近日，通州區(qū)人民法院發(fā)布消息稱，為了統(tǒng)一“物業(yè)費(fèi)官司”中業(yè)主的減免標(biāo)準(zhǔn)，該院推出“判例原則”，只要小區(qū)內(nèi)有過(guò)酌減物業(yè)費(fèi)的判決先例，其他業(yè)主就可直接提出按同樣標(biāo)準(zhǔn)減免，一般可酌減8%的物業(yè)費(fèi)。具體的操作方式是，只要有業(yè)主當(dāng)庭提出物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，法院經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)屬實(shí)，就會(huì)酌減物業(yè)費(fèi)。如果同一小區(qū)內(nèi)已有業(yè)主得到酌減物業(yè)費(fèi)的判決，其他業(yè)主按照“判例原則”不需再自行舉證，只要提出要求都可獲得減免。

　　“判例原則”只具有特定性

　　北京卓信中達(dá)物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)人 方愛(ài)華

　　此“判例原則”如果是針對(duì)整個(gè)物業(yè)行業(yè)并不妥當(dāng)。只能作為一種借鑒方法，也只適用于某個(gè)具體項(xiàng)目和特定的區(qū)域。否則，可能會(huì)阻礙物業(yè)管理的行業(yè)發(fā)展；也不能根本解決業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這不但侵犯了物業(yè)公司的利益，也在更大層次上損害了業(yè)主利益。

　　這是因?yàn)?，每一個(gè)物業(yè)公司管理項(xiàng)目都會(huì)有成本測(cè)算，物業(yè)費(fèi)也是根據(jù)成本測(cè)算來(lái)收取的。物業(yè)管理的好壞，直接影響了物業(yè)價(jià)值的提升。如果今后所有的物業(yè)糾紛都按此標(biāo)準(zhǔn)判決，物業(yè)公司由于遭遇損失，很有可能降低成本以求應(yīng)對(duì)，長(zhǎng)期下去，便會(huì)形成一個(gè)惡性循環(huán)，較終還是會(huì)影響業(yè)主自身的利益。

　　其實(shí)物業(yè)公司與業(yè)主較根本的矛盾，是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確。如果是物業(yè)管理過(guò)程中確實(shí)因管理過(guò)失給業(yè)主造成的損失，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)管理委托合同約定和有關(guān)規(guī)定給予賠償，而不能隨意對(duì)物業(yè)費(fèi)做相應(yīng)的減免。

　　“判例原則”成為業(yè)主共同權(quán)利救濟(jì)新渠道

　　業(yè)主代表 舒可心

　　這次判決不僅為物業(yè)管理費(fèi)用糾紛提供了統(tǒng)一的減免標(biāo)準(zhǔn)，而且將使得單個(gè)業(yè)主為全體業(yè)主共同利益而訴訟的請(qǐng)求被受理，為業(yè)主共同權(quán)利救濟(jì)提供了新的渠道。這必將使業(yè)主中不斷涌現(xiàn)出為共同利益維權(quán)的積極分子，這才是這種原則帶給社會(huì)的好處。

　　其實(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)的服務(wù)問(wèn)題，從根本上說(shuō)，不僅侵害的是單個(gè)業(yè)主的利益，而更多的更普遍的是整個(gè)社區(qū)所有業(yè)主的利益。因此此次“判例原則”的提出，本身就是業(yè)主利益的回歸。這對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)來(lái)講，確實(shí)起到了一定的警示作用。

　　一方面，如果法院裁定起訴的業(yè)主勝訴，則說(shuō)明這種（業(yè)主的）“挑刺”是正義的，是公正的；另一方面，如果法院裁定不支持起訴業(yè)主，則說(shuō)明物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作是合適和符合業(yè)主利益的，這會(huì)提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自信心。

　　因此，業(yè)主們是否濫用權(quán)利、無(wú)故挑刺，法院的較終裁判將會(huì)做出結(jié)論。而且因訴訟所需承擔(dān)的時(shí)間及現(xiàn)金成本也是不小的。

　　經(jīng)法庭質(zhì)證的證據(jù)認(rèn)定案件事實(shí)并做出判決

　　北京市億中律師事務(wù)所 王京平律師

　　本次案例的關(guān)注點(diǎn)有兩個(gè)，是同一小區(qū)物業(yè)生效民事判決書(shū)的判決事項(xiàng)是否具有當(dāng)然既判力。生效的民事判決書(shū)對(duì)案件的當(dāng)事人具有法律約束力，案件當(dāng)事人必須履行。其次，因?yàn)槲覈?guó)并不實(shí)行判例法，人民法院生效的民事判決書(shū)判決事項(xiàng)對(duì)于案外第三人，并不具有當(dāng)然的既判力。

　　，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)存在服務(wù)不到位等違約行為，業(yè)主是否有權(quán)拒絕交納物業(yè)費(fèi)。頭先，依法生效的合同，合同當(dāng)事人均應(yīng)按照合同全面履行。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條、第四條規(guī)定，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的。

　　同時(shí)，根據(jù)該司法解釋第六條規(guī)定，經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系既是被服務(wù)與服務(wù)的關(guān)系，又是相互依存的關(guān)系，只有在業(yè)主充分交納物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才可以提供更好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，二者相輔相成，互相制約。康藍(lán)方 海芳

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