購(gòu)房合同中附件內(nèi)容的同樣相當(dāng)重要，部分條款的重要性甚至超過(guò)格式條款。

　　法律專家表示，雖然目前購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房合同的重要性有了相當(dāng)?shù)牧私?，也非常重視合同?nèi)容，防止簽訂不平等的合同條款。與此同時(shí)，政府部門(mén)也制定了格式合同文本，供購(gòu)房者參考。但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商會(huì)隨機(jī)應(yīng)變，為了規(guī)避格式合同的種種限制，往往在附件中大做文章。

　　因此，購(gòu)房者必須留意附件內(nèi)容，以防止自己利益受損。

　　糾紛多半來(lái)自附件內(nèi)容

　　上海的李先生因?yàn)楹鲆暫贤郊?nèi)容而吃了一點(diǎn)小虧。今年年初，他在莘莊附近購(gòu)置了一套小面積的老工房，用于自住。但在購(gòu)房合同附件中沒(méi)有明確約定固定裝修部分的處理辦法，雖然當(dāng)初看房時(shí)房東曾經(jīng)承諾固定裝修，但是交房時(shí)他發(fā)現(xiàn)一臺(tái)七成新的空調(diào)已被撤走。

　　其實(shí)，因?yàn)椴蛔⒁夂贤郊?nèi)容而吃虧的遠(yuǎn)不止李先生一個(gè)人。記者了解到，目前購(gòu)賣(mài)過(guò)程中產(chǎn)生糾紛的，其中很大一部分涉及到附件內(nèi)容。緣何出現(xiàn)這種情形呢？廣東耕興律師事務(wù)所張茂榮律師表示，合同附件是合同的補(bǔ)充，一般來(lái)說(shuō)內(nèi)容不會(huì)超過(guò)合同范圍，但有些開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避政府提供的范本合同的規(guī)制，往往變附為主，以大量附件的形式，直接變更了合同的主要內(nèi)容，并以格式條款的形式“約定”附件的優(yōu)先適用，在此情況下，附件的作用和效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合同本身，因此購(gòu)房者不可忽視?！坝行└郊?nèi)容甚至可能架空格式合同。”張茂榮告訴記者。

　　那么附件中哪些問(wèn)題不能忽視呢？北京市金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所上海分所龔勝利律師表示，一般情況下對(duì)于那些限制購(gòu)房者權(quán)利，增加購(gòu)房者義務(wù)，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商權(quán)利，免除開(kāi)發(fā)商責(zé)任的內(nèi)容，一定要當(dāng)心；而對(duì)于二手房購(gòu)賣(mài)合同，對(duì)于那些語(yǔ)焉不詳，或者約定不是很明確的附件內(nèi)容，也一定要小心。因此購(gòu)房者一定要耐心地多看、細(xì)看，并對(duì)嚴(yán)重不平等且足以影響購(gòu)房者重大權(quán)益的條款據(jù)理力爭(zhēng)。

　　關(guān)注四大要點(diǎn)

　　律師表示，附件的本質(zhì)也是合同，任何合同都是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，即使是開(kāi)發(fā)商提供的統(tǒng)一適用的格式附件，也只有與購(gòu)房者協(xié)商一致后才對(duì)購(gòu)房者發(fā)生法律效力，購(gòu)房者在簽訂之前完全可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商修改。

　　據(jù)了解，目前購(gòu)房合同附件內(nèi)容主要包括付款方式、房屋裝飾設(shè)備說(shuō)明、補(bǔ)充條款以及處理辦法等內(nèi)容，因此購(gòu)房者只需要在這四個(gè)方面多加小心，便可做到安全購(gòu)房。下面結(jié)合具體案例來(lái)說(shuō)明。

　　付款方式要靈活

　　有不少購(gòu)房者忽略付款方式的靈活性，萬(wàn)一中間出現(xiàn)問(wèn)題，往往會(huì)使自己陷入被動(dòng)境地。

　　案例：陳先生與深圳某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，以68萬(wàn)余元定購(gòu)開(kāi)發(fā)商某樓盤(pán)房屋。在簽訂《深圳市房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》時(shí)，開(kāi)發(fā)商在合同附件提到，要求陳先生必須在一個(gè)半月內(nèi)辦妥所有貸款手續(xù)，否則視其違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕簽訂購(gòu)賣(mài)合同并不予退還頭付款等。但令人意想不到的是，陳先生向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)未能成功，按合同約定頭付款可能無(wú)法退還。

　　律師點(diǎn)評(píng)：張茂榮認(rèn)為，上述案例中的附件內(nèi)容明顯對(duì)購(gòu)房者不利。一般情況下，合同附件會(huì)對(duì)付款方式的違約責(zé)任進(jìn)行約定，但對(duì)于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者而言，一定要防止那些只有自己義務(wù)和對(duì)方權(quán)利的條款，以免落入圈套。

　　類似的情況在二手房購(gòu)賣(mài)過(guò)程中也比較常見(jiàn)，有些與付款方式有關(guān)的附件內(nèi)容也規(guī)定購(gòu)方必須在一定的時(shí)間內(nèi)辦妥一切貸款手續(xù)，否則視為違約。

　　對(duì)于上述情形，律師認(rèn)為，附件是合同的補(bǔ)充，正常情況下是先簽合同再簽附件。不要違反正常的簽約順序先簽附件再簽合同，更不要簽訂只有自己義務(wù)和對(duì)方權(quán)利，沒(méi)有自己權(quán)利和對(duì)方義務(wù)的附件。因此律師建議可以在附件內(nèi)容中特別提出：如果非購(gòu)賣(mài)雙方原因而造成無(wú)法辦理貸款，雙方均無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　裝修內(nèi)容需細(xì)致

　　不管是購(gòu)全 ，還是購(gòu)二手房，對(duì)于裝修部分的描述一定要細(xì)致，不能籠統(tǒng)模糊。

　　案例：上海的王先生購(gòu)購(gòu)了一套全 ，在參觀樣板房時(shí)，王先生發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商采用的裝修材料質(zhì)量很好，于是毫不猶豫地在購(gòu)房合同上簽了字。但等到開(kāi)發(fā)商交房之后他卻發(fā)現(xiàn)有諸多地方與樣板房標(biāo)準(zhǔn)不符。而更讓他感到有些無(wú)奈的是，開(kāi)發(fā)商在合同附件中并未明確規(guī)定裝修材料的品牌。

　　律師點(diǎn)評(píng)：龔勝利表示，涉及到能夠明確的內(nèi)容必須具體，這樣才能避免日后發(fā)生遭遇侵權(quán)而無(wú)法追究的尷尬局面。如全 關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對(duì)于購(gòu)房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。要避免采用諸如“高端面磚”、“高端外墻涂料”、“高端木地板”之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫(xiě)清裝飾材料規(guī)格、顏色和設(shè)備的商品品牌（型號(hào)）及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　在二手房購(gòu)賣(mài)過(guò)程中也會(huì)涉及到這方面的內(nèi)容。如果賣(mài)方同意，那么在合同附件中盡量把裝修的狀況描述清楚，以及的固定裝修部分如空調(diào)等內(nèi)容都做記錄，而不能只是籠統(tǒng)的一句“保持室內(nèi)原有裝修程度”。

　　此外，在二手房購(gòu)賣(mài)過(guò)程中，還有一些裝修隱蔽部分的詳細(xì)情況，如水管是否漏水等，都可以事先詢問(wèn)賣(mài)家，然后記錄在附件中。這樣，即使日后出現(xiàn)問(wèn)題也能明確應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任。

　　補(bǔ)充協(xié)議上簽字要謹(jǐn)慎

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商事先擬定好的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容，必須要小心那些加重購(gòu)房者義務(wù)或者開(kāi)發(fā)商免責(zé)的條款。

　　案例：廣州的鐘先生在簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，在售樓人員的“忽悠”下，并未仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容便簽下了自己的大名。但到交房時(shí)間之后他卻并未拿到鑰匙，于是找到開(kāi)發(fā)商理論，但開(kāi)發(fā)商告訴他，此次造成延期交房的原因?qū)儆诿赓r范圍，只能遺憾地請(qǐng)他再耐心等待一段時(shí)日。

　　律師點(diǎn)評(píng)：龔勝利表示，由于格式合同內(nèi)容并不能包羅萬(wàn)象，因此可以根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行自由約定補(bǔ)充協(xié)議。但在現(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)事先將補(bǔ)充協(xié)議擬好，然后只需購(gòu)房者簽字即可，而其主要目的卻是為了自身免責(zé)或者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。如果簽字承認(rèn)了這些條款，等于忘記保護(hù)自己的權(quán)益。

　　因此對(duì)于有些開(kāi)發(fā)商事先擬好了的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房人要仔細(xì)閱讀、審查，防止有的開(kāi)發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購(gòu)房人的義務(wù)。此外，購(gòu)房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中做出詳細(xì)約定。

　　處理辦法需明確

　　開(kāi)發(fā)商違約如何處理，合同約定應(yīng)該越明確越好。

　　案例：上海的于小姐購(gòu)購(gòu)了一套新房，在簽訂購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，她看到合同附件中關(guān)于售后服務(wù)的內(nèi)容有些過(guò)于籠統(tǒng)，如合同中寫(xiě)道：如一年內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)協(xié)同建筑商一起解決。她認(rèn)為這種提法不妥，因?yàn)闆](méi)有涉及到如果未及時(shí)解決問(wèn)題應(yīng)如何追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，于是強(qiáng)烈要求開(kāi)發(fā)商將處理辦法明確下來(lái)。

　　律師點(diǎn)評(píng)：龔勝利表示，很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“如果××，應(yīng)于××日之內(nèi)解決”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有履行承諾內(nèi)容自己應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任，這樣，即使較后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，卻因?yàn)樘幚矸绞讲幻鞔_而難以追究其責(zé)任。

　　對(duì)于購(gòu)房者的責(zé)任，在開(kāi)發(fā)商提供的合同中，如何承擔(dān)違約責(zé)任早已十分明確。因此購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，也要做到越詳細(xì)越好。

編輯：舒會(huì)

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