這幾天劉輝終于松了一口氣，他如愿把年初購(gòu)購(gòu)的位于北京東四環(huán)美麗山的一套住房退掉了，退房之后的劉輝毫不掩飾他的欣喜，“雖然賠了幾萬(wàn)塊錢(qián)的違約金，但是就算退了再購(gòu)，還能省十幾萬(wàn)呢?！?p>

　　今年1月，因被美麗山的13000元/平米的“低價(jià)”所吸引，劉輝毫不猶豫認(rèn)購(gòu)了這個(gè)項(xiàng)目，“當(dāng)時(shí)周邊樓盤(pán)的均價(jià)都在15000元/平方米以上，我以為自己撿了大便宜?！?p>

　　但讓劉輝意想不到的是，受市場(chǎng)觀望氣氛的影響，美麗山從3月開(kāi)始陸續(xù)推出了多項(xiàng)優(yōu)惠措施，包括購(gòu)房寶馬、在某商業(yè)銀行貸款享受9.9折的價(jià)格等，甚至還推出了12380元/平方米的特價(jià)房。

　　正是開(kāi)發(fā)商的這些舉措讓劉輝毅然決定退房，“聽(tīng)說(shuō)美麗山是目前北京市退房率較高的樓盤(pán)?！眲⑤x對(duì)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

　　退房潮襲來(lái)

　　在北京飽受退房潮的不僅僅只有美麗山一個(gè)樓盤(pán)。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新房銷(xiāo)售的月平均撤銷(xiāo)次數(shù)達(dá)1000套以上，率先做出妥協(xié)的是新開(kāi)樓盤(pán)，目前存在打折降價(jià)行為的項(xiàng)目占80%以上，甚至有始作俑者將打折幅度放低到8.5折以下。

　　這其中15000元∕平方米以上的高端住宅約占三分之一，退房10套以上(含10套)的項(xiàng)目多達(dá)50個(gè)，朝陽(yáng)區(qū)位居榜頭，多達(dá)29個(gè)。

　　這與去年托關(guān)系購(gòu)房的現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比，今年有很多客戶在認(rèn)購(gòu)之后，很快就會(huì)想盡辦法拿回此前繳納的定金。

　　多重因素

　　“較近業(yè)主在交房環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的糾紛特別多，市場(chǎng)好的時(shí)候房?jī)r(jià)猛漲，一房難求，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)松動(dòng)了，老業(yè)主要賠償，新業(yè)主要退房，實(shí)在是讓我們進(jìn)退兩難?！币晃婚_(kāi)發(fā)商對(duì)于時(shí)下愈演愈烈的退房潮坦言。

　　今年以來(lái)，消費(fèi)者持幣觀望的氣氛日漸濃厚，出于對(duì)未來(lái)樓市不明朗的顧慮，越來(lái)越多的已訂房者對(duì)自己購(gòu)房的時(shí)機(jī)是否恰當(dāng)開(kāi)始產(chǎn)生懷疑。

　　為了消除購(gòu)房者的這種心理，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始使出渾身解數(shù)，不僅大打折扣戰(zhàn)，而且各種優(yōu)惠政策也不斷翻新。

　　而開(kāi)發(fā)商的諸多打折促銷(xiāo)行為成為了一把雙刃劍。它雖然在一定程度上促成了一部分有意購(gòu)房客戶的成交速度，同時(shí)也加速了那些已訂房的購(gòu)房者萌生退房的念頭。

　　“近期購(gòu)房人集中退房的現(xiàn)象，反映出了客戶對(duì)目前市場(chǎng)的不信任態(tài)度。特別是前一階段剛剛訂房者，花費(fèi)了大量定金，在觀望情緒濃厚的市場(chǎng)環(huán)境下，他們擔(dān)心樓市從此一蹶不振，房產(chǎn)價(jià)值因此而迅速貶值。為了防止自己的資產(chǎn)縮水，他們急于抽離樓市，導(dǎo)致了目前退房潮的出現(xiàn)?！币晃环慨a(chǎn)中介人士分析說(shuō)。

　　除了房產(chǎn)貶值方面的考慮，還有業(yè)內(nèi)人士將這場(chǎng)“退房潮”的誘因，歸于去年執(zhí)行的套房貸政策。

　　按照這一政策的規(guī)定，很大一部份客戶面臨的將是頭付和利率的雙重提高。

　　而就在去年年底房貸新政細(xì)則尚未公布之前，有一些購(gòu)房者抱著僥幸的心理?yè)屨剂朔抠J末班車(chē)。

　　如今隨著銀行房貸政策的逐步執(zhí)行到位，以及低迷的樓市，相當(dāng)一部分購(gòu)房者寧愿犧牲數(shù)萬(wàn)元支付違約金也要退房。

　　“2008年的金融調(diào)控政策趨緊已經(jīng)比較明確，后續(xù)還有可能導(dǎo)致大量退房現(xiàn)象的發(fā)生?！鄙鲜鲋薪槿耸糠治龇Q(chēng)。

　　風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)

　　如今，降價(jià)促銷(xiāo)、退房在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間形成了一種博弈。

　　迫于銷(xiāo)量不足所導(dǎo)致的巨大回款壓力，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商面對(duì)購(gòu)房人所做出的退房決定并不愿意輕易放手。迫于無(wú)奈，近期一些開(kāi)發(fā)商打出了保值的承諾，甚至針對(duì)部分樓盤(pán)降價(jià)后采取裝修的方式來(lái)補(bǔ)償前期業(yè)主。

　　對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的保值承諾只是一種銷(xiāo)售策略，“他們主要是想趕快把房子賣(mài)掉，以便讓自己的資金盡曹建海(曹建海博客,曹建海新聞,曹建海說(shuō)吧)主要是想趕快把房子賣(mài)掉，以便讓自己的資金盡快得到回籠。”

　　而從法律層面分析，如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間在購(gòu)房時(shí)沒(méi)有簽訂房?jī)r(jià)調(diào)整返還“差價(jià)”的協(xié)議，在房?jī)r(jià)下跌之時(shí)，業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商返還房子差價(jià)，在法律上是很難得到支持的，開(kāi)發(fā)商是否補(bǔ)償差價(jià)或裝修，都屬于企業(yè)自我調(diào)節(jié)的行為。

　　此前萬(wàn)科深圳和金地深圳公司的負(fù)責(zé)人就對(duì)外明確表示，作為開(kāi)發(fā)商他們沒(méi)道理要為購(gòu)房者承擔(dān)因房?jī)r(jià)下跌的所造成這部分損失。

　　江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所李淑君律師指出，購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)時(shí)交給開(kāi)發(fā)商的定金只是一個(gè)擔(dān)保，擔(dān)保雙方在簽訂正式的商品房購(gòu)賣(mài)合同前有一個(gè)誠(chéng)實(shí)磋商的過(guò)程。如果購(gòu)房者是在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議、交納定金但還沒(méi)有簽訂購(gòu)賣(mài)合同的期間想退房的，分為兩種情況退還定金。

　　種情況，如果有購(gòu)房者在交納定金后后悔了，覺(jué)得自己考慮不成熟而要求退房，沒(méi)有履行磋商過(guò)程，要承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商不必退回定金；種情況是，如果購(gòu)房者對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的條款和開(kāi)發(fā)商有一個(gè)磋商的過(guò)程，在對(duì)購(gòu)賣(mài)合同不滿意的情況下要求退房，按照有關(guān)法律，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還定金。

　　因此，在目前觀望的形勢(shì)下，專(zhuān)家建議購(gòu)房者要審慎出手，以免輕易損失違約金。

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