土地制度缺陷

　　汪利娜說，前兩年出現(xiàn)的天價(jià)地現(xiàn)象實(shí)際上是與我國不健全的土地制度相關(guān)的，一個(gè)合理、有效的土地市場(chǎng)，土地供給應(yīng)該是多元化的，需求也是多元化的。但是，我們國家現(xiàn)在的土地需求是多元化的，而土地供給卻是只有地方政府一個(gè)渠道，在這種環(huán)境之下，土地招拍掛的數(shù)量和地段都會(huì)直接影響價(jià)格，所以這也是我國房價(jià)不合理，或者說是房價(jià)被扭曲的一個(gè)重要的制度缺陷。

　　土地的問題要從土地制度上去改變，我國不能再把土地制度作為一個(gè)不可逾越的禁區(qū)來維系，我國城市化解決產(chǎn)權(quán)不平等，要靠深化土地制度改革來實(shí)現(xiàn)，不是靠緊縮銀根能解決的。另外，就是旺盛的市場(chǎng)需求還需要在金融、稅收和其他政策上來引導(dǎo)企業(yè)，實(shí)施多元化的供給，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。解決保障性住房不足的問題是政府職責(zé)所在，政府掌握那么大的公共資源，如果在這方面缺位了，在住宅市場(chǎng)上該干預(yù)哪兒，政府不清楚，有利的土地就壟斷，保障性住房該政府財(cái)政拿錢的地方，政府又退居二線，這種做法跟政府的職責(zé)相悖，也不符合構(gòu)建和諧社會(huì)、建立科學(xué)發(fā)展觀的基本理念。

　　供給結(jié)構(gòu)缺陷

　　汪利娜認(rèn)為，住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性短缺也是推動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)的重要因素，且不是央行一刀切利率政策所能解決的。近兩年政府雖推出90／70、經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限”等政策，但結(jié)構(gòu)性短缺問題仍沒有根本性改觀，調(diào)整貨幣政策更不能從根本上解決住房供給結(jié)構(gòu)的問題。為什么在住房供給不足的情況下，還有很多大量的空置房？因?yàn)槔习傩招枰男粜?、結(jié)構(gòu)合理的房子市場(chǎng)上沒有。緊縮的貨幣政策對(duì)優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)到底有沒有影響，有沒有作用？實(shí)際上優(yōu)化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)該包括新建房、二手房、出售房和租賃房，這里面有商品房和政府提供的保障性住房。貨幣政策只是緊了緊銀根，加了點(diǎn)息，對(duì)優(yōu)化這個(gè)結(jié)構(gòu)起了什么作用呢？結(jié)構(gòu)性的問題不解決，市場(chǎng)上還是結(jié)構(gòu)性短缺，老百姓的需求依然沒有辦法滿足，這是我國現(xiàn)階

　　段房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。合理的供給結(jié)構(gòu)應(yīng)是租與售、新房與二手房、商品房與保障房有機(jī)統(tǒng)一，是戶型、價(jià)位、空間分布多樣化的統(tǒng)一。

　　從去年的一些數(shù)據(jù)來看，大戶型、高端化的問題根本就沒有扭轉(zhuǎn)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國40個(gè)城市新建商品住房套型建筑面積90平方米（含）以下的住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為4973萬平方米，僅占25．8％。2007年，商品住宅投資1．8萬億元，90平方米以下住宅投資僅占16．6％，這些小戶型住房上市交易也要等到2008年。從各城市網(wǎng)上交易的住房來看，也多是大戶型。

　　保障的基本原則就是對(duì)市場(chǎng)“拾遺補(bǔ)缺”。近幾年，房價(jià)上漲過快、城市拆遷規(guī)模過大、大戶型高端房越建越多，百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求增加，但自2002年土地新政對(duì)商業(yè)性用地實(shí)施招拍掛以來，多數(shù)地方政府受利益驅(qū)使卻不愿意無償劃撥土地，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給，導(dǎo)致其投資規(guī)模、開工、竣工和銷售面積均呈下降趨勢(shì)，2007年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資833．8萬元，增幅19．7％，但占房地產(chǎn)投資的比重僅為3．3％。

　　由于我國現(xiàn)階段仍保留著住宅供給的“雙軌制”，即市場(chǎng)供給與非市場(chǎng)供給并存，一些有權(quán)有錢的政府部門和壟斷企業(yè)，借經(jīng)濟(jì)適用房之名，行福利分房之實(shí)，

　　所建的高端房、高價(jià)房雖算經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)，但并不向社會(huì)發(fā)售，因此無法形成有效供給，反而會(huì)加劇住房結(jié)構(gòu)的扭曲和收入分配的不公。

　　住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的短缺，中低價(jià)位中小戶型普通商品房、租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房供給不足，僅靠貨幣政策，其效果也是有限，還需政府從制度建設(shè)入手，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和行政手段優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保障供給。

　　做責(zé)任地產(chǎn)

　　汪利娜直言，市場(chǎng)信心的培育除了政府的政策，也靠房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)出產(chǎn)品的質(zhì)量和價(jià)值去引導(dǎo)和滿足消費(fèi)者、投資者，如果老百姓覺得土地是政府的、國家的，購的房子質(zhì)量又不可靠，對(duì)市場(chǎng)的信心被摧垮了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒流”可能會(huì)真的到來。樹立起消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心，有政府的責(zé)任，也有房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要做責(zé)任地產(chǎn)?，F(xiàn)在雖然政府在引導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)普通住宅，滿足老百姓多元化的住宅需求。但是，這樣的政策有的時(shí)候是很滯后的，很不完善的，企業(yè)應(yīng)該自覺地加入到這個(gè)市場(chǎng)，完善結(jié)構(gòu)，提升品質(zhì)。只有我國整個(gè)中產(chǎn)來這個(gè)市場(chǎng)購房

　　消費(fèi)、投資，這個(gè)市場(chǎng)才有可持續(xù)發(fā)展的空間，才有能夠期待的春天。

　　住房與資產(chǎn)升值

　　汪利娜認(rèn)為，住宅兼有消費(fèi)與投資的雙重屬性，自住性購房也是一種投資。多年來的城市化中，大量的政府債券、財(cái)政支出和銀行貸款投向了土地和市政基礎(chǔ)設(shè)施，水、電、燃?xì)?、道路交通、空氣、環(huán)境的改善帶來了與城市化相關(guān)資產(chǎn)的升值。土地從無償?shù)接袃敚瑥膮f(xié)議價(jià)到招拍掛價(jià)，土地制度改革滯后及政府壟斷推動(dòng)了以土地為核心資產(chǎn)價(jià)格的飆升。

　　改革前人們只有可出售的資產(chǎn)，如今人們有了房產(chǎn)，以此為抵押就可以從銀行獲得貸款，擴(kuò)大當(dāng)期消費(fèi)或購購更多的實(shí)物資產(chǎn)，從中獲取收益。資產(chǎn)升值、擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)收益進(jìn)一步刺激了住房需求。

　　住房投資誘人之處在于：一是收益率高，可以規(guī)避儲(chǔ)蓄存款負(fù)利率和股市波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；二是在我國，住房投資交易成本和持有成本比較低。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，廣東、浙江、北京、上海、江蘇和福建居民財(cái)產(chǎn)性收入在全國名列前茅，其中，房屋出租收入居較大比重，甚至高于股息、紅利、利息和其他投資收益。

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