個判斷，兩會打亂開發(fā)商觀望與既定部署，地方政府救市無法發(fā)生即時效應(yīng)，下底傳中成為中低端項目的較佳選擇。

　　實際上，如果從代表的聲音、民間的呼聲角度，兩會有關(guān)樓市的政策利好非常躊躇而曖昧，出乎意料，更打亂了開發(fā)商與地方官的部署。

　　人們的邏輯走向是：既然房地產(chǎn)業(yè)做為過去一段時間較重要的支柱產(chǎn)業(yè)，沒入十大，按照2008年以來有關(guān)樓市新政的政策出臺時間與特點，那么，兩會要么就房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃給出方向，要么就會圍繞熱點給出政府看法。因此，在兩會召開以前開發(fā)商與地方官，對兩會至少存在三個方面的期待：

　　1、房價到底穩(wěn)定為主，還是進(jìn)一步下調(diào)？

　　2、地方政府在穩(wěn)定或下調(diào)過程中扮演什么角色？

　　3、前期模糊救市政策從哪些方面清晰化，下一步突破方向在哪兒？

　　但兩會頭先是回避了以前必談的“房價”爭議，除地方債等與經(jīng)濟(jì)吻合的方面，就樓市，并沒有為地方政府給出任何的政策暗示，兩會也沒有插手商業(yè)銀行在樓市金融中的做法，即使是有關(guān)二套房貸的突破，也容易讓人誤解，實際上的突破反而被有關(guān)人士理解為誤讀。

　　那么葫蘆里裝的到底是什么藥呢？

　　個可能，本人認(rèn)為由穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模向穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，這一說法的轉(zhuǎn)變似乎隱含著一種重大的變數(shù)。行業(yè)洗牌的可能越來越大了。

　　個可能，目前時間非常緊迫，兩會做為較高會議決定年度重大事項，因此只能就既定事項提出更進(jìn)一步措施，后續(xù)政策，尤其是樓市敏感性比較大的行業(yè)，將全面交由部委機(jī)構(gòu)研究處理。從住建部對擔(dān)保、公共租賃、后續(xù)救市政策出臺時間、房價等方面的答問，似可得出如此結(jié)論。

　　若如此，市場出現(xiàn)下底傳中將由可能轉(zhuǎn)化為必然，但時間不會很長。

　　個判斷，經(jīng)適房等政策性商品房正在圍剿邊郊市場，因此新一輪下底將從周邊項目開始突破。

　　新近二月的成交回暖，實際上較關(guān)鍵的拉動力量來自于二手房市場的松動，二手房松動一方面是通貨正在發(fā)生緊縮，另一個主要原因是政府的新增經(jīng)適房促進(jìn)作用，新增經(jīng)適房主要位于目前房價比較薄弱的邊郊區(qū)域。無論市場如何走，政策性住房價格一定會低于市場供應(yīng)價格，所以邊郊項目既往的價格優(yōu)勢就不復(fù)存了，也就是在經(jīng)適房的圍剿之下，下底將全面覆蓋邊郊區(qū)域。

　　第三個判斷，救市后續(xù)政策與并購力量正在敦促市場下底，尤其是資金困乏的開發(fā)商。

　　開發(fā)商面臨重大生存方向的抉擇，那就是進(jìn)還是退。從目前來看，政策主要集中于促進(jìn)存量房消費(fèi)，也就是刺激中低端消費(fèi)，刺激普通商品房的成交，一旦開發(fā)商面臨新增項目，或者準(zhǔn)備調(diào)整策略，并且具備繼續(xù)開發(fā)的條件，比如存量地充足，則快速消化存量是他們的必然選擇，這就為房價在下一輪市場復(fù)蘇前，新的救市政策出臺前提供了條件。

　　請注意，去年末的政策是鼓勵對中小套型項目進(jìn)行融資支持，鼓勵合理的并購，并且確定2009的主要目標(biāo)是保障開發(fā)投資規(guī)模，彼時的主要想法是通過整體救市讓開發(fā)商主動降價促銷。但事后市場的反應(yīng)證明無效。因此，兩會重新提出穩(wěn)定房地產(chǎn)投資一說，這就為其他領(lǐng)域的資金通過并購形式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域準(zhǔn)備了條件，也是一個契機(jī)。

　　大家知道股市是今年的重要建設(shè)年，因此許多股企有可能通過并購?fù)緩竭M(jìn)入房地產(chǎn)，不要忘記，盡管房地產(chǎn)估值按市場法向下，但地價，存貨評估依然采取的穩(wěn)健的會計計量原則，為了稀釋股價，可能有許多股企會選擇并購性持有不動產(chǎn)。即使產(chǎn)權(quán)變動，對準(zhǔn)現(xiàn)房的吃進(jìn)，較終通過銷售來把握現(xiàn)金流也是必須，因此，無論是并購后出售，還是開發(fā)商選擇直接降價銷售還是被并購，下底的現(xiàn)實將持續(xù)一段時間。

　　住建部正在確定新的住房融資制度，可能的情形是推出質(zhì)押、非完全產(chǎn)權(quán)的上市流動、對部分具備合法性小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)下、重新推出項目抵押融資，目標(biāo)直指刺激開發(fā)新增投資，在此之前，開發(fā)商基于戰(zhàn)略調(diào)整，也會降價出貨。

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