自從去年10月我國出臺房地產(chǎn)行業(yè)刺激政策以來，我們較近看到了更多房地產(chǎn)行業(yè)收緊的信號，包括收緊二套房貸、限制閑置土地、增加土地供應(yīng)抑制投機以及促進房地產(chǎn)市場長期的健康發(fā)展。事實上市場猜測物業(yè)稅和房產(chǎn)信托基金將在2010年引入。考慮到09年上半年人民幣新增貸款額高達7.37萬億，相當于08年全年4.9萬億的1.5倍，市場也開始擔(dān)憂下半年放貸速度放緩產(chǎn)生的影響。

　　短期內(nèi)，市場所有焦點都集中在2套房政策對地產(chǎn)股沖擊上，由于07年的經(jīng)驗使得更多投資者對地產(chǎn)股選擇離場。從昨日投資在線分析師統(tǒng)計的各機構(gòu)觀點來看，他們認為此次政策引發(fā)的調(diào)整，極可能是一個比較好的逢低購入機會。如長江證券認為，該行為可能給地產(chǎn)股再次帶來投資機會，理由如下：1、短期成交回落并不完全是2套房政策調(diào)整所導(dǎo)致，應(yīng)是多種因素共同作用的結(jié)果，其中包含政策影響、價格上升、供給減少、季節(jié)因素等等。2、雖然政策調(diào)整類似，但07年宏觀環(huán)境和目前情況不可同日而語。3、樓市價格上漲路徑和原因與前次周期完全不同，本輪價格大漲目前仍在一線城市體現(xiàn)得更為明顯，二線城市是尚在傳導(dǎo)中;而價格上漲主因是供求關(guān)系的影響。如此多的不同，很難認為本輪地產(chǎn)股走勢能“重復(fù)昨天的故事”。中銀國際也認為是政策微調(diào)再加上淡季成交量下降引發(fā)短期內(nèi)行業(yè)的整合，并可能給投資者提供一個逢低購入的機會。

　　從市場表現(xiàn)看，近期受到政策調(diào)整影響，較近一個月房地產(chǎn)板塊指數(shù)漲幅低于滬深300指數(shù)漲幅13個百分點。雖然房地產(chǎn)板塊處于調(diào)整之中，但市場對地產(chǎn)股的認同度還是明顯開始增加。而且從政策面看，今年的房地產(chǎn)價格上漲即便在超越了2007年時期價格時，也沒有被政府視為經(jīng)濟泡沫的現(xiàn)象，相反寬松的信貸政策、開發(fā)項目資本金比例降低、不斷下調(diào)的銀行利息，等等政策利好，甚至已經(jīng)超出了地產(chǎn)企業(yè)和市場的預(yù)期。因此，長財證券認為，未來政府對房地產(chǎn)政策應(yīng)該還是保大于壓，支持多于抑制?，F(xiàn)實的問題擺在政府面前，在外需持續(xù)萎縮的情況下，要保證內(nèi)需僅靠汽車拉動是不夠的，只有房地產(chǎn)重新啟動國內(nèi)需求，經(jīng)濟快速復(fù)蘇才有希望。從某種意義上看，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎是“綁架”了中國經(jīng)濟，因為再也沒有另外的產(chǎn)業(yè)群集能夠像房地產(chǎn)行業(yè)這樣，拉動如此之長的產(chǎn)業(yè)鏈帶動經(jīng)濟復(fù)蘇快速成為現(xiàn)實。

　　從市場估值來看，目前房地產(chǎn)的估值遠低于07年的水平。從市盈率角度看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均市盈率為30.59倍(按2009年盈利預(yù)測計算，下同)，而07年房地產(chǎn)行業(yè)的平均市盈率達到85.5倍;從市凈率角度看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均市凈率為4.2倍，而07年的平均市凈率為8.1倍。從房地產(chǎn)估值與A股市場估值的比較來看，先看市盈率溢價水平，現(xiàn)在房地產(chǎn)平均市盈率和A股平均估值水平相當，而07年房地產(chǎn)行業(yè)較A股市場的市盈率平均溢價為69%，且有兩月溢價達到創(chuàng)記錄的100%。再看市凈率溢價水平，現(xiàn)在房地產(chǎn)平均市凈率較A股平均估值的溢價為25%，而07年房地產(chǎn)行業(yè)較A股市場的市凈率平均溢價為32%，且有兩月溢價達到創(chuàng)記錄的60%。通過對估值的分析來看，房地產(chǎn)業(yè)目前的估值遠低于07年的歷史較高水平。

　　從盈利增長來看，09年房地產(chǎn)板塊平均預(yù)測增長率為42.90%。房地產(chǎn)板塊如此之好的盈利預(yù)測是得益于上半年“超額貨幣”的發(fā)行，增加了市場對于通貨膨脹的預(yù)期，通脹預(yù)期加大了房地產(chǎn)資產(chǎn)價格重估概率，增加了房地產(chǎn)行業(yè)投資、投機因素?？梢哉f，上半年的銷售旺盛，是“剛性需求與投資需求”共同釋放的結(jié)果。在國家全力保增長之際，下半年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策仍將保持適度寬松，下半年銷售依然會維持同比快速增加，一方面是銷售良好的市場環(huán)境得以延續(xù)，另一方面是去年較低的基數(shù)，這兩個因素會使得下半年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺盛格局得以延續(xù)。

　　從長期來看，全國一二線城市房價下跌的概率較小，因為目前開發(fā)商資金鏈相當寬松，而手中存貨也不多，因此，即使需求下降，開放商降價動力也不強。而決定此輪地產(chǎn)行情兩大主題經(jīng)濟復(fù)蘇和抗通脹屬性并沒有改變。房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定器，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展涉及到很多子行業(yè)，而目前中國經(jīng)濟剛剛進入復(fù)蘇階段，還需要房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展來帶動經(jīng)濟。因此政府不可能過于打壓房地產(chǎn)。政策調(diào)控的幅度將取決于經(jīng)濟復(fù)蘇的程度。其次由于今年以來全球極度寬松的貨幣政策，導(dǎo)致未來對通脹的預(yù)期越來越強烈，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)其重要的保值屬性也決定了房地產(chǎn)仍然是長期看好的品種。

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