新“國八條”部分條款自六月一日起正式實(shí)施，由于其加大對(duì)投資型購房限制，引起購房者頗多關(guān)注。新國八條對(duì)購房者究竟會(huì)產(chǎn)生什么影響？在新形勢(shì)下，怎樣購房更理性？日前，筆者就相關(guān)話題采訪多位業(yè)內(nèi)人士。

■自住投資宜趕早

經(jīng)緯時(shí)代副總經(jīng)理蘇文認(rèn)為，長期以來的房價(jià)飛速上漲，很大程度是由投資引起。房地產(chǎn)投資需求如此強(qiáng)盛，一方面與房地產(chǎn)本身屬性有關(guān)，另一方面則與人們的心理預(yù)期有關(guān)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)有兩種屬性，一種是實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，即像其它有形的商品一樣，具有相應(yīng)的使用價(jià)值；另一種則是虛擬的經(jīng)濟(jì)屬性，就好象股票升值一樣，與未來的發(fā)展掛鉤，這就是房地產(chǎn)的投資價(jià)值。從城市發(fā)展看，北京雖是多朝古都，但在新時(shí)期城市建設(shè)方面尚處于“青春期”，城市發(fā)展迅速，帶動(dòng)房地產(chǎn)升值是一種必然。相對(duì)于汽車等“大件兒”的貶值速度來看，房地產(chǎn)的保值、增值潛力要高得多。因而，房產(chǎn)投資為人們所看好，而投資的增加反過來又拉升房價(jià)。正是這樣一種循環(huán)往復(fù)，促動(dòng)房價(jià)越來越高。新政中控制投資購房，針對(duì)的實(shí)際是那種“擊鼓傳花”似的炒賣游戲，對(duì)一般居住和理性投資實(shí)際影響不大。

賞星悅木別墅銷售經(jīng)理欒昌斌則表示，目前國家雖然對(duì)投資房產(chǎn)加強(qiáng)調(diào)控，但從長遠(yuǎn)看，房產(chǎn)投資仍有上升空間。新政實(shí)施后，房價(jià)并未滑落，而下半年住宅放量增大，還會(huì)帶起一個(gè)小高潮，到2007、2008年，房價(jià)仍有較大上漲空間。特別是在“個(gè)人購購住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅”條款約束下，要想對(duì)房產(chǎn)持有期超過兩年，同時(shí)趕在房價(jià)大幅上漲前出售，房產(chǎn)投資除應(yīng)慎重外，仍應(yīng)趕早。

■“140”成“分水嶺”

新國八條規(guī)定，購購后超過2年轉(zhuǎn)手交易的，若是普通住房可以免征營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定了普通住房的標(biāo)準(zhǔn)“住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上、單套建筑面積在１２０平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格１．２倍以下”。而北京市建委日前針對(duì)此制定的實(shí)施細(xì)則更明確指出，我市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上;單套建筑面積在140（含）平方米以下;實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。這就使140平方米成為購置房產(chǎn)的一個(gè)重要分水嶺。

從目前市場(chǎng)反饋看，消費(fèi)者在新政正式實(shí)施后，選擇房產(chǎn)時(shí)都會(huì)考慮是否滿足優(yōu)惠條件，不少面積在140平方米上下的項(xiàng)目出現(xiàn)明顯劃分。小于140平方米的房產(chǎn)顯然更受消費(fèi)者青睞。

■長期投資是未來發(fā)展趨勢(shì)

從順馳置地目前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，近一個(gè)時(shí)期，房子成交量確實(shí)下降15％－20％。但順馳置地北京公司副總經(jīng)理宋華永認(rèn)為，這種下降實(shí)際是由百姓的心理預(yù)期造成，政策的影響因素比較小。而六一過后，由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比例照舊，正式的剛性的需求仍然存在，并且投資型客戶相對(duì)不多，整體來講樓市不會(huì)有太大變動(dòng)。畢竟北京投機(jī)購房比例不像上海那么高，而投資購房也多以長期投資為主，沒有大量拋盤現(xiàn)象出現(xiàn)，房價(jià)不會(huì)下降。他表示，新國八條是政府穩(wěn)定房價(jià)的重要措施，同時(shí)也是為了維護(hù)區(qū)域平衡。目前消費(fèi)者持觀望態(tài)度較多，電話咨詢數(shù)量也有較大增長，但房子成交價(jià)格并沒有明顯下降，至少現(xiàn)在還未感覺到。

宋華永認(rèn)為，從北京的市場(chǎng)來看，若是居住型購房，房子的地段、朝向、樓層等可能都不是單獨(dú)考慮的因素，必須與自己的承受能力相結(jié)合，量力而行。而若是投資型購房，還是采取長期投資較為適宜?！耙宰怵B(yǎng)房”仍不失為一個(gè)好辦法，畢竟北京以后的外來人口還會(huì)更多，這個(gè)市場(chǎng)的潛力還比較大。

蘇文則認(rèn)為，現(xiàn)在交易量短期下滑，主要與不少人持觀望態(tài)度有關(guān)，總希望等房價(jià)降下來再購，但實(shí)際上北京的總體房價(jià)是健康的，未來仍會(huì)穩(wěn)定持續(xù)上漲，只是漲幅會(huì)相對(duì)變小。購房人不要期待房價(jià)下滑，同時(shí)，房價(jià)也不可能像炒股一樣使購房人獲利。

同時(shí)，蘇文還表示，對(duì)房地產(chǎn)投資者來說，不論是購房后等待升值、升值后倒手或是進(jìn)行其它再處理的空間已經(jīng)不大。他舉例說，有朋友購置一處房產(chǎn)，不久前賣出，賣價(jià)雖比購價(jià)增加4萬元，但房主當(dāng)初為房子裝修花了十余萬，所以總體看仍是賠了。而靠出租等方式賺錢也是杯水車薪，意義有限，就好像黃金購賣，看似漲價(jià)，實(shí)際還有時(shí)間成本在里面。如果是選擇自住的購房人，那就一定要根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的價(jià)格，單純從價(jià)格上看，房價(jià)跌的可能性不大，漲幅可能也不大。所以，適合自己的生活發(fā)展需要的房子才是較好的。那么，這些年社會(huì)財(cái)富增加，有錢去哪？從未來看，房地產(chǎn)信托或許也是個(gè)選擇。　　　　　(作者：楊俠)