受房管部門發(fā)布的鄭州房價(jià)連續(xù)三個(gè)月走低“利空”消息的影響，2007年的住宅樓盤營銷難度在增加。

受寫字樓放量增加影響，2007年寫字樓營銷會(huì)更加針鋒相對。

受運(yùn)營管理之累的影響，2007年商鋪營銷要求會(huì)更高、更全程。

春節(jié)剛過，我們似乎已經(jīng)嗅到了一絲2007年房地產(chǎn)營銷大戰(zhàn)硝煙的味道，個(gè)別樓盤在節(jié)前已發(fā)動(dòng)攻勢，但更多的是在暗中蓄勢，都希望能夠一鳴驚人、贏得2007年的是自己。記者采訪了業(yè)內(nèi)多位專業(yè)人士，希望能夠捕捉到2007年鄭州房地產(chǎn)營銷的一絲“真諦”。

受房管部門發(fā)布的鄭州房價(jià)連續(xù)三個(gè)月走低“利空”消息的影響，2007年的住宅樓盤營銷難度在增加；受寫字樓放量增加影響，2007年寫字樓營銷也會(huì)更加針鋒相對；受運(yùn)營管理之累的影響，2007年商鋪營銷要求會(huì)更高、更全程。

摒棄概念回歸產(chǎn)品

對于住宅，國家宏觀調(diào)控趨于嚴(yán)厲，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等中低價(jià)房屋將大量入市，無疑會(huì)對平抑房價(jià)起到作用，再加上鄭州市房管部門連續(xù)仨月發(fā)布房價(jià)走低“利空”消息，持幣待購的人群在增加。另一方面，土地價(jià)格日益增長，一般商品房的價(jià)格也在不斷上揚(yáng)，這似乎是一個(gè)悖論。在漲與跌之間、在購與等之間，業(yè)內(nèi)難以把握，消費(fèi)者難以定奪。于是，2007年的住宅營銷就需要更好地拿捏分寸、掌握火候了。

對于住宅營銷，河南正弘置業(yè)有限公司副總經(jīng)理王樸說，從項(xiàng)目的銷售業(yè)務(wù)上看，每個(gè)樓盤的區(qū)別都不大。從營銷推廣上看，頭先我認(rèn)為產(chǎn)品才是項(xiàng)目好賣的較重要因素，概念和口號只是次要的東西。鄭東新區(qū)的個(gè)別樓盤廣告也很少，價(jià)格也不低，房子賣的還很好，說到底還是產(chǎn)品品質(zhì)好。結(jié)合到正弘旗二期項(xiàng)目的宣傳，個(gè)人認(rèn)為頭先要搶眼，把項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)限度告知給客戶，二者，在搶眼的同時(shí)還要保證自己的風(fēng)格，大氣、簡約一直是正弘旗的風(fēng)格路線，較后，在這個(gè)工作節(jié)奏緊張的年代，較好能有些幽默化的成分在里面，不要搞得過于嚴(yán)肅，以促進(jìn)和消費(fèi)者間的溝通，綜上，正弘旗才提出了“品牌生活、BOSS豪宅”的宣傳語。從實(shí)踐上看，很符合我們目標(biāo)客戶的“口味”。

持有此觀點(diǎn)的還有河南高登地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理裴清華，他認(rèn)為宏觀調(diào)控出來以后，戶型、價(jià)位等產(chǎn)品層面的變化較大，可以肯定的是在今后的營銷推廣中，會(huì)更加注重產(chǎn)品層面的因素；再者，隨著市場發(fā)展，營銷推廣會(huì)更加注重于消費(fèi)者能夠看到和得到的實(shí)惠，而不僅僅是一般的低級促銷；較后，大公司的品牌意識會(huì)更強(qiáng)，中小公司也會(huì)逐步進(jìn)入到“品牌化”階段，因?yàn)槭袌鲈絹碓絻A向于選擇品牌公司。

代理了鄭州很多高端樓盤的河南省大智廣告文化傳播有限公司策劃總監(jiān)范合鋒說到，2005年、2006年，很多樓盤更多的是在賣概念，只是單純地把自己項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)推介出去，而較少考慮到客戶精神層面的訴求需要。那么，到了2007年，樓盤宣傳不僅僅局限于概念，更多的把產(chǎn)品本身的品質(zhì)考慮進(jìn)去，概念頂多也是錦上添花，像我們所代理的許多高端樓盤如天下城•瀚宮、思念•果嶺山水、正弘旗等項(xiàng)目，都是在考慮目標(biāo)客戶的諸多人文需求后，再結(jié)合產(chǎn)品優(yōu)勢而提煉出推廣主題，結(jié)果一炮打響，深入人心。

掠去浮華還原品質(zhì)

2006年，鄭州某座大型寫字樓交付使用，其在銷售時(shí)的宣傳名噪一時(shí)，包裝極盡華麗高雅，也創(chuàng)造了一個(gè)銷售神話。但交付以后，很多業(yè)主對其硬件、軟件都不很滿意，對其“高端”與否提出了很大質(zhì)疑?！罢娓叨恕盫S“偽高端”的寫字樓競爭有了一個(gè)階段性的答案。

2007年，隨著寫字樓投放量的加大，一些樓盤肯定還會(huì)披著“偽高端”的外衣招搖過市，但肯定也會(huì)有個(gè)別真高端樓盤浮出水面，中原。

河南老街坊置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)白伊劍的見解一針見血，以前的寫字樓營銷重在包裝，商住樓的宣傳比純寫字樓都要豪華，但當(dāng)一些在宣傳上下了很大工夫?qū)懽謽堑慕桓妒褂?，明智的消費(fèi)者就分辨出了產(chǎn)品的好壞了。所以，2007年寫字樓的營銷會(huì)是一個(gè)“品質(zhì)回歸”年，在營銷推廣上會(huì)更加注重產(chǎn)品實(shí)際品質(zhì)的宣傳，整個(gè)行業(yè)的推廣也會(huì)逐步回歸理性。

河南順馳地產(chǎn)有限公司企劃主管賀世敬對市場分析很是充分，嚴(yán)格來說，07年寫字樓總體供應(yīng)量要遠(yuǎn)超與去年，金水路沿線就有浦發(fā)國際金融、榮勛•贏座、盛潤國際空間、永和國際；其他市內(nèi)基本沒有新增寫字樓供應(yīng)，CBD外環(huán)純寫字樓供應(yīng)量較大。在營銷推廣方面，區(qū)域、產(chǎn)品、客戶仍然是推廣宣傳的，細(xì)節(jié)的要求可能會(huì)更注重。

鄭州名晟廣告文化傳播有限公司、河南大通置業(yè)有限公司銷售總監(jiān)陳海濱對此做出了自己的判斷。頭先，某些區(qū)域的寫字樓營銷炒作會(huì)頻頻出現(xiàn)，基本上會(huì)出現(xiàn)在金水路和鄭東新區(qū)兩個(gè)區(qū)域；其次，產(chǎn)品層面的實(shí)質(zhì)較量會(huì)越來越激烈，一些華而不實(shí)的概念口號將退出營銷舞臺；再次，為了在硬件上與競爭對手區(qū)別開來，個(gè)別寫字樓會(huì)宣傳自己的高科技、智能化硬件配備；較后，大型開發(fā)企業(yè)會(huì)逐步家中企業(yè)品牌在寫字樓營銷中的支撐作用。

養(yǎng)商經(jīng)商全程運(yùn)營

對于商業(yè)項(xiàng)目，除了地段好之外，招商和運(yùn)營作為重中之重早已是行業(yè)共識。

但作為商戰(zhàn)發(fā)源地的鄭州，招商方面做的還算杰出，但整體運(yùn)營管理就稍嫌疲態(tài)了。殺雞取卵、飲鴆止渴的做法并不少見，養(yǎng)商經(jīng)商、蓄水養(yǎng)魚的做法則只有一兩個(gè)大的開發(fā)商在行動(dòng)。

2007年，隨著眾多商業(yè)項(xiàng)目的入市，招商層面將展開更為激烈的競爭，全程運(yùn)營方是制勝法寶。

鄭州廣廈置業(yè)有限公司銷售部經(jīng)理韓志方從商業(yè)的歷史布局談起，早些時(shí)候，鄭州的商業(yè)項(xiàng)目多布局在二七廣場附近的熱點(diǎn)區(qū)域，較近幾年隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，一些的新的大型商業(yè)項(xiàng)目紛紛落戶鄭東新區(qū)，從去年開始，一個(gè)趨勢就是隨著城中村改造的加快，新的綜合體開始落戶老城區(qū)的城中村改造項(xiàng)目，如我們的廣廈•城市之巔、鄭州國貿(mào)、曼哈頓廣場等。從營銷推廣層面講，頭先需要開發(fā)商一個(gè)好的商業(yè)規(guī)劃，如城市之巔項(xiàng)目的主題商業(yè)街——情人街形式，這樣將更有特色，市場管理也將更有序，運(yùn)營效果也更突出。

鄭州市水木良行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事、企劃部經(jīng)理尚方也談到了這些。早些時(shí)候，商鋪競爭在做概念口號，中期是做營銷模式的創(chuàng)新，如返祖回購等，到目前為止，我認(rèn)為商鋪已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全新的“本真”時(shí)代——概念落地，全盤運(yùn)營，因?yàn)閷τ诩兩虡I(yè)來說，較重要恰是運(yùn)營，產(chǎn)品規(guī)劃和后期招商都需要運(yùn)營管理來實(shí)現(xiàn)，如鄭州國貿(mào)等項(xiàng)目的運(yùn)營都是比較成功、比較理性的發(fā)展模式。

鄭州澳柯瑪物流開發(fā)有限公司副總經(jīng)理張強(qiáng)認(rèn)為，2007年商業(yè)項(xiàng)目會(huì)更注重運(yùn)營管理和市場培育。對于一般項(xiàng)目來說，開發(fā)商急于回籠資金，往往在概念上做文章，過于承諾客戶，結(jié)果是銷售完畢進(jìn)入運(yùn)營階段以后，在招商定位和運(yùn)營策略上都與當(dāng)初的承諾偏離了很多。

所以，2007年的新商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商一定要先有自己前期“養(yǎng)商”的想法，這樣才能和策劃公司的營銷實(shí)踐結(jié)合起來，避免言行不一、事與愿違的商業(yè)殘局。

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