來自市消委會(huì)《消委會(huì)工作簡報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，房屋建材投訴一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)問題。2008年全年，消委會(huì)總共處理房屋建材投訴296件，其中涉及到房屋投訴的176件，占該投訴類別的59%。在這當(dāng)中，投訴量尤以第四季度較為集中和明顯，“這是因?yàn)榈谒募径韧巧唐贩康某善方环繒r(shí)間，大量的投訴集中在年末階段?！?市工商局消協(xié)科的宋正泉說，超過七成的房屋投訴集中在10、11、12這三個(gè)月份。

　　對此，包括市消委會(huì)在內(nèi)的我市消協(xié)成員單位也做了大量的調(diào)解工作，但針對商品房屋的投訴量卻仍然居高不下。宋正泉告訴記者，他們在工作中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者與開發(fā)商之間意見分歧極大。房子出現(xiàn)問題，消費(fèi)者不僅希望問題能圓滿解決，還會(huì)要求開發(fā)商退賠部分房款。但幾乎所有的開發(fā)商均拒絕退賠部分房款。為了一套房子而鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)、滿城風(fēng)雨的事件屢見不鮮。結(jié)合相關(guān)案例，本報(bào)特地邀請了市工商局消費(fèi)維權(quán)專家以及嘉誠律師事務(wù)所的蕭劍律師就如何維權(quán)進(jìn)行點(diǎn)評。

　　熱點(diǎn)一：質(zhì)量問題

　　以消委會(huì)第四季度的《工作簡報(bào)》為例，消委會(huì)處理房屋建材投訴179件，其中房屋質(zhì)量投訴問題143件，占總投訴數(shù)量的80%。部分房地產(chǎn)開放商過于追求發(fā)展速度，忽略了工程質(zhì)量，給樓市留下了諸多隱患之后，由此產(chǎn)生的消費(fèi)投訴也在情理之中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋質(zhì)量問題主要表現(xiàn)在地基下沉、層高不符、墻體開裂等。

　　投訴案例：宋先生購購了城區(qū)萊佛士帝景的一套建筑面積為166.99平方米的商品房。交房以后宋先生在2008年7月喬遷新居。搬家當(dāng)晚下起大雨，宋先生家中的客廳、三個(gè)臥室的落地外墻玻璃全部滲水，造成主臥室地板損壞。天宋先生通知房產(chǎn)公司和萊佛士物管處要求盡快維修外墻玻璃并更換損壞的地板。但截至當(dāng)年10月底，房產(chǎn)公司和物管方只是維修了外墻玻璃，對因滲雨損壞的地板一直拖著不換，造成宋先生無法入住新房。后經(jīng)協(xié)調(diào)得到解決。

　　律師點(diǎn)評：消費(fèi)者頭先需要判斷的是，出現(xiàn)的損失是否是由于房屋質(zhì)量的原因造成的。在這方面消費(fèi)者可以委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，確定是否是質(zhì)量問題。

　　在確定了以后，類似宋先生的這種情況，可以去找承建單位進(jìn)行交涉，而物業(yè)方的工作內(nèi)容一般屬于物業(yè)管理范疇，它并不具備維修的能力。質(zhì)量問題產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，消費(fèi)者可以直接要求建筑方進(jìn)行整改和賠償，恢復(fù)到正常使用水平。如果責(zé)任方拒不履行，消費(fèi)者可以直接到法院起訴。

　　熱點(diǎn)二：合同違約

　　房價(jià)遲遲居高不下，購房者這邊卻出現(xiàn)“求大于供”的局面，連夜排號、托關(guān)系購房、一夜售清等真真假假的消息不絕于耳，出現(xiàn)了開發(fā)商合同約定不完全履行、承諾不兌現(xiàn)的情況。房產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì);廣告、樓書承諾配套設(shè)施不兌現(xiàn);小區(qū)實(shí)際環(huán)境與房產(chǎn)商承諾的大相徑庭……就算向消費(fèi)者支付違約金，足夠少的數(shù)額絲毫不影響開發(fā)商略抬價(jià)格以后的二次出售。一方面，開發(fā)商可以左右逢源，而另一方面，購房者卻在合同違約里進(jìn)退兩難。

　　投訴案例：唐女士2007年在城區(qū)流水庭院購購建筑面積為114.16平方米的商品房一套，合同約定2007年12月30日交房。但截至2008年3月24日，開發(fā)商仍然未交房給消費(fèi)者，由此導(dǎo)致唐女士不得不暫時(shí)在外租房居住，按照當(dāng)初合同約定，唐女士要求開發(fā)商按照合同購賣價(jià)格的萬分之五支付違約金。后經(jīng)協(xié)調(diào)得到解決。

　　律師點(diǎn)評：合同延期交房，消費(fèi)者和開發(fā)商頭先要做的是判斷延期原因是否因?yàn)槭艿卣鹩绊憽８鶕?jù)國家相關(guān)規(guī)定，受地震影響，開發(fā)商出售的現(xiàn)房需要經(jīng)過國家檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)對質(zhì)量進(jìn)行鑒定，較長可以推遲三個(gè)月的時(shí)間延遲交房，這個(gè)是正常的。但根據(jù)唐女士的表述，她購購的房屋顯然不在受地震影響的因素之內(nèi)，因此唐女士可以根據(jù)合約規(guī)定，向開發(fā)商詳細(xì)詢問延期交房的原因，并根據(jù)合同約定向開發(fā)商索取違約賠償金。

　　熱點(diǎn)三：小產(chǎn)權(quán)房

　　什么叫小產(chǎn)權(quán)房？“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說得直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

　　投訴案例：城區(qū)的兩處樓盤——“樂和家園”以及“紫鑫苑”的開發(fā)商均屬于私人聯(lián)建房投資，概念意義上屬于“小產(chǎn)權(quán)房”的范圍。謝先生等數(shù)位消費(fèi)者購購了此處的房屋，但作為售房中介公司的紅源公司未按委托協(xié)議約定將購房合同交開發(fā)商簽字認(rèn)可，也未將業(yè)主購房款100余萬元交給開發(fā)商，由此導(dǎo)致購房者遲遲不能入住，并不能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證書。后經(jīng)協(xié)商得到解決。

　　律師點(diǎn)評：小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購購或轉(zhuǎn)讓？

　　頭先應(yīng)當(dāng)明確的是“小產(chǎn)權(quán)房”只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。

　　既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購購和轉(zhuǎn)讓呢？蕭劍律師介紹說，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的購賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

　　熱點(diǎn)四：虛假宣傳

　　所謂虛假宣傳，與“合同違約”事件有區(qū)別，虛假宣傳更多的是涉及到小區(qū)環(huán)境建設(shè)、周邊生活環(huán)境以及公共設(shè)施、綠化等配套小區(qū)生活條件。在消費(fèi)者購房的過程中，部分售樓部將出售小區(qū)的周邊環(huán)境、綠化設(shè)施等吹噓得天花亂墜，直到成品房交房時(shí)，當(dāng)初宣傳的各種優(yōu)惠條件往往不能實(shí)現(xiàn)。

　　投訴案例：劉先生在購房時(shí)猶豫再三，較后決定購購城區(qū)靠江邊的一處電梯公寓的住所。影響他下決心的因素即是當(dāng)初售樓部宣傳的小區(qū)環(huán)境——“售樓部的小姐告訴我這處電梯公寓有著優(yōu)美的綠化，與其他高層電梯公寓的小區(qū)環(huán)境不在一個(gè)檔次，由于又是靠江的原因， 因此我才掏錢購購?！眲⑾壬诮环繒r(shí)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)電梯公寓幾乎無小區(qū)環(huán)境可言，不僅沒有宣傳中所說的綠化面積、流水庭院，甚至連路面停車都無法實(shí)現(xiàn)。

　　律師點(diǎn)評：頭先購房者在挑選樓盤時(shí)應(yīng)該保持一種冷靜的心態(tài)，不要輕易相信開發(fā)商的承諾，不管是將來的物業(yè)管理還是小區(qū)環(huán)境，一切要以購房合同約定的為準(zhǔn)。一旦出現(xiàn)開發(fā)商虛假宣傳，消費(fèi)者要做的是對照合同約定查看當(dāng)初的承諾是否寫入合同。寫入合同而沒有實(shí)現(xiàn)的，消費(fèi)者可以根據(jù)合同違約的情況向開發(fā)商索取賠償。

　　專家建議

　　面對問題

　　開發(fā)商要積極 業(yè)主要平和

　　統(tǒng)計(jì)了2008年全年度的296例房產(chǎn)糾紛案例后，消委會(huì)工作人員告訴記者，從近幾年所發(fā)生的房屋維權(quán)糾紛不難看出，房屋的質(zhì)量是發(fā)生糾紛的主要問題。而糾紛的主體主要在兩個(gè)方面——一般性的建筑質(zhì)量問題和根本性的建筑質(zhì)量問題。面對這個(gè)兩個(gè)問題，在維權(quán)時(shí)也表現(xiàn)出兩種不同的解決方式：如果是一般性的建筑質(zhì)量問題，主要賠償?shù)姆绞绞琴r款。而要是涉及到建筑質(zhì)量的根本問題，比如說根本無法正常居住，那么業(yè)主有權(quán)解除合同。這一點(diǎn)司法條例是支持的。

　　業(yè)主維權(quán)主要就是因?yàn)閮蓚€(gè)問題，一個(gè)是到底能不能收房，而另一個(gè)是開發(fā)商在出現(xiàn)一些細(xì)節(jié)問題時(shí)，應(yīng)該負(fù)一定的責(zé)任并且應(yīng)該主動(dòng)整改。

　　“矛盾需要溝通?！睂＜乙埠茫蓭熞擦T，在面對頻繁出現(xiàn)的房屋維權(quán)時(shí)，他們都建議矛盾雙方需要一種更理性、更積極的交流心態(tài)。房屋維權(quán)糾紛的頻繁出現(xiàn)，表現(xiàn)出了業(yè)主和開發(fā)商之間缺乏溝通。房子要100%的合心，那是不可能的，但是可以把不滿意度降到較低。雙方都應(yīng)該正視這個(gè)問題，業(yè)主們應(yīng)該平和，不偏激地處理問題，而房開商要以積極主動(dòng)的態(tài)度來解決問題。本報(bào)記者 劉珂

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