炒房短線利潤大幅縮水

　　長線投資更應(yīng)精打細(xì)算，選擇保值增值能力強(qiáng)的物業(yè)

　　2006理財(cái)方略

　　“一年之計(jì)在于春”，理財(cái)規(guī)劃亦要趕早。

　　2006年即將到來，忙碌了一年的你了考慮生計(jì)、謀劃前程之外，還要早規(guī)劃如何管好自己的錢袋子。譬如怎樣供樓購保險(xiǎn)，如何炒金炒匯炒股等?？傊?，要合理安排錢財(cái)，讓財(cái)富增值保值。

　　值得注意的是，明年有不少新政策新規(guī)定出臺，典型的如房屋交易所要征所得稅，又如壽險(xiǎn)新生命表啟動(dòng)令養(yǎng)老保險(xiǎn)有漲價(jià)壓力。面對這些變數(shù)，該如何應(yīng)對？至于金市、外匯等投資市場明年的走勢，就更充滿了懸念。

　　我們以兩個(gè)版的內(nèi)容為讀者提供明年投資理財(cái)方略，但愿這些信息和建議，能給讀者以裨益。

　　廣州將于明年起對個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房屋購賣的利潤征收20%的個(gè)人所得稅，這一被視為打擊炒樓的新舉措使得房產(chǎn)投資市場人心浮動(dòng)。長線與短線投資哪個(gè)更劃算？如何用回報(bào)的增長來化解稅費(fèi)成本？今后的房屋投資應(yīng)該投向哪里回報(bào)更高？新的稅收形勢帶來了新的問題。

　　據(jù)專業(yè)人士介紹，廣州二手個(gè)稅新政出臺后投資的主流應(yīng)該把握好幾個(gè)方向:房屋投資應(yīng)著眼長遠(yuǎn)，適當(dāng)考慮短線升值因素；住房投資應(yīng)選擇靠近商務(wù)區(qū)和新興發(fā)展區(qū)域；在宏觀投資形勢發(fā)生變化后，對長線投資的回報(bào)率重新評估。

　　短線:升值10%以上才有賺

　　不少追求“快進(jìn)快出”的投資客喜歡看好某個(gè)地段的住房，購進(jìn)后在一兩年內(nèi)出手博短線，但針對利潤征收20%的個(gè)稅對這種投資取向無疑是當(dāng)頭棒喝。據(jù)投資專家介紹，短線獲利機(jī)會在廣州主要是老城區(qū)的房改房和少數(shù)商務(wù)區(qū)的住房，以及部分業(yè)主急售低拋的單位。而購入這些單位后，一旦不能以高于購入價(jià)10%的價(jià)格拋出，這筆投資基本上可算泡湯。

　　兩年內(nèi)短線投資所付出的成本包括:購入時(shí)的契稅1.5%，賣出時(shí)繳納的營業(yè)稅5.5%，以及印花稅等其他稅費(fèi)。如果做按揭的話，還有保險(xiǎn)費(fèi)等支出。如果購入一套50萬元的住房，不做按揭兩年內(nèi)以55萬元的價(jià)格賣出，扣除所有成本后的凈利潤僅為4000余元。如果考慮中介費(fèi)、占利潤額20%的個(gè)人所得稅、按揭費(fèi)用，即便是10%的利潤也是虧的。

　　很明顯，短線投資的獲利空間在今年“六一”新政規(guī)定繳納營業(yè)稅時(shí)就大幅縮水，年底的個(gè)稅新政則再次壓低了短線投機(jī)的空間。當(dāng)然并不排除個(gè)別地段的個(gè)別住宅有短期內(nèi)升值炒作的盈利空間，但專業(yè)人士建議，為了保證不蝕本，即便是短線殺入也應(yīng)做好長期投資的考慮。

　　長線:回報(bào)率要“打折”計(jì)

　　據(jù)了解，目前計(jì)算長線投資的方式為租金年回報(bào)率?；竟綖?租金回報(bào)率＝每月租金收益×12/購房總價(jià)。如果考慮到使用按揭貸款購房和期房的空置時(shí)間，較為完整的計(jì)算公式則為:率＝(每月租金收益-按揭月供款)×12/(頭期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)

　　但這一估算公式有很大局限性，投資者應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況考慮諸多成本因素。通常房屋不可能在若干年內(nèi)每個(gè)月都有人租用，應(yīng)該減去一個(gè)月的空置期。另外還應(yīng)考慮住宅的折舊貶值因素，也可以將回報(bào)率打個(gè)9折。較為符合實(shí)際的率公式為:(每月租金收益-按揭月供款)×11×90%/(頭期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。

　　另外根據(jù)今年實(shí)施的《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》，出租自有住房月租金低于1000元的，按租金6.7%征收綜合稅，租金高于1000元(含1000元)的，按核定標(biāo)準(zhǔn)征收10%綜合稅?？紤]著這幾大因素后，回報(bào)率則相應(yīng)縮水，大致需要打個(gè)7折才不至于有過于樂觀的估計(jì)。

　　而房價(jià)上漲對于長線投資來說也并非完全是好事情。近期廣州新盤價(jià)格不斷上漲，但租金卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有房價(jià)上漲得快，長線投資的空間也受到擠壓。據(jù)了解，番禺區(qū)今年房價(jià)上漲約20%，但租金水平卻與去年相差無幾。新房今后的租金回報(bào)難以提高，與番禺類似的情況也出現(xiàn)在今年二手房價(jià)漲幅較大的天河北、珠江新城。

　　方向:保值增值能力強(qiáng)的物業(yè)

　　由于目前居民個(gè)人的投資渠道較少，房產(chǎn)長線投資成為大量游資的方向。市場人士分析，廣州目前投資型住宅物業(yè)的平均回報(bào)率約在5%左右，這意味著如果不考慮房產(chǎn)升值或貶值因素，大約在20年后投資者可以回本并賺得一套住房，這也就是房產(chǎn)投資較基本的吸引力。

　　對于如何把握長線住宅投資，房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，購購新的投資物業(yè)要考慮時(shí)機(jī)，堅(jiān)決按照逢低吸納的原則進(jìn)行。由于目前廣州房價(jià)相比2年前的低位已上漲約30%，繼續(xù)上升的空間不大，對長線投資而言已經(jīng)帶來了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以更應(yīng)該看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，在投資時(shí)一定要選擇保值增值能力強(qiáng)的物業(yè)。

　　中原地產(chǎn)研究部主任劉志武也表示，住宅長線投資主要考驗(yàn)投資者的眼光和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。由于長線投資可能占用大量資金，投資者至少要做5—10年的打算。而在投資區(qū)域方面，靠近商務(wù)區(qū)或者未來發(fā)展強(qiáng)勁的新興區(qū)域，這樣的區(qū)域要么現(xiàn)有租金水平高，要么租金會在幾年內(nèi)迅速攀升。

　　不妨利用物業(yè)進(jìn)行再融資

　　而從今年下半年起，大量投資客已經(jīng)開始將手中的待售房屋放租轉(zhuǎn)為中長線投資，一方面是規(guī)避高達(dá)5.5%的營業(yè)稅，另一方面則可以增加部分收租收益，并等待再次升值的機(jī)會。滿堂紅地產(chǎn)人士估計(jì)，明年會有更多投資者堅(jiān)定地加入長線投資的行列。

　　廣州知名的不動(dòng)產(chǎn)投資人陳智表示，房屋長線投資的價(jià)值并沒有被多數(shù)人發(fā)現(xiàn)，其實(shí)長線住宅投資并不僅是簡單的收租回報(bào)。考慮到房產(chǎn)可以作為再融資的抵押物性質(zhì)，房產(chǎn)其實(shí)可以快速變現(xiàn)并把資金滾動(dòng)起來。

　　陳智介紹了兩種長線投資住房的新策略:其一，可以抵押已有的房屋，申請個(gè)人貸款發(fā)展其他事業(yè)(根據(jù)銀行的相關(guān)政策能獲得比較高的貸款額度)。其二，通過房屋抵押，為再次購置房屋籌措資金。由于貸款使用目的是購置新的房產(chǎn)，所以貸款額度相對較前一種低，但是獲得40—50%的額度應(yīng)當(dāng)是比較正常的。陳智認(rèn)為，這種將現(xiàn)有資產(chǎn)放大的長線投資可以在“炒樓”遭禁后的投資市場可能會被更多投資客采用。

（南方日報(bào)/王昊）

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