沙龍嘉賓

　　東莞市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科副科長(zhǎng)蕭志堅(jiān)

　　東莞市消費(fèi)者委員會(huì)秘書長(zhǎng)鄧國(guó)平

　　廣東賦誠(chéng)律師事務(wù)所專職律師李錫國(guó)

　　正太聯(lián)合總經(jīng)理黃海濤

　　東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良

　　3·15調(diào)查

　　房子質(zhì)量投訴較多

　　辦房產(chǎn)證較為頭痛

　　購(gòu)房中消費(fèi)者較關(guān)心什么問(wèn)題？什么問(wèn)題較容易引起糾紛？臨近3·15，《廣州日?qǐng)?bào)·東莞新聞》與某網(wǎng)聯(lián)合進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在購(gòu)房過(guò)程中，質(zhì)量問(wèn)題仍然是消費(fèi)者投訴較多的問(wèn)題，而辦證難則是許多消費(fèi)者較為頭痛的問(wèn)題。

　　現(xiàn)象：市場(chǎng)越不景氣投訴越多

　　“2007年以前，東莞市建設(shè)局沒有接到一宗關(guān)于房地產(chǎn)的投訴，而在2008年，建設(shè)局接到180多宗相關(guān)投訴?！睎|莞市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科副科長(zhǎng)蕭志堅(jiān)說(shuō)，“一些樓市糾紛被市場(chǎng)大旺所掩蓋，但是去年房地產(chǎn)一不景氣，延遲交樓、拖欠工程款等問(wèn)題就顯現(xiàn)出來(lái)了?！?

　　昨天下午，在“2009年?yáng)|莞樓市如何健康消費(fèi)與發(fā)展”地產(chǎn)沙龍上，東莞市建設(shè)局、東莞市消委會(huì)、東莞市房協(xié)等相關(guān)部門人士現(xiàn)場(chǎng)解答東莞樓市消費(fèi)糾紛問(wèn)題，大家一致認(rèn)為，2008年?yáng)|莞樓市不景氣，糾紛更是比往年多了不少。東莞市消費(fèi)者委員會(huì)秘書長(zhǎng)鄧國(guó)平介紹，有關(guān)房地產(chǎn)的糾紛在消委會(huì)接到的投訴中比例不大，但在逐年增加，特點(diǎn)是所涉及的金額高，解決難度大。

　　“越是房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候，糾紛越會(huì)相對(duì)減少，越是低迷的時(shí)候糾紛越會(huì)增加?！睆V東賦誠(chéng)律師事務(wù)所專職律師李錫國(guó)介紹說(shuō)。正太聯(lián)合總經(jīng)理黃海濤也認(rèn)為，在目前比較低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，問(wèn)題將會(huì)不斷爆發(fā)。

　　原因分析：對(duì)樓市信心不足致糾紛增多

　　原因一：擔(dān)心價(jià)格下跌

　　東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良認(rèn)為，造成消費(fèi)糾紛增加的原因是購(gòu)房者沒有信心，主要是擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)下跌。

　　“經(jīng)過(guò)2008年的房地產(chǎn)調(diào)整，東莞樓市價(jià)格已經(jīng)回歸理性?！标愹E良認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)回暖還言之過(guò)早，但是作為消費(fèi)者很難知道什么時(shí)候到底，購(gòu)房者能夠在相對(duì)低價(jià)的時(shí)候購(gòu)房就是相對(duì)理智的。

　　原因二：歷史問(wèn)題

　　此外，在相關(guān)部門收到的投訴當(dāng)中，歷史問(wèn)題也占了相當(dāng)大的一部分。鄧國(guó)平介紹，房地產(chǎn)對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的領(lǐng)域，目前面臨著一個(gè)法律缺失的問(wèn)題，而開發(fā)商的素質(zhì)又參差不齊，在東莞房地產(chǎn)發(fā)展初期有很多歷史問(wèn)題，一直到現(xiàn)在也沒有解決，比如一些消費(fèi)者是上世紀(jì)90年代購(gòu)的房子，一直辦不到房產(chǎn)證，而其中的一些開發(fā)商已經(jīng)不存在了，造成了消費(fèi)者辦證難。

　　原因三：對(duì)行業(yè)認(rèn)知不夠

　　“消費(fèi)者和開發(fā)商的信息是不對(duì)稱的，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的知識(shí)認(rèn)知度也比較低。”鄧國(guó)平認(rèn)為，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的認(rèn)知度比較欠缺，從而造成了許多糾紛、投訴。比如說(shuō)投訴質(zhì)量問(wèn)題，實(shí)際上是質(zhì)量瑕疵，達(dá)不到換房退房的條件等。

　　解決之道：三大措施維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益

　　東莞市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科副科長(zhǎng)蕭志堅(jiān)介紹，市建設(shè)局總結(jié)去年的經(jīng)驗(yàn)，今年將實(shí)行交樓樣板房、完善預(yù)售款監(jiān)管和建立房地產(chǎn)企業(yè)不良行為公示制度三大措施，以更好地維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。

　　蕭志堅(jiān)介紹，一是交樓樣板房制度，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)應(yīng)該是叫《房地產(chǎn)銷售合同標(biāo)準(zhǔn)實(shí)物樣板房制度》。樣板房在辦理預(yù)售后到交樓完畢，這個(gè)過(guò)程是不能銷售的，直到交樓完畢后方可銷售。

　　二是關(guān)于進(jìn)一步完善預(yù)收款監(jiān)管制度。按照規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售款的收存和使用進(jìn)行監(jiān)管，保證預(yù)售款在項(xiàng)目竣工之前只能用于購(gòu)購(gòu)項(xiàng)目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　三是構(gòu)思建立房地產(chǎn)企業(yè)不良行為公示制度，建立完善開發(fā)企業(yè)不良行為經(jīng)營(yíng)記錄管理機(jī)制，對(duì)于一些違規(guī)行為多、被消費(fèi)者投訴多、售后服務(wù)質(zhì)量低劣的企業(yè)，實(shí)行定期向社會(huì)公示制度，促進(jìn)企業(yè)自覺規(guī)范經(jīng)營(yíng)，提高企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)水平。

　　投訴內(nèi)容

　　目前東莞樓市糾紛較多的類型主要有幾種，一是受銀行政策調(diào)整的影響，不能按揭造成退房的；二是針對(duì)交付的條件提出的維權(quán)問(wèn)題，如要求開發(fā)商提供三證一書；三是質(zhì)量問(wèn)題，一方面是質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，另外一方面是貨不對(duì)板問(wèn)題；四是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、延遲辦證或者辦不了證問(wèn)題等。 ——李錫國(guó)

　　目前消費(fèi)者有關(guān)房地產(chǎn)的投訴主要集中在幾個(gè)方面：一是夸大宣傳，欺瞞消費(fèi)者；二是房屋質(zhì)量差；三是隨意地在合同上違約；四是騙取消費(fèi)者的定金等。 ——鄧國(guó)平

　　3·15律師在線

　　本報(bào)3·15系列活動(dòng)公布后，收到許多購(gòu)購(gòu)者的投訴，昨日，記者請(qǐng)來(lái)專業(yè)律師進(jìn)行解答。

　　解答：廣東賦誠(chéng)律師事務(wù)所專職律師李錫國(guó)

　　商品房出售后開發(fā)商

　　變更規(guī)劃要征得業(yè)主同意

　　讀者來(lái)信：我是新世紀(jì)星城（查看地圖）的業(yè)主，2007年9月份簽合同購(gòu)樓，2008年7月收樓，在這段時(shí)間里開發(fā)商進(jìn)行了大規(guī)模的規(guī)劃變更，購(gòu)樓時(shí)講的綠化全部變成了車位，當(dāng)時(shí)就是看好這片綠化才購(gòu)一樓，現(xiàn)在家里被停在車位上的汽車包圍了。

　　律師解答：商品房出售后，如果開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的，應(yīng)征得業(yè)主同意。否則業(yè)主有權(quán)解除合同。就你的情況，你頭先要弄清開發(fā)商是否變更了規(guī)劃設(shè)計(jì)、什么時(shí)候變更的。如果有違法之處，可以向建設(shè)局、規(guī)劃局等相關(guān)部門投訴。

　　二手房購(gòu)賣中要

　　注意過(guò)戶前的交易風(fēng)險(xiǎn)

　　讀者來(lái)信：我在2005年在東莞南城莞太路東莞山莊對(duì)面的中興大廈購(gòu)了一套房，13萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)售房的人說(shuō)，辦房產(chǎn)證完全沒問(wèn)題。并要求我們3年免息月供，月供額3750.00元。到去年為止，我們已經(jīng)全部付清房款，但是賣房方說(shuō)，二手房交易稅高，希望我們到2009年再辦房產(chǎn)證。今年我去找賣房子的公司，他卻說(shuō)房子被抵押了，要再過(guò)兩年才能辦房產(chǎn)證。我是2005年購(gòu)的房子，他們是2007年抵押的，請(qǐng)問(wèn)我該怎么辦？

　　律師解答：《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，因你購(gòu)購(gòu)的該房屋未到房管部門辦理過(guò)戶登記手續(xù)，在法律上房屋的所有權(quán)并沒有變更，所以才造成原業(yè)主能將該房屋抵押。你現(xiàn)在的情況可以根據(jù)購(gòu)賣合同的約定要求原業(yè)主承擔(dān)不能過(guò)戶的違約責(zé)任或權(quán)利瑕疵責(zé)任，或按合同約定解除合同。

　　在這里提醒購(gòu)房者：在二手房購(gòu)賣中一定要注意過(guò)戶前的交易風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購(gòu)購(gòu)的房屋要謹(jǐn)慎審查，并在合同中約定過(guò)戶時(shí)間、權(quán)利瑕疵、違約責(zé)任等。同時(shí)根據(jù)《房屋登記辦法》你可以在簽訂購(gòu)賣合同后到房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)告登記手續(xù)，這樣可以防止出賣人再次抵押或者一房二賣，造成你無(wú)法取得房屋。

　　有的開發(fā)商“入戶花園”

　　實(shí)際上只是一種銷售策略

　　讀者來(lái)信：我2007年3月15日購(gòu)購(gòu)了南城未來(lái)世界（查看地圖）的一套房子，今年2月終于拿到了房產(chǎn)證，仔細(xì)查看房產(chǎn)證的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)當(dāng)初開發(fā)商賣房時(shí)的入戶花園并不是真的，而是算到了自己購(gòu)購(gòu)的面積，請(qǐng)問(wèn)這是怎么回事？

　　律師解答：在這里要提醒消費(fèi)者，有的開發(fā)商在售樓時(shí)所謂的“入戶花園”，實(shí)際上只是一種銷售策略，并不是真的“”。因?yàn)橛械摹叭霊艋▓@”類似非封閉式陽(yáng)臺(tái)，是按一半面積計(jì)入套內(nèi)建筑面積，這本身就是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)范圍。

　　如果你們現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)登記面積已經(jīng)包括了入戶花園的面積，則你可以要求開發(fā)商退還多收取部分購(gòu)房款。聲明：本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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