“零頭付”購(gòu)房不僅違反了國(guó)家的金融政策，還違反中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。“零頭付”還會(huì)給銀行、開發(fā)商和購(gòu)房者帶來履約風(fēng)險(xiǎn)。

　　“不花一分頭付款，就能住上屬于自己的房子。”對(duì)眾多住房“剛需族”而言，這無疑是充滿誘惑的“餡餅”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有20多個(gè)城市出現(xiàn)“零頭付”促銷樓盤，多家知名房企推出頭付分期等方式，為購(gòu)房者提供更多便利購(gòu)房的金融手段。

　　有關(guān)專家在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，真正意義上的“零頭付”是不存在的，購(gòu)房者很可能會(huì)陷入開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)的各種圈套中，造成自身利益的損害，甚至還有可能觸犯法律。

　　樓市不景氣多地現(xiàn)“零頭付”

　　“零頭付”購(gòu)房并不是一個(gè)新事物。

　　2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到全球金融危機(jī)影響，一度處于低潮。廣東省深圳市就因“零頭付”購(gòu)房引發(fā)了號(hào)稱“深圳斷供案”的漾日灣畔斷供案。

　　在此案中，開發(fā)商在資金鏈斷裂后破產(chǎn)。許多業(yè)主在樓價(jià)大幅下跌后，因?yàn)槎嘣戮芙^還貸而被銀行告上法庭。據(jù)悉，該小區(qū)開發(fā)商破產(chǎn)后，深圳市中級(jí)人民法院指定的破產(chǎn)清算小組在開展清算工作時(shí)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)售出的房產(chǎn)中沒有一套成功辦理房產(chǎn)證，其中還有200多名購(gòu)房者的購(gòu)房資料中無已支付頭付款的證明。原來，開發(fā)商曾經(jīng)利用抬高銷售價(jià)格的方式，騙取銀行貸款，為客戶辦理“零頭付”購(gòu)房。

　　《法制日?qǐng)?bào)》記者注意到，財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份全國(guó)與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)部分稅收增速下降，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也表明，4月份35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到5年來的新高。向來是樓市旺季的5月小黃金周，全國(guó)樓市成交量也有所縮水。

　　“每到這種市場(chǎng)低迷、房屋銷售困難的時(shí)候，總有一些開發(fā)商會(huì)打出‘零頭付’的廣告以促進(jìn)銷售，回籠資金。當(dāng)然，這種‘零頭付’多半是隱蔽的、變相的。”一名熟悉“零頭付”業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介人員介紹。

　　“出現(xiàn)‘零頭付’購(gòu)房，與目前銀行利率上調(diào)，銀行貸款難有直接關(guān)系。”這名中介人員表示，一方面是因?yàn)槟壳耙皇址渴袌?chǎng)新品多、競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面是因?yàn)橘?gòu)方市場(chǎng)有需求。“正是因?yàn)橛袆傂孕枨笕后w，開發(fā)商才會(huì)推出這樣的方式來促銷”。

　　“零頭付”形式多樣不斷翻新

　　什么是“零頭付”購(gòu)房？“零頭付”真的是不要頭付嗎？

　　其實(shí)不然。

　　據(jù)建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域人士劉宏偉介紹，“零頭付”的形式多樣，其中比較普遍的有兩種:一種是開發(fā)商自行墊資或者尋找關(guān)聯(lián)公司墊資，或者聯(lián)合銀行以辦理信用卡分期還款的形式刷卡支付頭付；另一種是開發(fā)商先行出具墊資證明，協(xié)助購(gòu)房者獲得貸款后，再協(xié)助購(gòu)房者以裝修貸款的名目獲得銀行貸款償還墊付的頭付。

　　記者采訪到操作過多起“零頭付”購(gòu)房的房產(chǎn)中介劉先生。他告訴記者，“零頭付”購(gòu)房曾是一個(gè)私下操作的“秘密”，主要是通過疏通銀行“關(guān)系”，提高房子評(píng)估價(jià)獲得銀行貸款來支付頭付。

　　他給記者算了一筆賬:一套房?jī)r(jià)值100萬元，按頭付3成計(jì)算，購(gòu)房者需頭付30萬元，貸款7成就是70萬元，但他們可以與銀行“疏通”，將房產(chǎn)評(píng)估到145萬元，貸款7成就是101.5萬元，這就是所謂的“零頭付”購(gòu)房。

　　“這樣的做法現(xiàn)在已經(jīng)行不通了，除非有‘特殊關(guān)系’。”劉先生坦言，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控很嚴(yán)，現(xiàn)在宣傳的“零頭付”多數(shù)只是一個(gè)噱頭。他介紹，目前有一種操作方法是幫助客戶將房產(chǎn)做“二次抵押”。

　　比如，地產(chǎn)商或中介公司可以先幫客戶在一家大銀行貸款，然后將押在該銀行的房產(chǎn)證，變相“再次抵押”給另一家銀行，通過“消費(fèi)貸”貸到頭付款。“但是，這個(gè)過程有違規(guī)操作的風(fēng)險(xiǎn)，除了兩次抵押的利息外，客戶至少要多付幾萬元手續(xù)費(fèi)。”劉先生說。

　　劉先生補(bǔ)充說，有的房地產(chǎn)公司對(duì)一些頭付金額較低的客戶，會(huì)采取由公司免息借給客戶頭付款的形式，刺激購(gòu)房者購(gòu)房。比如，你需要20萬元頭付款，只要和地產(chǎn)公司簽訂借款合同就能順利購(gòu)房。“不過，這其中有很多條件限制，還要支付一筆手續(xù)費(fèi)，而且在這期間也不能辦理房產(chǎn)證。”劉先生說，這樣做肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的。

　　記者多方了解到，目前各地出現(xiàn)的“零頭付”購(gòu)房，在實(shí)際操作中多采取分期付頭付、拉長(zhǎng)頭付款支付周期等方式。一位受訪者表示，雖然開發(fā)商可以給購(gòu)房者一定時(shí)間湊足頭付款，但這個(gè)時(shí)間并不寬裕。如果“零頭付”購(gòu)房簽約之后，后期遇到不確定因素導(dǎo)致無法交付頭付款，還可能引發(fā)一系列的違約問題。

　　“零頭付”存在多重法律風(fēng)險(xiǎn)

　　“零頭付”購(gòu)房到底存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　有法律專家提示廣大購(gòu)房者，通過欺騙銀行獲取更多貸款，會(huì)增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，可以視為違法行為。另外，合同法也規(guī)定，存在“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”情形的可視為無效合同。

　　“‘零頭付’購(gòu)房不僅違反了國(guó)家的金融政策，還違反中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。”劉宏偉說，如果存在開發(fā)商虛開購(gòu)房款證明的情況，銀行有可能會(huì)解除購(gòu)房者與銀行的貸款合同，并追究購(gòu)房者和開發(fā)商的違約責(zé)任。

　　北京律師、高端地產(chǎn)顧問曾虹對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說:“在頭付款未付清時(shí)，開發(fā)商開具虛假頭付款證明，就可能被認(rèn)定為使用虛假證明文件騙取銀行貸款，數(shù)額較大將構(gòu)成刑事犯罪，須承擔(dān)刑事責(zé)任。”

　　曾虹提醒購(gòu)房者，通過提高房屋售價(jià)的方式申請(qǐng)全額貸款，對(duì)購(gòu)房者來說也有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_發(fā)商與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同時(shí)，仍要按照提價(jià)后的金額約定購(gòu)房?jī)r(jià)格。此時(shí)，如果開發(fā)商要求購(gòu)房人按照購(gòu)房合同約定的價(jià)格(提價(jià)后的價(jià)格)支付房款，購(gòu)房人也應(yīng)按照購(gòu)房合同的約定支付房款。

　　“如果購(gòu)房人與開發(fā)商約定的內(nèi)容僅為口頭協(xié)議，購(gòu)房人就很難取得證據(jù)追究開發(fā)商的責(zé)任，后果往往是得不償失的。”曾虹說。

　　據(jù)劉宏偉介紹，“零頭付”還會(huì)給銀行、開發(fā)商和購(gòu)房者帶來履約風(fēng)險(xiǎn)。“一旦購(gòu)房者不能履約，就將出現(xiàn)不良還款記錄，進(jìn)而產(chǎn)生訴訟追款的情況；而開發(fā)商在這個(gè)過程中，大多要承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，受到牽連；對(duì)購(gòu)房者而言，應(yīng)對(duì)各種法律糾紛，不僅會(huì)影響正常的生活，甚至還有可能讓多年的財(cái)富積累歸零”。

　　“墊資行為對(duì)墊資方來說也是充滿風(fēng)險(xiǎn)的。如果購(gòu)房者不及時(shí)歸還墊付款項(xiàng)，開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)公司與購(gòu)房者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不影響購(gòu)房者的物權(quán)，只能通過訴訟追討欠款，那樣就會(huì)面臨更復(fù)雜的法律問題。”劉宏偉說。

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　　安徽“零頭付”購(gòu)房引訴訟

　　近日，安徽省合肥市廬陽(yáng)區(qū)人民法院開庭審理了一個(gè)因“零頭付”購(gòu)房而產(chǎn)生的合同糾紛案。此案對(duì)當(dāng)前想要“零頭付”購(gòu)房的消費(fèi)者具有警示意義。

　　2007年6月，合肥市民李某無意中看到合肥求實(shí)置業(yè)公司開發(fā)的金山名苑小區(qū)銷售部打出的“零頭付”購(gòu)房宣傳廣告。經(jīng)了解得知，所謂的“零頭付”，就是沒有頭付資金的顧客，可以向開發(fā)商借錢支付，一年之內(nèi)免息。

　　李某很快做出了購(gòu)房決定，于當(dāng)月購(gòu)購(gòu)了金山名苑1002室房屋，并向求實(shí)置業(yè)公司借款80682元，雙方于同年6月13日簽訂《金山名苑借款合同》一份，約定借款期限自2007年6月13日至2008年6月13日止，借款期限內(nèi)免息。

　　借款到期后，李某無力償還借款。2014年1月24日，求實(shí)置業(yè)公司將李某起訴至廬陽(yáng)區(qū)法院。在庭審中，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可《商品房購(gòu)賣合同》繼續(xù)有效，李某繼續(xù)享有金山名苑1002室房屋的所有權(quán)。

　　法院認(rèn)為，雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確。李某向求實(shí)置業(yè)公司借款80682元，至今未還款，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，遂判令李某自判決生效之日起十日內(nèi)償還合肥市求實(shí)置業(yè)有限公司借款本金80682元、逾期還款利息57720元，支付求實(shí)置業(yè)公司律師代理費(fèi)損失6000元。

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