面對(duì)春節(jié)前密集出臺(tái)的樓市調(diào)控、稅收、金融政策，上海樓市成交陷入低谷。上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的數(shù)據(jù)顯示：從2月9日到11日，春節(jié)長(zhǎng)假過(guò)后的三個(gè)工作日里，上海一手房簽約套數(shù)分別僅為112套、214套和298套，這一成交水平較新政出臺(tái)前有了顯著下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月26日“新國(guó)八條”政策出臺(tái)之前，一手房日簽約套數(shù)一般在500套以上，高峰時(shí)達(dá)到日均千套。

　　審慎觀望之下，市場(chǎng)各方心態(tài)如何？成交低谷是否會(huì)帶來(lái)價(jià)格下降？諸多問(wèn)題引發(fā)關(guān)注。

　　升級(jí)版限購(gòu)令被認(rèn)為“較嚴(yán)厲”

　　繼“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅新政出臺(tái)后，1月30日，上海市地方稅務(wù)局發(fā)布公告，明確了房產(chǎn)稅征收的具體事項(xiàng)；2月1日，上海貫徹落實(shí)“國(guó)八條”的“滬九條”也正式落地。在購(gòu)房者心中，究竟哪項(xiàng)規(guī)定較為嚴(yán)厲？

　　從目前市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，由于根據(jù)“滬九條”精神，不少已經(jīng)擁有一套或兩套住房的家庭將暫時(shí)無(wú)法新購(gòu)住房，也就談不上繳納房產(chǎn)稅了。且此次房產(chǎn)稅試點(diǎn)從征收面及稅率上來(lái)看，仍屬較為溫和，因此很多購(gòu)房者認(rèn)為，相比房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策而言，“滬九條”政策更為嚴(yán)厲。一項(xiàng)調(diào)查，有近六成的受訪者認(rèn)為與滬版房產(chǎn)稅相比，“滬九條”的影響面更廣。

　　而在“滬九條”中，又?jǐn)?shù)升級(jí)版限購(gòu)規(guī)定較受關(guān)注。在一項(xiàng)“您認(rèn)為‘滬九條’中較嚴(yán)厲的政策是哪條”的調(diào)查中，有46.1%的受訪者認(rèn)為升級(jí)版限購(gòu)政策較為嚴(yán)厲；其次，23.5%的受訪者將票投給了“個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的全額征收營(yíng)業(yè)稅”；14.6%的受訪者鎖定“2011年3月底前向社會(huì)公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”這一條；還有一成多受訪者投票給二套房頭付提高和貸款基本利率提高的相關(guān)規(guī)定。

　　開(kāi)發(fā)商心理預(yù)期普遍降低

　　系列新政加上適逢春節(jié)傳統(tǒng)淡季，短期內(nèi)樓市的成交低迷屬于意料之中。然而這種局面會(huì)持續(xù)多久，成交僵局何時(shí)能被打破？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一方面要看開(kāi)發(fā)商是否能降低售價(jià)，另一方面要看購(gòu)房者對(duì)政策效應(yīng)的預(yù)期如何。

　　開(kāi)發(fā)商能否降低售價(jià)，取決于對(duì)后市的預(yù)期。后市預(yù)期如何，土地市場(chǎng)上又可見(jiàn)一斑。系列新政后，適逢上海土地市場(chǎng)供應(yīng)迎來(lái)一波小高峰。1月30日和2月1日，共出讓17幅土地，其中4塊為純住宅地塊；昨天，上海土地市場(chǎng)迎來(lái)兔年頭拍，今天還將有2幅住宅地塊開(kāi)拍。

　　“從新政后開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期普遍有所放低。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)高端分析師付琦表示。以1月30日成交的臨港泥城社區(qū)兩幅熱門地塊為例，當(dāng)日分別吸引6家和9家開(kāi)發(fā)商前來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。較終，兩家開(kāi)發(fā)商分別以每平方米3745元和4270元的樓板價(jià)摘得地塊，而其余大部分開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)折合樓板價(jià)基本在每平方米3500元以下。付琦認(rèn)為，目前這兩個(gè)地塊周邊在售樓盤的售價(jià)約為9500元左右，從開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)來(lái)看，其對(duì)未來(lái)該區(qū)域房?jī)r(jià)的上升預(yù)期顯然有了明顯降低。

　　昨天先進(jìn)一幅住宅地塊青浦重固食品站東側(cè)地塊競(jìng)拍中，鳳溪房產(chǎn)以1806萬(wàn)元拿下，折合樓板價(jià)每平方米4337元。業(yè)內(nèi)評(píng)論，這一價(jià)格也是十分理性的。開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期的調(diào)整，會(huì)令新房的售價(jià)趨于合理。

　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏認(rèn)為，加息通道的開(kāi)啟，除了會(huì)增加購(gòu)房者的購(gòu)房成本和持有成本外，對(duì)購(gòu)賣雙方的心理影響將更為深遠(yuǎn)。隨著金融機(jī)構(gòu)銀根緊縮，今年開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)愈發(fā)明顯，這也將促使開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)，“以價(jià)促量”。

　　中低端樓盤有可能先降價(jià)

　　無(wú)論是 “國(guó)八條”還是房產(chǎn)稅政策，目標(biāo)都是進(jìn)一步抑制投資投機(jī)。隨著投資投機(jī)客的退出，高端住宅市場(chǎng)將受到明顯抑制。前一階段高端住宅集中成交推高全市住宅成交均價(jià)的局面將得以改觀。

　　“通常，高端項(xiàng)目銷售周期普遍高于中低端項(xiàng)目，因此在市場(chǎng)出現(xiàn)觀望時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的把握能力將優(yōu)于中低端項(xiàng)目。”付琦認(rèn)為，未來(lái)中低端項(xiàng)目或?qū)⑾扔诟叨顺霈F(xiàn)價(jià)格調(diào)整。

　　來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份全市新增的商品住宅房源僅38.88萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年12月份的四分之一。供應(yīng)量大幅下滑，除了因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在春節(jié)前存貨不足外，也表明受到調(diào)控影響，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心銷售不暢而不敢輕易推盤。一季度是開(kāi)發(fā)商奠定全年業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)，預(yù)期元宵節(jié)起將會(huì)加大推盤力度，同時(shí)加大營(yíng)銷和讓利幅度，部分報(bào)價(jià)會(huì)有3%—5%的讓利。個(gè)別急于銷售的樓盤，讓利幅度可能會(huì)超過(guò)10%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅政策及加息令的發(fā)布，將令一批資金實(shí)力有限的購(gòu)房者更加青睞經(jīng)濟(jì)實(shí)用的小戶型房源。隨著高端住宅市場(chǎng)成交量的下滑，小戶型低總價(jià)的項(xiàng)目有望成為下一步樓市成交主力。

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