來自深圳發(fā)展銀行杭州分行個貸的理財師周東金一上臺，就給臺下就座的200多名房友上了一堂經(jīng)濟學基礎(chǔ)課。"面對即將到來的通貨緊縮，普通購房者在置業(yè)時需要考慮怎樣才能保護自己的資產(chǎn)安全。"周東金說，理財?shù)哪康氖菍崿F(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值。對于普通城市居民來說，房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中占了很大比例，房貸支出是家庭較主要的開支之一，因此保證房貸資金安全，就是家庭理財?shù)闹饕康闹弧?p>

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局12月11日公布的數(shù)據(jù)，上個月居民消費品價格指數(shù)（CPI）同比增長2.4%，連續(xù)第7個月回落，終結(jié)了此前連續(xù)23個月負利率的局面。同時，當月我國工業(yè)品出廠價格（PPI）漲幅也比前一個月回落4.6個百分點。這些數(shù)據(jù)都是經(jīng)濟即將進入通貨緊縮的前兆。

　　而在通貨緊縮中，一般的購房者會遇到什么風險呢？周東金說，對于個人而言，在通縮周期中，遭遇失業(yè)可能性將會明顯加大。背負房貸的家庭也會在不知不覺中加大負債率。"通縮周期中，物價下降了，購房者手頭上的房子實際價值縮水了，而欠銀行的房貸卻沒有減少，所以資產(chǎn)負債率相對會上升。"

　　面對未來可能的困境，一方面國家已經(jīng)對房產(chǎn)市場提出了一系列的暖市政策，在稅收、利率方面給予優(yōu)惠，尤其是對于頭套自住住房的貸款利率下調(diào)30%，創(chuàng)歷史之較。另一方面，周東金建議購房者可以早做打算，在房產(chǎn)價格處于下跌通道的時候，減少自己在房產(chǎn)方面的負債，確保財務安全。"具體來說，大家每個月的房貸負擔額不能超過自己收入的50%，要量入為出；其次現(xiàn)在購房仍要以自住為目的，不要貪便宜多購幾套投資，否則一旦收入波動，很快就會被房貸壓垮。

　　"暖市政策為購房者省下的稅款真不少

　　杭州市財政局綜合征收管理局綜合科科長徐冬梅還沒上臺就被房友們圍住，大家都想對較新公布的收稅政策有個直觀的認識。為了讓普通購房者理解這些復雜的稅收政策，徐冬梅把國家及杭州市在10月、11月出臺的一系列稅收減免和補貼政策，深入淺出地進行了解讀。

　　徐冬梅介紹，從11月1日起，國家調(diào)整了房地產(chǎn)交易稅收政策，以一套建筑面積為90平方米、總成交價為100萬元的房產(chǎn)為例，按照之前的稅收政策，其所應該繳納的契稅為成交總額的1.5%即1.5萬元，如今，契稅稅率統(tǒng)一下降為1%，應該繳納的契稅為1萬元，減少了5000元；同樣是該套住房，原來其所應繳納的印花稅為成交總額的0.05%即500元，如今可全部免去。而購購90平方米到140平方米（含）的住宅，綜合負擔率也由1.55%下降到0.3%；購購140平方米以上的住宅，綜合負擔率由3.05%下降到3%；就算是出售140平方米以上的住宅，綜合負擔率也可由7.15%下降到6.6%。

　　同時，根據(jù)杭州10月14日出臺的24條新政中的稅收補貼政策（注：補貼政策不同于減稅政策，補貼時稅收繳納比率不變，補貼款項實行先征后返），可以享受契稅和印花稅稅額80%的補貼。也就是說，這套總價100萬的住宅，原來繳納契稅稅額是10000元，享受稅收補貼8000元，實際支出是2000元，印花稅稅額500元則得到全免，大大節(jié)省了交易成本。什么是杭州市定義的普通住宅？徐冬梅說，容積率1.0以上、建筑面積140平方米（含140平方米）以下的商品房，目前都被暫定為普通住房。

　　同樣，對于普通二手房，也是有稅收補貼的。其中契稅和印花稅仍舊享受稅額80%的補貼，另外對于二手房交易中特有的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅則給予80%的補貼，個人所得稅則有稅額32%的補貼。另外，除了補貼，賣房者在售房前后一年之內(nèi)新購住房的，還可以再享受個人所得稅的抵免或退還。

　　自住購房和投資購房

　　都有自己的應對方法

　　"保留實力，減少出血"是浙江中原品牌管理總監(jiān)王慧向購房者提出的一個建議。面對相同的經(jīng)濟形勢和暖市政策，王慧給了投資、自住兩種人群完全不一樣的建議。

　　對于投資者，王慧建議他們不要只持有現(xiàn)金與證券，還可以在投資組合中保留房產(chǎn)，但投資者也應該認真考慮自己的經(jīng)濟能力，如果借貸比率超過房價的一半，就該果斷減持，套回現(xiàn)金去還債。

　　在王慧的投資經(jīng)中，她會保持四成地產(chǎn)、一成黃金，至于股票、債券、鈔票的比例，則靈活地自由轉(zhuǎn)換。經(jīng)濟增長的時候，股票比重高一些；經(jīng)濟萎縮的時候，債券與現(xiàn)金比例高一些。較好保有一半實物，目的并不在于增值，而是在于保險。如果是可以產(chǎn)生收益的商鋪、寫字樓，還可以起到穩(wěn)定現(xiàn)金流作用。"在投資市場上，蒙受損失容易，追回損失困難，因此較重要的是不要令自己失去翻身能力。"王慧提醒說。

　　對于自住型購房者，王慧建議按照自身需要與負擔能力去作決定。"購房子和購衣服一樣，你可以從9折等到3折，但自己喜歡的款式卻會越來越少。因此自住型購房者不一定要等價格較低的一刻才入市，要是硬追求這個時點就有可能錯過改善生活的機會。"

　　王慧介紹，在金融海嘯影響下，短短三個月里，香港樓價已跌了近兩成。不過，很多看房子的自住型購房者依然擔心樓價尚未跌到較低的水平怕"吃虧"。其實，真到了較便宜的時候，合適的房子很可能已經(jīng)被挑走了。另外，購房者如果明確了"自住"這個購房目的，就不要再過度考慮投資功能。因為房產(chǎn)本身不是一般的消耗性商品，居住的同時也會慢慢升值，所以自住購房的要素還是改善生活。

　　三個自住型樓盤很受關(guān)注

　　除了專家講座的環(huán)節(jié)，讀者與自住型代表樓盤的交流也很火爆。此次，我們邀請了杭州城北、城東和城西三個區(qū)域的自住型代表樓盤，他們分別是：城北的南北·西岸、丁橋的廣宇·上東城和西溪板塊的坤和·西溪里。

　　南北·西岸毗鄰拱宸橋，是老城區(qū)橋西板塊中具有一線運河河景的樓盤，擁有運河、紅旗河雙水岸，運河公園、石祥公園雙公園等優(yōu)美的景觀資源。項目總建筑面積逾13萬平方米，物業(yè)類型有排屋、小高層、高層，總戶數(shù)998戶。其周邊配套較為成熟，南臨公交站(規(guī)劃中)、農(nóng)貿(mào)市場(規(guī)劃中)，出行、生活極為方便。周邊還有LOFT公園、北星公園、運河博物館、運河文化廣場、世紀聯(lián)華超市、72班九年制學校、文瀾中學、市二醫(yī)院和運河碼頭公園(規(guī)劃中)等配套。

　　坤和·西溪里位于文一西路北側(cè)，南距西溪濕地公園約800米、北距浙江大學紫金港校區(qū)約1500米，項目總占地面積約180余畝，以一條貫通西溪濕地的五常港為界，分南北兩個地塊，規(guī)劃住宅建筑面積約25萬平方米，以合院排屋和景觀電梯公寓為主。西溪里以新墻門生活為主題，以小景、雅街、幽巷、靜院、敞屋等墻門生活空間元素全面演繹現(xiàn)代中式墻門大宅。

　　廣宇·上東城位于杭州東北部江干區(qū)丁橋大型居住區(qū)核心區(qū)域，與武林廣場直線距離約10公里。按規(guī)劃，樓盤所在丁橋大型居住區(qū)將構(gòu)筑"一繞、二快、三橫、四縱"的區(qū)域路網(wǎng)骨架，形成多條與市相連的主要道路，再加上規(guī)劃的**和快速公交，成就"條條大道通市區(qū)"的道路格局。樓盤由上東領(lǐng)地、上東、上東名筑3個緊鄰的項目組成，總建筑面積約32萬平方米（不含地下）。

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