔保風險

現(xiàn)在有一些項目是開發(fā)商以自身資產(chǎn)或部分經(jīng)營收入來承擔擔保責任。在這種情況下，投資者就應該辨別開發(fā)商或擔保單位用來擔保的資產(chǎn)品質(zhì)和規(guī)模。

專家指出，在一種極端的情況下，開發(fā)商把項目賣出后，所得利潤已在股東中分配，這時一旦經(jīng)營公司違約，即使開發(fā)商的股東或上級單位非常有實力，但開發(fā)商作為獨立法人主體實際可承擔擔保責任的資產(chǎn)很可能也只是一張空頭支票。放入擔保中其他項目的經(jīng)營收入，則由于收入本身的不確定性，擔保也就存在不確定性。由此可見，投資者在辨別時一定要分清用來擔保的法人主體是什么，用來擔保的真實資產(chǎn)是什么。

專家認為，一個規(guī)范的產(chǎn)權投資項目應當具備４個基本條件：有高水平的經(jīng)營公司進行經(jīng)營管理，并且經(jīng)營應已納入正軌；承諾的率應在一個合理的水平，不能嚴重背離行業(yè)的平均收益；要有資信等級高的擔保公司進行擔保，并在法律框架內(nèi)保障投資者的投資收益；要有合理的投資期限，符合房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的周期性規(guī)律。

加息風險

央行在半年內(nèi)連續(xù)兩次提高了房貸利率。對于自住購房者月供還款金額雖有增加但影響不大，而對于房產(chǎn)投資者特別是高端物業(yè)投資者而言，則影響相對較大。頭先，近年來高端物業(yè)租金下降、投資收益降低，利率連續(xù)上調(diào)顯然會大幅度提高“以租養(yǎng)貸”的成本。同時，隨著今后房地產(chǎn)稅的開征，高端物業(yè)持有成本將進一步加大，這樣一來高端物業(yè)的率將會明顯降低。同時政策表明平抑房價仍將是２００５年政府宏觀調(diào)控的重要組成部分之一，如果今后房貸持續(xù)加息，必將會進一步提高投資成本。

面對投資型物業(yè)的加息風險，“我愛我家”的專業(yè)人士提出了三種解決辦法：那些對房地產(chǎn)期望較大，前期已獲利的短期投資者，建議他們先將手中房屋獲利出售，暫時退出房產(chǎn)投資市場；那些資金實力充足，對房地產(chǎn)市場長線看好的投資者，建議他們提前還清貸款或提前部分還貸；而那些期望“以租養(yǎng)貸”的普通型投資者，則建議他們適當延長貸款年限，即辦理加按揭，以減少月還款額度，這樣做的副作用是，如果選擇比較長的貸款年限，利率就高，所付利息就多，且貸款保險額也較高?！　　　　?作者：陳志平)

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