事實(shí)說(shuō)話：退房是否合理根據(jù)契約來(lái)定

　　對(duì)于老業(yè)主們的“委屈”，眾多市民都抱以了同情態(tài)度，認(rèn)為房產(chǎn)公司至少應(yīng)該給予一定的補(bǔ)償。但這一合情的要求究竟是否合理呢？有專家表示，這得看退房的理由是否合理。

　　綜合各類退房案例，多數(shù)是因?yàn)橛虚_(kāi)發(fā)商違約行為在先，業(yè)主提出退房要求在后，一旦出現(xiàn)糾紛，主要依據(jù)契約來(lái)解決。但在開(kāi)發(fā)商無(wú)明顯違約責(zé)任下的退房則比較特殊。專家尤其強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)下跌不在退房之列，除非合同有相關(guān)約定。

　　然而從各地鬧出的退房風(fēng)波來(lái)看，其大規(guī)模退房的一個(gè)共同特點(diǎn)，則均是因?yàn)轫?xiàng)目后期的開(kāi)盤(pán)均價(jià)低于此前同一項(xiàng)目的已售樓價(jià)，引發(fā)老業(yè)主不滿而要求退房。綜上所述，很顯然這些退房者的退房要求只能說(shuō)是合情，卻并不合理。如果這種訴求可以得到支持的話，那需要“退”的東西也實(shí)在太多了：牛市時(shí)購(gòu)的股票在熊市時(shí)是否也能退掉并要求賠償？前幾年高價(jià)購(gòu)的手機(jī)現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)縮水大半，可不可以找商家討個(gè)說(shuō)法？還有開(kāi)車走在街上看到與自家同款的新品，一打聽(tīng)價(jià)格竟然下降了三分之一以上，能不能找到廠家協(xié)商一下？這些當(dāng)然是“不可以”——如果合同中沒(méi)有無(wú)條件退款的規(guī)定，雙方都應(yīng)該遵守契約的約束，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。而且從法律角度講，購(gòu)房人僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌就要求退房，這種違背契約的行為，既不合理也不合法。

　　從另一層面上來(lái)講，房產(chǎn)商有為購(gòu)房者提供各種符合合同內(nèi)容的房產(chǎn)以及配套設(shè)施的義務(wù)，但是并沒(méi)有保證房產(chǎn)升值的義務(wù)，只要合同中沒(méi)有無(wú)條件退款的規(guī)定，雙方都應(yīng)該遵守契約的約束。

　　律師也認(rèn)為，購(gòu)房者與房產(chǎn)商一旦簽署了購(gòu)房合同，那么一切權(quán)利義務(wù)便應(yīng)以合同所書(shū)內(nèi)容為準(zhǔn)，這是一種契約精神，是一個(gè)法制社會(huì)的基礎(chǔ)。

　　律師說(shuō)法：四種途徑可確保合理退房

　　目前，法律界認(rèn)為主要有四種途徑可以確保購(gòu)方合理退房：依據(jù)合同主動(dòng)認(rèn)領(lǐng)違約金；依據(jù)房屋主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題退房；雙方協(xié)商退房條件；主管部門依法調(diào)解下，雙方同意解除合同。較常見(jiàn)的解除合同的辦法是主動(dòng)認(rèn)領(lǐng)違約金。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在退房問(wèn)題上，預(yù)防勝于處理，而較有效的辦法是查看樓盤(pán)的退房率。目前已有城市推出網(wǎng)上退房登記制度，樓盤(pán)簽約和退房的數(shù)量在網(wǎng)上都有及時(shí)的登記。如果發(fā)現(xiàn)某樓盤(pán)退房率高，較好不要購(gòu)購(gòu)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這些樓盤(pán)一般都有一些較大的問(wèn)題，如果信息顯示一段時(shí)期整體樓市退房率偏高，則更應(yīng)該關(guān)注行情走勢(shì)，不宜出手。

　　如果已經(jīng)確定要簽訂購(gòu)房合同，專業(yè)人士則建議購(gòu)家一定要在合同中約定退房條件和違約賠償辦法，把握主動(dòng)權(quán)，但相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商在這些條款上沒(méi)有對(duì)等的約定，業(yè)主需要考慮是否接受這樣的房子。一旦簽訂了協(xié)議，按照基本的契約精神，雙方都應(yīng)該遵守。楊薇

　　【延伸閱讀】退了再購(gòu)未必劃算

　　房?jī)r(jià)縮水，自己把手中的房子退掉同樣再購(gòu)該項(xiàng)目的后期，即使給開(kāi)發(fā)商付了違約金價(jià)格也劃算——這是大部分退房者的共同想法。他們認(rèn)為，契稅降了，房貸利率也降了，退回的房款，在當(dāng)下能購(gòu)到更好更大的房子。

　　而業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，如果是自住購(gòu)房人，不必看短期利益而沖動(dòng)退房，“如果過(guò)10年或是更長(zhǎng)的時(shí)間，你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的房子是升值的，那現(xiàn)在所做的一切的退房舉動(dòng)都是毫無(wú)意義的。也許當(dāng)下退了房子的人到時(shí)還會(huì)后悔?！倍蠘I(yè)主賣房再購(gòu)的行為也未必能吃到“甜頭”，“有的開(kāi)發(fā)商為了防止老業(yè)主退舊購(gòu)新，所以約定退了房子的業(yè)主再購(gòu)?fù)?xiàng)目的要加價(jià)。”據(jù)介紹，目前因房?jī)r(jià)縮水而退房的購(gòu)家，要給開(kāi)發(fā)商賠付10%左右的違約金。

另外，還有一點(diǎn)也值得注意，退房可能還涉及房貸等細(xì)節(jié)方面的問(wèn)題。對(duì)于已經(jīng)辦理貸款的，只要銀行未放款之前借款人都可以協(xié)調(diào)退房。新樓盤(pán)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，二手房需要購(gòu)賣雙方協(xié)商。（編輯：梁曉）

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