去年，一個(gè)樓盤即將開盤的時(shí)候,有一個(gè)身在上海的昆明人,從網(wǎng)絡(luò)上看到我們的樓盤信息,就打電話來(lái)咨詢，說(shuō)要購(gòu)我們的房子。她也沒有見過我們的售樓員,只是通過電話,后來(lái)在開盤的時(shí)候, 購(gòu)房的人太多了，我們找人替他排隊(duì),。她在開盤天趕到昆明,然后給我們帶來(lái)上海的大閘蟹,真的很感人。

　　焦點(diǎn)記者：隨著城市的發(fā)展，昆明的翠湖，已經(jīng)成為內(nèi)湖，未來(lái)的滇池可能成為城市發(fā)展的地帶。當(dāng)前人們還是希望在就近消費(fèi)，就近活動(dòng)、娛樂，請(qǐng)您介紹一下，廣福商業(yè)（查看地圖）如何為住戶解決后顧之憂，有哪些相關(guān)的配套設(shè)施？

　　丁經(jīng)理：我們?yōu)槭裁醋鲞@個(gè)項(xiàng)目呢?大的背景就是城市發(fā)展的趨勢(shì)了。我們可以和北市區(qū)作對(duì)比。前幾年那里的住宅發(fā)展特別快，特別迅猛，到后來(lái)人們稱之為“睡城”，后來(lái)隨著北辰財(cái)富的開發(fā)，才解決了那一個(gè)片區(qū)的商業(yè)需求。

　　我們屬于滇池板塊，當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)這個(gè)的時(shí)候，頭先考慮到這里優(yōu)美的居住環(huán)境，及多個(gè)高端的樓盤物業(yè)都聚集在這里；其次，還有我們也很看好廣福路，隨著呈貢新城的建立、還有省委和整個(gè)新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)城區(qū)往南遷，廣福路完全是連接昆明省、市政府間的交通。還有，根據(jù)我國(guó)國(guó)情的發(fā)展，整個(gè)城市的發(fā)展，可以帶動(dòng)文化、體育、商業(yè)的發(fā)展，比如：省博物館、省建設(shè)廳都要搬過來(lái)，除此之外滇池旅游度假區(qū)要做滇越主題公園，所以說(shuō)現(xiàn)在就缺商業(yè)了。

　　當(dāng)前，我們的項(xiàng)目處在什么位置上？土地的開發(fā)是有很大的先進(jìn)性的，所以我們用2-3年的時(shí)間做項(xiàng)目的規(guī)劃，還曾經(jīng)到上海、杭州去考察，怎么做街區(qū)商業(yè)，怎么能把服務(wù)功能輻射出來(lái)，因?yàn)楹芏嗌鐓^(qū)做的只是要滿足社區(qū)的配套就可以了。但是因?yàn)轫?xiàng)目的特殊，從區(qū)域地塊來(lái)講的話，我們被市政部門的規(guī)劃道路規(guī)劃成兩部分。而且，這個(gè)規(guī)劃道路交通體系是非常好的，所以在剛做規(guī)劃的時(shí)候，就想到不要僅僅滿足于社區(qū)，打造成區(qū)域性的商業(yè)。從總規(guī)劃圖上可以看出，我們的商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃都是獨(dú)立的，它不和住宅相連，業(yè)態(tài)不受限制。商業(yè)較重要的是人潮，人潮就是錢潮，那商業(yè)的人潮從什么地方來(lái)呢？除了自身社區(qū)大背景扶持以外，必須有輻射功能。規(guī)劃時(shí)實(shí)際考慮輻射范圍是3公里，因?yàn)閰^(qū)域商業(yè)范圍不宜過大的。在這個(gè)范圍內(nèi)有11個(gè)樓盤，大概有25000-30000戶，這些住戶也要休閑、娛樂、健身。這些我們都考慮進(jìn)去了，所以，我們不做單一的商業(yè)區(qū)，我們覺得這個(gè)商區(qū)必須是休閑為主、復(fù)合型的街區(qū)。

　　焦點(diǎn)記者：在商家的選擇上有什么原則，有沒有計(jì)劃引入大型超市？

　　丁經(jīng)理：在這一塊我們考慮對(duì)超市、醫(yī)療、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以社區(qū)的服務(wù)類型引入，但是像餐飲、會(huì)館、羽毛球館、健身房等我們必須提高定位，使他有輻射功能。我們?cè)谏虡I(yè)的劃分上還是比較細(xì)致的。我們站在商家的角度上考慮，你要在這里存活下去，你要做到什么規(guī)模，做大做小都不行。從自身來(lái)講，我們有5000多戶，還有寫字樓、精裝修的小公寓，這些人也要消費(fèi)，他們本身也對(duì)商業(yè)區(qū)的一種扶持。商業(yè)本身也對(duì)住戶的一種配套。去年11月份在購(gòu)精裝公寓的時(shí)候，很多人可能不明白，我們?yōu)槭裁丛谶@樣的地段賣的那么好，開盤當(dāng)天3個(gè)半公里就清盤。其實(shí)我們內(nèi)部就已經(jīng)形成了良性循環(huán)系統(tǒng)，它對(duì)商業(yè)也是一種扶持，對(duì)商業(yè)提供消費(fèi)能力，更不用說(shuō)我們讓有些商家有輻射功能。商業(yè)我們認(rèn)為自身要有很好的循環(huán)系統(tǒng)，再外延到周邊，我認(rèn)為這個(gè)商業(yè)就會(huì)慢慢地發(fā)展起來(lái)。

　　焦點(diǎn)記者：在招商方式上是怎么進(jìn)行的？

　　丁經(jīng)理：我們的招商規(guī)劃都是單方面的，在市場(chǎng)方面沒有大規(guī)模的進(jìn)行宣傳。我們認(rèn)為招商和銷售不一樣，它是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，而且他的整個(gè)受眾群體和住宅地產(chǎn)不一樣，所以當(dāng)時(shí)我們選擇用走訪的方式，對(duì)我們喜歡的商家去走訪一下。我認(rèn)為，招商就是談戀愛一樣， 我很杰出，你很杰出，不一定談的來(lái)，很多時(shí)候講究機(jī)緣，找一些有擴(kuò)展計(jì)劃的，這樣成功率就很高了。

　　在商家的選擇上我們還很注重一些中等有特色的商家，我們雖然需要一定品牌商家的帶動(dòng)，但主流是特色商家 ，比如傣味的、松茸養(yǎng)生園啊，有特色的。在這里，我們?cè)O(shè)置三層的商鋪，得到商家的認(rèn)可，所以說(shuō)規(guī)模還是可以的?，F(xiàn)在我們的餐飲商家已經(jīng)達(dá)到計(jì)劃的比例了，我們想再招一些其它服務(wù)型的商家。

　　焦點(diǎn)記者：廣福商業(yè)怎么樣保障商戶能在這里持續(xù)發(fā)展？

　　丁經(jīng)理：1、我們的商鋪只租不售，不允許商家轉(zhuǎn)租。你還說(shuō)不清楚做什么行業(yè)，我們是不會(huì)把鋪?zhàn)幼饨o你的。我們的目的是什么呢？通過開發(fā)商統(tǒng)一招租、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，從而加快商界的成熟度。一般的街區(qū)，要成長(zhǎng)3年左右，通過我們的介入，能夠加快街區(qū)的成熟速度。同時(shí)在租賃合同上寫明是干什么的，也不能隨意改變經(jīng)營(yíng)的范圍。比如，在街面上有一家川菜，一家火鍋，你川菜想改火鍋，結(jié)果兩家都開火鍋店，生意就會(huì)受到影響，也使商家的發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

　　2、在租金價(jià)格上給了很大的政策支持，在前三年我們是實(shí)行大幅優(yōu)惠的租金制度，在三年以后，逐漸跟上市場(chǎng)的價(jià)格。

　　3、后期的管理：我們成立專門的資產(chǎn)管理公司，對(duì)只租不售的商鋪，進(jìn)行后期的運(yùn)營(yíng)和管理。我們會(huì)配合商家進(jìn)行宣傳，比如把商戶的信息印刷成冊(cè)，讓住戶知道，大家居住的地方已經(jīng)有什么樣的服務(wù)了，這樣大家就比較方便，也對(duì)商家作了相應(yīng)的宣傳，從而一舉兩得。

　　焦點(diǎn)記者：在與商家接洽的過程中遇到哪些問題？

　　丁經(jīng)理：因?yàn)槲覀冎饕氪蛟鞆?fù)合型的街區(qū)：舉個(gè)例子，作為娛樂業(yè)它的運(yùn)行規(guī)律要求比較熱鬧的地方，高投入，也要高產(chǎn)出。商家就會(huì)擔(dān)心新的商圈有培育發(fā)展的過程，所以寧愿高租金。問題就是：實(shí)際與計(jì)劃不太符合。但是，為了我們今后更好的服務(wù)業(yè)主，商鋪空著都可以，這些商鋪的位置我們留著，等待成熟的時(shí)候，把他們引入我們的商業(yè)圈。

　　我們不想為租而租，這樣對(duì)商區(qū)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)會(huì)有很大的影響，到后期的工作也會(huì)有很大的難度。所以我想通過主動(dòng)的介入，在加上商區(qū)自身的培養(yǎng)，讓我們的商業(yè)很快的度過培育期。

　　焦點(diǎn)記者：如何應(yīng)對(duì)同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)？

　　丁經(jīng)理：1、同類型的情況，我們也分析過，每個(gè)商業(yè)圈都有他自己的特點(diǎn)、目標(biāo)、客戶群。因?yàn)榻ㄖ螒B(tài)不一樣，會(huì)帶來(lái)你的商家的檔次不一樣；開發(fā)商的目標(biāo)不一樣，引入的商家也不一樣。比如有的項(xiàng)目是主題式的、組團(tuán)式的，我們是開放式的；建筑業(yè)態(tài)形式也有不同，我們是三層純獨(dú)立的，更多的是二層。這樣差異，帶來(lái)的商家的類型也不一樣，包括世紀(jì)城、新亞洲體育城（查看地圖）等等。

　　2、非商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的，如醫(yī)院，我們是很歡迎的，因?yàn)檫@樣才能更豐富我們的配套，同時(shí)我們有12個(gè)班的幼兒園，現(xiàn)在正在招商了，還會(huì)找培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，使我們的商界更加的完善。

　　3、我們?cè)谥伟卜矫鏁?huì)無(wú)償?shù)奶峁﹫?chǎng)所，讓派出所在我們的街區(qū)設(shè)點(diǎn)，為街區(qū)的治安提供保障。

　　4、我們的招商分兩步，一是前面我提到了招商是有規(guī)劃的進(jìn)行，二是在交房前一個(gè)月，拿出少量商鋪，租給裝修商戶，為了方便我們的業(yè)主，限時(shí)3個(gè)月，酌情延租至半年。比如鋼窗,有很多的商家想租我們的商鋪，但考慮到噪聲問題，我們嚴(yán)格控制。

　　焦點(diǎn)記者：相信在廣福商業(yè)周密的規(guī)劃和安排下，會(huì)在較快的時(shí)間內(nèi)達(dá)到理想的入駐率。謝謝丁經(jīng)理在百忙中接受我們的采訪。（責(zé)任編輯：許效忠）

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