住房關(guān)乎人民的生活尊嚴與質(zhì)量，房地產(chǎn)業(yè)身兼投資與消費兩種身份，樓市調(diào)控面臨經(jīng)濟與民生的雙重考驗。

政策頻出：市場積極變化　調(diào)控仍需深化

像是一場特殊的拔河比賽，繩子的一端是頻頻發(fā)力的樓市調(diào)控政策，另一端是多元的房地產(chǎn)市場。

以時間為坐標，從1月到4月再到9月，從限貸、限購到限外，從信貸、稅收、住房保障、土地等，政策出臺之密集，動用的政策工具之多。

同樣以時間為坐標，房價漲幅從1月的9．5％到2月份的10．7％再到3月份的11．7％，一路上揚。自6月起持續(xù)3個月的環(huán)比漲幅為零，炒房和投機性購房等不合理住房需求得到初步抑制，住房供應(yīng)總體有所改善，保障性安居工程進展順利，但是進入9月，房價環(huán)比再度增長，調(diào)控帶來積極變化但任務(wù)繁重。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興這樣描述國際金融危機以來房地產(chǎn)市場變化的走勢，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現(xiàn)在又回到了價平量低。 終場的號音還未吹響，樓市調(diào)控再次陷入僵持階段?！胺績r就像一滴松油，看著會跌就是跌不下來?！惫┞氂诒本┮患医鹑跈C構(gòu)的劉曉莉說。

高房價，深深刺痛著群眾的神經(jīng)，“蝸居”“房奴”“集裝箱住宅”“膠囊公寓”等新名詞不斷涌現(xiàn)，逃離“北上廣”現(xiàn)象被廣泛討論。人民群眾需要政府抑制高房價，消除焦慮和不安，經(jīng)濟發(fā)展也需要防止金融等領(lǐng)域不斷積累的風險。

房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出的背后，就是對民生訴求的回應(yīng)，也是著眼于經(jīng)濟全局的考量。

一方面，經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展為樓市調(diào)控創(chuàng)造條件。4月份“國十條”果斷出手，正是得益于一季度我國經(jīng)濟上行、物價穩(wěn)定的良好開局。權(quán)威部門官員表示：“宏觀經(jīng)濟態(tài)勢良好，對房地產(chǎn)的依賴性可能會削弱，有利于解決房地產(chǎn)市場進程中的長期深層次問題?！?p>另一方面，樓市調(diào)控為經(jīng)濟發(fā)展提供支撐。今年以來，通脹的壓力不斷積累，物價突破了3％的警戒線。房價等資產(chǎn)價格雖然并不在CPI中，但其上漲與通脹預(yù)期的增強，互相推動，成為加大通脹預(yù)期的突出因素。

2010年我國已經(jīng)進入人均GDP4000美元的發(fā)展關(guān)鍵期，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化在加速，消費結(jié)構(gòu)升級勢頭不減，住房的實際居住需求仍然較大。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹說：“穩(wěn)定樓市，既可以發(fā)揮住房建設(shè)對投資和消費的雙重拉動作用，也可以滿足居民消費結(jié)構(gòu)升級和改善民生的居住需求，一舉多得?！?p>面對當前量低價平，甚至一些地方房價上漲有卷土重來危險的新形勢，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍需深化。

問題交織：破解樓市背后深層矛盾

似曾相識的一幕似乎在上演。

每次調(diào)控政策出臺，就會帶來一段時期的觀望，然而經(jīng)過幾個月的調(diào)整，房價依然在高位徘徊，購房者預(yù)期發(fā)生變化，再次涌向市場，房價隨著成交量的上升而反彈。

能否改變舊有的局面重演，考驗著我們的智慧。關(guān)鍵在于對一些新老問題能否有突破性的解決：

——住房保障滯后，大量需求只能在商品房市場釋放，調(diào)控騰挪余地小。

國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源表示：“過去過多用市場化的辦法解決住房，現(xiàn)在看是不完整的，特別是我們這么大的國家，收入分配差距比較大，如果把住房基本民生職能完全交給市場是不應(yīng)該的。在完善和保障民生的前提下，用市場化的辦法來發(fā)展房地產(chǎn)。”

——過分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟增長和地方財政增收，調(diào)控執(zhí)行力打折扣。

數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資38070億元，增長36．5％，增速超過全國固定資產(chǎn)投資增速?！巴恋刎斦币廊皇且恍┑胤秸鍪盏闹饕侄?。由此帶來樓市調(diào)控的尷尬局面，一些地方政府總能將調(diào)控政策從“百煉鋼”化為“繞指柔”。

——國內(nèi)外多重因素交織，調(diào)控難扼房地產(chǎn)業(yè)“資金”咽喉。

從國內(nèi)趨向看，居民存款陷入負利率困局，強化了財富進入樓市等資產(chǎn)市場的信號。在房貸收緊后，一次性付款比例開始上升。據(jù)萬科董事會秘書譚華杰介紹，萬科客戶一次性付款的占比從10月的30％上升到11月的35％。與此同時，近年來所累積形成的流動性壓力不容忽視。民間投資出路少，通脹壓力之下，也流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

從國際看，境外熱錢的流入對推動房價上漲也不可忽視。美聯(lián)儲11月初宣布推出輪定量寬松貨幣政策，中國面臨輸入性通脹和熱錢流入壓力不斷加大。瞄準賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，境外資本躍躍欲試。

清華大學中國與世界經(jīng)濟研究主任李稻葵表示：“今天房地產(chǎn)問題是深刻的體制問題，需要著眼于經(jīng)濟發(fā)展和改善民生綜合考慮。”

調(diào)控走向：尋找改善民生與促進發(fā)展的平衡點

前不久召開的政治局會議研究了明年工作。“加大保障性安居工程建設(shè)力度”赫然在列，盡管只有短短的13個字，但對于房地產(chǎn)市場而言分量極重。

全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任李德水說，加快保障性住房建設(shè)可以解決中低收入群體和社會夾心層住房需求，有效地遏制商品房價格，把固定資產(chǎn)投資規(guī)模保持在合理水平上，對經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展是有利的。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)出通知，明年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套，這一數(shù)額大大超過此前的市場預(yù)期。

人們對保障性安居工程寄予極大期望。秦虹說：“需要制定一個低收入者住房的保障比例且長期執(zhí)行，可以穩(wěn)定低收入者的預(yù)期?！?p>更多的人開始思考如何定位房地產(chǎn)業(yè)的功能和屬性。城鎮(zhèn)化推進中，房地產(chǎn)市場對一國GDP增長的貢獻度會日益提高，其支柱產(chǎn)業(yè)的地位凸顯。但是，它更應(yīng)發(fā)揮改善民生的作用，支柱產(chǎn)業(yè)不能成為不調(diào)控的理由。

市場的長期健康發(fā)展迫切需要制度的建設(shè)。秦虹說：“短期內(nèi)大規(guī)模地增大土地供應(yīng)有利于緩解市場供求緊張關(guān)系，但如果能建立一個及時反映市場需求變化的土地市場制度將使市場調(diào)節(jié)更為有效；通過銀行窗口指導(dǎo)控制對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模是執(zhí)行信貸政策的重要手段，但建立一個能夠讓企業(yè)自我承擔風險的房地產(chǎn)金融制度更為合理；強制性的行政干預(yù)市場，不如建立一個能夠自動調(diào)節(jié)住房資源占有和收益分配的房地產(chǎn)稅收制度更為公平。”

改變以投資帶動經(jīng)濟增長模式，消除“土地財政”魔咒，拓寬民間投資渠道，加快推進房產(chǎn)稅試點，從制度入手推動樓市調(diào)控走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，就會實現(xiàn)群眾住有所居的目標，為經(jīng)濟發(fā)展提供可持續(xù)支撐。