近日，通州區(qū)人民法院發(fā)布消息稱，為了統(tǒng)一“物業(yè)費官司”中業(yè)主的減免標準，該院推出“判例原則”，只要小區(qū)內(nèi)有過酌減物業(yè)費的判決先例，其他業(yè)主就可直接提出按同樣標準減免，一般可酌減8%的物業(yè)費。具體的操作方式是，只要有業(yè)主當庭提出物業(yè)服務存在瑕疵，法院經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)屬實，就會酌減物業(yè)費。如果同一小區(qū)內(nèi)已有業(yè)主得到酌減物業(yè)費的判決，其他業(yè)主按照“判例原則”不需再自行舉證，只要提出要求都可獲得減免。

　　“判例原則”只具有特定性

　　北京卓信中達物業(yè)管理有限公司負責人 方愛華

　　此“判例原則”如果是針對整個物業(yè)行業(yè)并不妥當。只能作為一種借鑒方法，也只適用于某個具體項目和特定的區(qū)域。否則，可能會阻礙物業(yè)管理的行業(yè)發(fā)展；也不能根本解決業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。從長遠來看，這不但侵犯了物業(yè)公司的利益，也在更大層次上損害了業(yè)主利益。

　　這是因為，每一個物業(yè)公司管理項目都會有成本測算，物業(yè)費也是根據(jù)成本測算來收取的。物業(yè)管理的好壞，直接影響了物業(yè)價值的提升。如果今后所有的物業(yè)糾紛都按此標準判決，物業(yè)公司由于遭遇損失，很有可能降低成本以求應對，長期下去，便會形成一個惡性循環(huán)，較終還是會影響業(yè)主自身的利益。

　　其實物業(yè)公司與業(yè)主較根本的矛盾，是服務標準與收費標準不明確。如果是物業(yè)管理過程中確實因管理過失給業(yè)主造成的損失，物業(yè)公司應按照物業(yè)管理委托合同約定和有關(guān)規(guī)定給予賠償，而不能隨意對物業(yè)費做相應的減免。

　　“判例原則”成為業(yè)主共同權(quán)利救濟新渠道

　　業(yè)主代表 舒可心

　　這次判決不僅為物業(yè)管理費用糾紛提供了統(tǒng)一的減免標準，而且將使得單個業(yè)主為全體業(yè)主共同利益而訴訟的請求被受理，為業(yè)主共同權(quán)利救濟提供了新的渠道。這必將使業(yè)主中不斷涌現(xiàn)出為共同利益維權(quán)的積極分子，這才是這種原則帶給社會的好處。

　　其實，物業(yè)服務企業(yè)出現(xiàn)的服務問題，從根本上說，不僅侵害的是單個業(yè)主的利益，而更多的更普遍的是整個社區(qū)所有業(yè)主的利益。因此此次“判例原則”的提出，本身就是業(yè)主利益的回歸。這對于物業(yè)服務行業(yè)來講，確實起到了一定的警示作用。

　　一方面，如果法院裁定起訴的業(yè)主勝訴，則說明這種（業(yè)主的）“挑刺”是正義的，是公正的；另一方面，如果法院裁定不支持起訴業(yè)主，則說明物業(yè)服務企業(yè)的工作是合適和符合業(yè)主利益的，這會提高物業(yè)服務企業(yè)的自信心。

　　因此，業(yè)主們是否濫用權(quán)利、無故挑刺，法院的較終裁判將會做出結(jié)論。而且因訴訟所需承擔的時間及現(xiàn)金成本也是不小的。

　　經(jīng)法庭質(zhì)證的證據(jù)認定案件事實并做出判決

　　北京市億中律師事務所 王京平律師

　　本次案例的關(guān)注點有兩個，是同一小區(qū)物業(yè)生效民事判決書的判決事項是否具有當然既判力。生效的民事判決書對案件的當事人具有法律約束力，案件當事人必須履行。其次，因為我國并不實行判例法，人民法院生效的民事判決書判決事項對于案外第三人，并不具有當然的既判力。

　　，物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務存在服務不到位等違約行為，業(yè)主是否有權(quán)拒絕交納物業(yè)費。頭先，依法生效的合同，合同當事人均應按照合同全面履行。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條、第四條規(guī)定，若物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的。

　　同時，根據(jù)該司法解釋第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系既是被服務與服務的關(guān)系，又是相互依存的關(guān)系，只有在業(yè)主充分交納物業(yè)費的情況下，物業(yè)服務企業(yè)才可以提供更好的優(yōu)質(zhì)服務，二者相輔相成，互相制約?？邓{方 海芳

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