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寫字樓格子鋪掛靠注冊(cè) 住宅辦公非法變合法

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 856 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。



▲簡(jiǎn)單裝修一下住房,就可開門做生意。

在廣州,住宅小區(qū)開公司的情況非常普遍。
  “望山跑死馬咩,命窮當(dāng)食粥啦(這山看著那山高,是要累死人的,窮就將就過好了)”。當(dāng)記者問起在住宅樓里辦公的廣告公司張總監(jiān)為何不租寫字樓,張總監(jiān)氣定神閑地喝了一口茶,娓娓道出此中奧秘。原來住宅辦公不僅省租金,省電費(fèi)、水費(fèi)、管理費(fèi),還可以隨時(shí)加班、隨時(shí)生火做飯,甚至在公司里“長(zhǎng)住”。這一切,在正規(guī)寫字樓中都是不可想象的。

  據(jù)滿堂紅一份市場(chǎng)報(bào)告顯示,廣州的天河北以及珠江新城、五羊新城一帶的住宅樓,有很多中小企業(yè)藏身其中。雖然廣州早就禁止“住改商”,但由于歷史原因,仍有極少數(shù)的合法住宅辦公。目前在廣州各區(qū),因?qū)徟蟮牟煌?,海珠區(qū)約六成住宅辦公處于合法過渡期,而天河區(qū)則絕大部分未經(jīng)批準(zhǔn)。

  那么,這些藏身住宅小區(qū)的公司是如何辦證的呢?據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),這些公司大多屬于無證經(jīng)營(yíng)。其中即使證照齊全的,絕大部分是靠另外借租微型寫字樓作為注冊(cè)地掛靠牌照。因此,目前廣州已經(jīng)產(chǎn)生處兩個(gè)相關(guān)行業(yè),一是為這些公司 證照的中介公司,二是向他們出租掛靠地的“寫字樓格子鋪”。

  讀者點(diǎn)題

  讀者:阿冰 職業(yè):網(wǎng)站編輯

  較近跟朋友聊天,說起自己創(chuàng)業(yè)做老板。朋友說打算在我家的小區(qū)租房子開個(gè)小廣告公司,還讓我?guī)兔捶俊⒋蚵爟r(jià)錢。但我好像記得,廣州是禁止“住改商”的呀。什么時(shí)候又開始允許在住宅辦公了?住宅樓里開公司,會(huì)不會(huì)有什么問題?

  “讀者點(diǎn)題”是一個(gè)由讀者話事的欄目,有任何關(guān)于城市生活的新發(fā)現(xiàn)或新問題,請(qǐng)發(fā)郵件到dianti@xxsb.com,我們會(huì)盡力為你追蹤。

  感謝上周讀者小袁點(diǎn)題《鬧市中的代孕 20萬元可同居代孕?》,獎(jiǎng)勵(lì)300元。

  “住宅辦公”年省六成 小公司至愛

  雖然廣州早就禁止住宅商用,但每年能省60%的成本,仍然吸引大量的小公司棲身市內(nèi)各商圈的住宅小區(qū)。

  近百公司棲身較牛“住宅辦公樓”

  上午九點(diǎn),記者走進(jìn)廣州大道南的一棟住宅樓時(shí),正值上班高峰。夾著公文包,套裝筆挺的人們進(jìn)進(jìn)出出,迅速塞滿三部電梯。他們先后到達(dá)自己的樓層,步履匆忙地走進(jìn)辦公室。這座32層的住宅樓,現(xiàn)在已變成94家小公司的棲身之所。

  打通大門 開張迎客

  記者隨后發(fā)現(xiàn)各層都有公司租用,每層原本有12戶人家,現(xiàn)在每層少則2家、較多幾乎全層被租為辦公室。

  通常,這些公司會(huì)租用兩個(gè)單元,在不改變住宅原格局的基礎(chǔ)上裝修:打通防盜門,改為加寬的玻璃門,貼上公司標(biāo)志或“生意興隆”;然后在客廳入門處設(shè)置接待前臺(tái),客廳里則隔出6到12個(gè)隔間,臥室改成獨(dú)立辦公室,衛(wèi)生間則保留。

  在28樓,記者見到了國(guó)內(nèi)某較知名企業(yè),該公司改造了整層樓,甚至改建出有8個(gè)隔間的洗手間。

  貿(mào)易、廣告公司居多

  記者考察了這棟樓內(nèi)的企業(yè),據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),較多的是從事貿(mào)易、文化傳播(廣告)的小型企業(yè),分別占近20%,其中貿(mào)易公司以經(jīng)營(yíng)五金和日化用品為主。這些公司的員工數(shù)在10人左右,資金預(yù)算低,因此選擇便宜的辦公地點(diǎn)是公司發(fā)展之需。

  在租房網(wǎng)上,這棟大廈的兩室一廳(70平方米)的月租約為2500元;高樓層更便宜,140平方米的房子月租只需4000元。相比之下,同區(qū)100平方米的商用寫字樓,月租至少要6000元。再加上該大廈正對(duì)廣州大道,距公交站不過百米,于是,這座大廈成為生意興旺的“較牛住宅辦公樓”。

  特殊時(shí)期造就興旺生意

  記者以有意租下物業(yè)辦公為名咨詢了該大廈物管。物管回復(fù)說,這棟樓的用途性質(zhì)仍然是居民住宅樓,但也可以用來辦公。他還說:“他們有《臨時(shí)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用證明》,你去區(qū)房管局辦就可以辦了?!?p>

  據(jù)了解,該大廈的情況比較特殊,屬于“歷史問題”。它落成于2004年,正值廣州市的“住改商”松綁期間。由于該大廈售價(jià)在每平方4300元至6800元,比較便宜。因此,不少物業(yè)被公司購下用來辦公。由于大廈內(nèi)公司太多,其他住戶開始把自家改成辦公室出租。2005年,廣州市重申禁止“住改商”。因此,能像這棟大廈申領(lǐng)到《臨時(shí)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用證明》的住宅樓并不多,大部分住宅辦公都只是暗地里進(jìn)行。

  但其實(shí)在廣州,住宅辦公的情況很普遍。記者采訪中天河區(qū)一公寓時(shí),有位保安就說,“現(xiàn)在的廣州哪座樓不是住商兩用呢”。而他服務(wù)的大廈位于天河北商圈的較佳地段,是公司爭(zhēng)搶的黃金樓盤。

  住宅辦公 一家便宜兩家著

  由于租金相對(duì)低廉,住宅辦公在租賃市場(chǎng)上頗受青睞。而將房子租給公司利潤(rùn)更高,使不少業(yè)主愿意出租房子商用?!?p>

  據(jù)滿堂紅地產(chǎn)市場(chǎng)部的沈銳培介紹,目前新申報(bào)的住宅商用,基本不可能獲批。但在天河北、體育和崗頂一帶,仍有不少公司租用住宅單位辦公。記者在崗頂多個(gè)電腦城附近的小區(qū)看到,很多住宅都已租給電腦商,用作辦公室、維修點(diǎn),甚至是倉庫。

  公司:省錢、方便是王道

  梁先生的廣告公司,在天河龍口東路租了一套住宅辦公。他向記者列舉了種種好處。

  頭先是方便,他說:“我們做廣告的要經(jīng)常加班,這樣既可通宵加班,甚至還能備床鋪長(zhǎng)期住人”。

  其次是費(fèi)用低。一般寫字樓每月的管理費(fèi)較低5元/平方米,而住宅的管理費(fèi)較高不過2元/平方米。住宅的水電費(fèi)也低得多,住宅電費(fèi)是0.66元/度,而商用電費(fèi)是0.91元/度;住宅的水費(fèi)是獨(dú)立計(jì)表,用多少給多少。而寫字樓的水費(fèi)則是公攤,往往要貴不少。

  記者問到梁先生的營(yíng)業(yè)執(zhí)照如何辦理。梁先生說,他們就是給某醫(yī)院制作宣傳雜志,所以沒有辦執(zhí)照。
在“掛證”用的“格仔鋪”里,很多公司都只是擺放桌椅,并沒有人在里面辦公。

就是這樣一個(gè)10平方米的小單間,解決了不少“住宅辦公”公司的注冊(cè)問題

  房東:租給公司每月多賺1500

  鄧先生將自己在水蔭路口的物業(yè)租給了公司商用。他解釋說,他的房子近120平方米大,租給住家,月租只有4000元,現(xiàn)在租給公司,月租可達(dá)5500元。

  據(jù)沈銳培介紹,廣州住宅出租作商用的租金的確比普通住宅要高。天河商圈的住宅辦公的月租,約為50元/平方米。而同一租金水平的寫字樓,要么位置偏遠(yuǎn),如分布在東圃一帶;即使靠近市地段,也是位于老城區(qū)或商住兩用的寫字樓,本身辦公條件較差,如越秀區(qū)的鵬源大廈等。

  無證經(jīng)營(yíng)居多 安全隱患大

  住宅樓的設(shè)計(jì)始終與寫字樓的使用需求不同。而樓內(nèi)公司過于集中,也對(duì)居民生活造成種種困擾。

  潛伏消防安全隱患

  在前文提及的廣州大道南某大廈辦公的龍女士指出,大廈總共就三部電梯,但每層樓都有成百人上班,電梯常常人滿為患。據(jù)從事工程監(jiān)理的朱工程師介紹,住宅樓和寫字樓的設(shè)計(jì)建造規(guī)范有較大的差異。尤其是消防安全方面,正規(guī)寫字樓絕不允許員工過夜和生明火等。因此住宅辦公可能存在安全隱患。

  影響小區(qū)住戶生活

  這些藏身住宅小區(qū)的公司也給業(yè)主帶來了不少困擾。

  駿景花園(  天河住宅辦公大多不合法

  目前,廣州并非所有住宅樓都不能商用。一些住宅小區(qū)的商業(yè)裙樓可以用做商用和辦公。而一些早年領(lǐng)到《臨時(shí)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用證明》的住宅小區(qū),如前文提及的廣州大道那棟住宅樓,也具有住宅辦公的合法資格。

  但廣州、尤其是天河區(qū)的住宅辦公,大都為何合法資格。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),廣州各區(qū)“住宅辦公”獲批的比例大不相同。其中海珠區(qū)較多,有近六成住宅辦公處于合法的過渡期內(nèi);天河區(qū)則只有極少數(shù)住宅能獲得這一證明,尤其是隱藏在小區(qū)中的物業(yè)。

  住改商“臨證”已難申辦

  記者曾向海珠區(qū)房管局咨詢《臨時(shí)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用證明》的情況,工作人員回應(yīng),住宅樓一般既無法辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照,也辦不了稅務(wù)登記。而負(fù)責(zé)此項(xiàng)審批的街道辦出租屋管理科,則表示此證明需逐一審批,不能保證批準(zhǔn)。

  而據(jù)滿堂紅介紹,該證明是物業(yè)可臨時(shí)作商業(yè)經(jīng)營(yíng)的合法許可,商鋪獲得此證明的較多,但有一年的時(shí)間限制。目前因政府明令禁止住宅辦公,再想走這個(gè)空子已經(jīng)很難。

  管理  

  市規(guī)劃局:將徹查“住改商”

  記者就“住宅辦公”的問題采訪了市規(guī)劃局的工作人員,他們表示將徹查天河北“住改商”情況。在檢查中,持有效行政許可(即《臨時(shí)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用證明》)的住戶可以繼續(xù)“住宅辦公”,而違規(guī)的業(yè)主和租客將受到相應(yīng)處理。

  出租屋管理:巡查整頓出租屋辦公

  而各街道的出租管理部門則表示,他們會(huì)不定期巡視物業(yè),若發(fā)現(xiàn)沒有備案的“住宅辦公”場(chǎng)所,會(huì)要求整頓。鄰居也可向他們投訴。

  市房管局:懷疑安全隱患可申請(qǐng)鑒定

  至于安全問題,市房管局表示,若鄰里懷疑業(yè)主將物業(yè)租作商用,并對(duì)物業(yè)安全構(gòu)成安全隱患或發(fā)生損壞的,可向房屋鑒定單位(市及各區(qū)房屋鑒定/安全鑒定事務(wù)所)申請(qǐng)房屋安全鑒定。

  變更房屋用途:可向區(qū)規(guī)劃局提出申請(qǐng)

  據(jù)悉,目前如需更改住宅用途,頭先要由市規(guī)劃局變更規(guī)劃,房管局才能變更用途。

  至于想要申請(qǐng)“變更房屋用途規(guī)劃”的用戶,市規(guī)劃局回答可按照自己所在區(qū)規(guī)劃分局的規(guī)定,提出申請(qǐng)。

  市規(guī)劃局天河分局的工作人員介紹,因天河區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃未出臺(tái),尚不清楚該區(qū)哪些地方的住宅可改為商用。網(wǎng)點(diǎn)具體規(guī)劃由市經(jīng)貿(mào)局制定。隨后記者致電廣州市天河區(qū)經(jīng)貿(mào)局,相關(guān)人員表示商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃書已上報(bào)給市局,預(yù)計(jì)較遲今年之內(nèi)將會(huì)出臺(tái)。(記者 王勇幸 李秋雨 翁紅玲 巢曉 葉偉報(bào))

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