實(shí)際購(gòu)賣中的營(yíng)銷紅利包括定性的抽象與定量的數(shù)字兩大塊。

　　定量的如帶租約銷售/承諾回報(bào)或固定回報(bào)的銷售/售后回購(gòu)/附銷售。這些措施的推出，只會(huì)增加價(jià)格數(shù)字而不會(huì)降價(jià)，本質(zhì)內(nèi)容的產(chǎn)品并無(wú)變化，但就因?yàn)闋I(yíng)銷操作讓投資特點(diǎn)被無(wú)限放大，受者并不少，且因?yàn)榧盒?yīng)，往往呈現(xiàn)高開高走的局面，即使在現(xiàn)在的所謂房地產(chǎn)冬天里，SOHO中國(guó)依然豐收。

　　對(duì)住宅購(gòu)賣而言，營(yíng)銷紅利沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，購(gòu)賣過(guò)程中應(yīng)不在考慮之列，大約包括：帶租約銷售本身就沒(méi)有多大的保障，因?yàn)樽饧s存在時(shí)間性并且誰(shuí)是埋單之人并無(wú)法律意義上的準(zhǔn)確人選；承諾回報(bào)或固定回報(bào)銷售的物業(yè)，往往是舊瓶裝新酒并大幅抬升其價(jià)格，價(jià)值并無(wú)變化，相反因?yàn)橘?gòu)家在營(yíng)銷引導(dǎo)下將其視為投資品，而且一旦回報(bào)無(wú)法兌現(xiàn)，誰(shuí)也無(wú)法保障投資者的利益；而售后回購(gòu)實(shí)際是由開發(fā)商占用時(shí)間價(jià)值與資本再運(yùn)轉(zhuǎn)價(jià)值，再加上通脹或物價(jià)整體呈漲勢(shì)的原因，相當(dāng)于開發(fā)商參與消費(fèi)者對(duì)用資效益的分享，把你賣了你還幫人家數(shù)錢說(shuō)的就是這個(gè)理；附銷售，據(jù)我所知，開發(fā)商訂價(jià)必然是加計(jì)了附成本與供應(yīng)商利潤(rùn)之后再將其打入房?jī)r(jià)，從消費(fèi)者付款中取回。

　　定性的主要體現(xiàn)于一些時(shí)鮮的賣點(diǎn)，通過(guò)會(huì)員消費(fèi)或俱樂(lè)部的形式，或樣板間示范形式，轉(zhuǎn)嫁予消費(fèi)者，大約包括樣板間全屋銷售/成品房銷售/功能空間/面積服務(wù)功能的戶型哲學(xué)影響下的各式變異產(chǎn)品。

　　會(huì)員或俱樂(lè)部消費(fèi)的形式起源于文化營(yíng)銷，如同近年相對(duì)眾多的卡式營(yíng)銷，其做法就是形成集群后產(chǎn)生恐慌性購(gòu)購(gòu)，這種恐慌性購(gòu)購(gòu)不來(lái)自于市場(chǎng)產(chǎn)品的缺少，來(lái)自于眾多消費(fèi)者對(duì)某一緊缺產(chǎn)品或戶型的爭(zhēng)奪，從而產(chǎn)生營(yíng)銷紅利并推漲了房?jī)r(jià)；樣板間示范銷售中，先進(jìn)有價(jià)值的銷售是真實(shí)的樣板間，原始意義上的樣板間，因?yàn)殚_發(fā)商要讓樣板間起到示范效應(yīng)，以樣板間進(jìn)行了非常充實(shí)與高額的投入，購(gòu)得值，其他如樣板間銷售后再比照著定制，這實(shí)際是預(yù)約銷售，由于量升并且?guī)Ъs定性質(zhì)自然開發(fā)商不會(huì)象投入自己當(dāng)做示范的樣板間那樣去進(jìn)行裝修與相關(guān)配置，成品房銷售與此類似，至少中間供應(yīng)商如裝修與材料這兩方面的利潤(rùn)是可以節(jié)約出來(lái)的；在結(jié)構(gòu)調(diào)控下許多開發(fā)商做出了戶內(nèi)外一比一點(diǎn)五及以上的戶型，消費(fèi)者初次接觸這類產(chǎn)品，以為多余這么多空間購(gòu)得劃算，實(shí)際上，開發(fā)商一次訂價(jià)時(shí)基于可售面積進(jìn)行折算的時(shí)候就加入了戶外空間的價(jià)格組成，其次在營(yíng)銷過(guò)程中，又將這類產(chǎn)品單獨(dú)拿出來(lái)進(jìn)行公開購(gòu)賣，從而吸引了購(gòu)家之間的價(jià)格爭(zhēng)奪；而面積服務(wù)功能的戶型哲學(xué)一直是營(yíng)銷教科書上的準(zhǔn)確說(shuō)法，比如六七十平米的小三房，如二三十平米的單套居室，這些產(chǎn)品其實(shí)分?jǐn)傁禂?shù)非常之大，二次裝修使用率過(guò)低，屬于非市場(chǎng)化產(chǎn)品，或言是政策性產(chǎn)品，除非結(jié)合于地段的投資價(jià)值非常大，否則按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)購(gòu)并不劃算。

　　以上是如何識(shí)別的問(wèn)題，那么目前由于大家都知道的原因，我們可以將上述營(yíng)銷紅利看做是砍價(jià)的部分，要求開發(fā)商還原其本來(lái)面目，并且這些是開發(fā)商目標(biāo)利潤(rùn)之外的產(chǎn)物，也會(huì)接受消費(fèi)者的砍價(jià)要求。

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