記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一手樓、二手房購(gòu)賣交易中的這種做法都不少。業(yè)內(nèi)人士表示，二手房"零頭付"的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)大于一手房。

　　一手房：交樓之前銀行無風(fēng)險(xiǎn)

　　到年底沖關(guān)時(shí)候，為了吸引購(gòu)家購(gòu)樓，不少發(fā)展商在營(yíng)銷方式上絞盡腦汁。而"零頭付"就是在這個(gè)時(shí)候"重出江湖"。

　　據(jù)記者了解，"零頭付"的做法目前運(yùn)用較普遍的在廣州外郊樓盤，花都、增城等區(qū)域不少樓盤都采用此手法。祈福水城目前就以"只要交納3萬定金，即可享有頭付二成優(yōu)惠"的方式吸引了不少購(gòu)家的關(guān)注。

　　據(jù)銷售人員介紹，具體做法是只要購(gòu)家交納3萬定金，頭期的剩余款項(xiàng)可在業(yè)主收樓后的兩年內(nèi)交清。以該樓盤一套80平方米，單價(jià)4800元/平方米的房子計(jì)算，總價(jià)40萬，如果按照正常購(gòu)樓途徑，頭次置業(yè)的購(gòu)家需要頭付兩成也就是8萬元，但按照開發(fā)商的優(yōu)惠策略，購(gòu)家只要付3萬即可購(gòu)樓，其他5萬可在兩年內(nèi)交清。

　　"即便有的發(fā)展商表示頭期款為零，也是需要在限定的時(shí)間內(nèi)把頭期款付清。這種做法不僅能滿足一些中低收入者住房的需求，降低購(gòu)房門檻，同時(shí)也讓購(gòu)家有足夠的時(shí)間湊齊頭付"?；浥娴禺a(chǎn)副總經(jīng)理黃春分析。

　　他進(jìn)一步表示：一手樓的零頭付在交樓之前銀行不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，即使交樓以后，購(gòu)家的供房款也達(dá)到了一定金額，銀行風(fēng)險(xiǎn)也不大。

　　據(jù)發(fā)展商透露，實(shí)行零頭付的樓盤，購(gòu)家剩余的頭付款是由發(fā)展商墊付給銀行，并同時(shí)和銀行簽定了"無條件回購(gòu)"協(xié)議，即在未出房產(chǎn)證之前，購(gòu)家若出現(xiàn)斷供情況，發(fā)展商將房回購(gòu)，銀行不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。如果出了房產(chǎn)證后，購(gòu)家出現(xiàn)了斷供，則由銀行負(fù)責(zé)收回房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

　　但黃春表示，房子從購(gòu)購(gòu)到收樓較少都要兩年的時(shí)間，這段時(shí)間內(nèi)購(gòu)家已經(jīng)把頭付款付清，也進(jìn)行了兩年的供樓行為，銀行的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不大了。

　　同時(shí)有業(yè)內(nèi)人士表示，目前做零頭付的樓盤都為中低價(jià)位的樓盤，總價(jià)不高，銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)也小。

　　二手房：頭付少8萬 利息多14萬

　　在一手樓零頭付重出江湖的同時(shí)，二手樓成交中以"零頭付"為口號(hào)的中介卻比比皆是。地產(chǎn)專家通過計(jì)算表示，不僅對(duì)于銀行，同時(shí)對(duì)于購(gòu)家來說，風(fēng)險(xiǎn)比一手樓零頭付更高一籌。

　　據(jù)滿堂紅研究部經(jīng)理周峰(周峰博客,周峰新聞,周峰說吧)透露，目前一些番禺小中介通過零頭付招攬購(gòu)家。以一套40萬的二手樓成交價(jià)為例，按照正常的成交途徑，頭次置業(yè)的購(gòu)家頭付二成，即8萬元。但如果中介公司和銀行內(nèi)部人員溝通，將該套房的評(píng)估價(jià)定為50萬，頭付二成是10萬，但因?yàn)殂y行放貸是40萬，剛好抵消了原來的合同價(jià)(40萬)，也就是說購(gòu)家不用給頭付就可擁有這套二手房。

　　但撿了芝麻，卻丟了西瓜。購(gòu)家在甩掉了頭付的同時(shí)，由于房子評(píng)估價(jià)格高出了10萬，購(gòu)家不僅要付出更多相關(guān)的稅費(fèi)，更需要多付出大筆的利息。同樣以上面那套二手房為例，40萬房?jī)r(jià)貸款八成，20年為年限，銀行放貸是2315元/月。若按50萬元的話，40萬元放貸是2894元/月,每月增加了579元，20年就是增加了138960元。也就意味著購(gòu)家盡管頭付少了8萬，但利息卻多出14萬元。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士分析，如果有意評(píng)估二手房?jī)r(jià)，目前二手樓市不斷下滑的市況下，一旦購(gòu)家出現(xiàn)償還不起的狀況，銀行將其收回拍賣，很難拍回此價(jià)格。這樣銀行將承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

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