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同個(gè)樓盤價(jià)差七八千元 購房者究竟該怎么選房
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 633 次
“價(jià)格策略其實(shí)也是企業(yè)和消費(fèi)者之間的一場心理戰(zhàn)。如果消費(fèi)者購樓后,感到房子的價(jià)值大于定價(jià),那么樓盤就獲得了很大的成功;反之,消費(fèi)者肯定感到不滿意?!币晃辉谥麡潜P任職、多次成功使用價(jià)格策略的職業(yè)經(jīng)理人如是說。
沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的房價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)策略,是整個(gè)房地產(chǎn)營銷的重中之重,也是發(fā)展商不到開盤較后一刻不肯輕易透露的“高度機(jī)密”。近段時(shí)間,由于樓市冷清,房子難賣,新開樓盤在定價(jià)上也頗費(fèi)腦筋,購房者可留意開發(fā)商的定價(jià)策略,以購到較合適自己的房子。
大差距定價(jià),可找到高性價(jià)比房
“均價(jià)”一向是人們判斷樓盤價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn),但近期市場形勢不好,均價(jià)已很難代表某個(gè)樓盤房源的實(shí)際售價(jià),不少樓盤都采用了拉開價(jià)格距離的“差價(jià)”營銷方式。
如近期開盤的南北·西岸(查看地圖),3幢公寓一幢位于河邊,景觀較好;一幢臨路,有點(diǎn)吵;還有一幢則處于中間。在定價(jià)上,沿河的東邊套售價(jià)達(dá)到1.8萬~1.9萬元/平方米,而臨路的那幢單價(jià)較低的房源為10990元。同樣都是公寓樓,價(jià)差達(dá)70%多,每平方米相差7000~8000元,總價(jià)相差數(shù)十萬元。8月初開盤的現(xiàn)代景苑,所推房源的單價(jià)差距也很大,不同房源的價(jià)格在1.5萬~2.3萬元/平方米之間,價(jià)差達(dá)8000元/平方米左右,幅度達(dá)50%。
這樣拉大價(jià)差的定價(jià)策略,實(shí)際上是希望消費(fèi)群的面更廣一些。
在這種“差價(jià)”定價(jià)上,記者發(fā)現(xiàn),購房者還是可以找到一些高性價(jià)比的房子。假如開發(fā)商注重在樓層上拉開距離,那么在高層和小高層樓盤中,3~6層的房源如果在采光上沒有問題,性價(jià)比還是比較高的。如城西某樓盤,同幢樓4樓價(jià)格1.3萬元/平方米,10樓價(jià)格就近1.6萬元/平方米,100平方米相差近30萬元。假如開發(fā)商注重在東西邊套上拉開距離,那么中間套的價(jià)格優(yōu)勢比較大。如某大盤,同樓層,邊套要貴出1100元/平方米。假如開發(fā)商注重景觀資源的差距,那么放棄花園、游池等景觀來換取高性價(jià)比,也未嘗不可,畢竟都是同個(gè)小區(qū),這些設(shè)施可共享。
記者提醒:
價(jià)格差拉大帶來的直接效果就是拓寬樓盤的客戶層面,用某開發(fā)商的話來說,就是“將各種層面的客戶都拉牢”。另外,由于部分單元用的是高定價(jià),也很容易形成價(jià)格參照體系,讓購購高價(jià)單元的人獲得很大的心理滿足,而購購了低價(jià)房源的人覺得自己購得很值。
但俗話說,一分價(jià)錢一分貨。比如樓層差,比如南北不通風(fēng),比如靠近馬路,這些,購房者在下單時(shí)都要權(quán)衡利弊,考慮清楚。
打折、車位,劃不劃算看總賬
近期的樓市,打折禮之風(fēng)越來越盛。
城東某樓盤近日有房源推出,開發(fā)商推出幾重禮,家電,家具,家庭旅游,令人眼花繚亂。城東另一樓盤,推出了購房車位的促銷措施。140平方米以上的大戶型一個(gè)車位,190平方米以上的復(fù)式戶型兩個(gè)車位。
今年七八兩月,杭州樓市出現(xiàn)反季節(jié)開盤熱潮。從8月份新開的兩個(gè)樓盤看,折扣力度相比7月份新開樓盤有所加大。如橋西板塊的南北·西岸,一次性付款9.6折,按揭9.7折,開盤當(dāng)日憑優(yōu)惠卡購房優(yōu)惠2萬元?,F(xiàn)代景苑,一次性付款9.6折,按揭9.8折。開發(fā)商打折名頭越來越多,什么開盤當(dāng)日優(yōu)惠、老客戶再打折,折上加折,七七八八的折扣加起來,有些新開樓盤實(shí)際成交價(jià)格已低于9.5折。
“較近的市場,樓盤如果在品牌、品質(zhì)、配套上都沒特色,價(jià)格上又不特別便宜,購房者可能就不會購賬?!蹦硺I(yè)內(nèi)人士稱,要打破近期觀望市態(tài),一定要有打動購房者的促銷措施。
實(shí)際上,對禮、打折的促銷,購房者自己可以算筆賬。如車位,按照城東某樓盤的地段,一個(gè)車位12萬元左右,一個(gè)車位相當(dāng)于四五個(gè)點(diǎn)的折扣,這樣的促銷措施還是蠻有吸引力的。
記者提醒:
折扣很容易給購房者帶來心理滿足感,認(rèn)為撿了一個(gè)大便宜。但購房也不能光看折扣,折扣大的樓盤未必就真便宜,還要綜合比較樓盤的品牌、品質(zhì)、地段等因素,只有綜合性價(jià)比高的樓盤才是值得下單的樓盤。
另外,一些開發(fā)商會將難賣的房源給予較多的折扣,看似便宜,實(shí)際可能并不便宜。
精裝改毛坯,實(shí)不實(shí)惠看品質(zhì)
近期,城西某樓盤新推了一批房源。該樓盤這次新推的毛坯房售價(jià)為1.4萬元/平方米,而之前該樓盤推出的一批精 源,同樣面積的戶型,同是小高層,售價(jià)達(dá)1.8萬~1.9萬元/平方米。
雖開發(fā)商稱,價(jià)格調(diào)低是因?yàn)榫b修改毛坯的緣故,但去看過該樓盤樣板房的業(yè)主普遍有這種感覺:頭批精 的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到4000~5000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。該樓盤實(shí)際上是在變相降價(jià)。
這樣的例子并不只一個(gè)。近段時(shí)間,杭州一些原先做精裝修定位的樓盤由于周邊新開樓盤低價(jià)入市,原先的定價(jià)顯得沒有競爭力,而直接降價(jià)對外又有“賣不動降價(jià)”之嫌疑,于是,不如改做毛坯房以達(dá)到降價(jià)的目的。
記者提醒:
這種變相降價(jià)行為不符合一般樓盤低開高走的常規(guī)推盤策略。從一些采用這種策略推盤的樓盤銷售業(yè)績看,變相降價(jià)也并沒有帶來立竿見影的銷售佳績。對前期購房者而言,信心自然受到了打擊;對后來的購房者而言,關(guān)鍵還是要看該樓盤到底值不值這個(gè)價(jià)。
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