2010年房地產市場注定是個政策市場。

　　繼2009年12月底密集出臺一系列針對房地產行業(yè)的調控政策以來，1月10日，一份被稱作“國十一條”綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調控藍圖，正式確定了2010年中國房地產政策的基調和架構。19日，國務院總理 主持召開的國務院第四次全體會議上，討論的《政府工作報告（征求意見稿）》這樣表述房地產市場：抓緊落實已經出臺的各項政策，加快推進保障性安居工程，增加普通商品房供給；加強對市場需求的分類調控，抑制投機投資性購房。

　　連番的重拳出擊，被業(yè)內人士認為調控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面加快遏制房價過快上漲。調控的具體實施，涉及金融、稅收、土地、住房建設、國有資產管理等多個方面，關系到財政部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構。毫無疑問，未來相關部門將會出臺具體落實的細則。

　　遏制投機消息一出，投資客神經緊繃了，可是他們的準備卻是“在等打壓，打壓就進貨，當房價降了20%就購3套，降30%再購3套，降40%直接購入十套?！?/P>

　　看好中國經濟發(fā)展的長遠投資客仍在進貨，甚至一些自住購家也不得不入場。記者身邊就有不少有學位需求的購家，由于小孩上學的時限等不來調控效果，已經不得不匆匆入市了，而持幣觀望準備跟風的投資保值者更是不在少數?！爸挥械瞬庞袡C會進貨?，F在看，政策變來變去就有機會做波段。”

　　在“國十一條”調控政策之下的房地產市場的“投機”暗流涌動，市場也表明，隨著各種變通手段的出現，調控政策也在市場消化，調控的實際效果變得撲朔迷離。

　　眾人持幣待購，幾人蠢蠢欲動

　　“國十一條”頒布后，存款準備金率立即上調。過去短短一個月內，政府連續(xù)4次出手調控房地產市場。而在密集政策的直接或者間接利空消息的影響下，購樓者的熱情進一步受到打壓，持幣觀望成了消費者眼中較安全的方式。

　　統(tǒng)計數據顯示，上個周末廣州成交出現大幅下滑。16日、17日兩天網簽數據只有196套，其中1月17日的一手房網簽數量僅為20套，創(chuàng)下今年廣州一手房日網簽量的較低點。而相比上個月周末日均202套的成交量，本周更是暴跌50%。

　　剛性需求者觀望

　　國十一條出臺后，不少分析認為，房價將在宏觀調控影響下有所下降，然而兩周過去，顯然開發(fā)商的動作沒有那么快。

　　準備明年10月辦喜事的葉小姐在白云機場工作，相中的白云區(qū)機場路一樓盤，報價145萬元。當“國十一條”推出后，她認為這些給樓市降溫的政策對消費者有利，于是有了跟開發(fā)商討價還價的底氣。幾次交涉后，售樓業(yè)務員給了96折優(yōu)惠?！翱磮蟮勒f開發(fā)商能撐到下半年，那時候才是價格拐點。雖然房子一定要購，但畢竟可能省下十幾萬的差價，短期看再漲也不會差太遠，不如再等等看?！?/P>

　　從事保險業(yè)務的曾先生2008年底從梅州調至廣州總部工作，他一直在為去年4月沒有果斷出手購樓感到懊悔，當時海珠區(qū)南洲路某小區(qū)一套126平方米的三房躍層戶型，包括稅費在內97萬元。而現在該小區(qū)的二手房已升值9500元/平方米左右，一手樓價格也在13000-14000元/平方米。他認為目前不是出手的時候，“亞運會前，廣州的樓價肯定不會明顯下跌?，F在樓價還太高，雖然不知道何時是底，但下次樓價降到去年三四月的水平，一定購了?！?/P>

　　二手業(yè)主：咬死價格等時機

　　劉先生耳根清靜了一兩個月，中介電話又開始擾人?！斑@幾天中介電話來問放盤的特別多，能接到七八個?！眲⑾壬诤Ｖ閰^(qū)同一小區(qū)有兩套物業(yè)，其中一套用于自住。在他的想法里，2010年是賣樓年，趁亞運年的時機出貨應錯不到哪里去。而當近期政策風云突變，他的賣房計劃有了改變，一方面通脹壓力不斷增大，假如賣房套現，手中的資金可能會出現貶值；另一方面小區(qū)位于**三號線沿線板塊物業(yè)，加上城市中軸線等概念，貶值可能性較低。

　　在廣州做服裝生意的浙江人夏雨理財方式就是投資房產，“政策不定，現在購家也在觀望，沒有急用的話，不如先放租來得實惠。”雖然擔心新的政策會導致房子貶值，但目前價格敏感，誰都不會貿然出手，還不如等價格坐穩(wěn)了再做打算?！案本⑸虾?、深圳，甚至江浙相比，廣州的房價以后肯定會漲的?！?/P>

　　“這兩個星期放盤的明顯少了。”滿堂紅中介介紹，前來咨詢放盤的客人不少，但絕大部分都表示要看看走勢再做決定。而即使近期政策影響，業(yè)主的心理價位并沒有明顯波動。

　　爭論：到底是拐點還是低點？

　　針對“國十一條”和近日央行存款準備金率等舉措連續(xù)出臺，保利地產副總經理余英認為，央行近日上調人民幣存款準備金率主要是為了矯正去年及年初以來信貸狂奔的勢頭，是將過于寬松的貨幣政策，變?yōu)槔^續(xù)寬松的貨幣政策。這才是“遏制部分城市房價上漲過快”的行之有效的“藥方”。他表示，“國十一條”等樓市調控政策的出臺只是調控中國經濟的政策體系內部調整的起點，未來調控政策和措施將從金融、財政、稅費等多方面展開，較終建立起適合今后房地產健康發(fā)展的政策體系。去年年底和今年的一系列政策就是要構建和完善科學合理的促進房地產健康發(fā)展的前瞻性的政策體系。絕不是所謂“拐點”的開始。

　　他又引用2006年至2009年廣州一手住宅均價和同期GDP數據比對，兩數據基本都是按12%左右增長。余英認為，只要廣州的GDP還是按10%以上增長，房價大概不會低于10%的漲幅。房價與GDP在5至10年內應該是兩條基本平行的曲線。

　　同創(chuàng)總經理趙卓文表示，房地產行業(yè)可能出現“硬著陸”，今年5、6月份將成為關鍵期。他認為，目前系列調控政策已經密集出臺。從地價頭付50%，二套房貸40%以上，到存款準備金率上升等等，都讓人感受到政府的力度和決心。由投資炒樓需求和升級消費需求撐起來的樓市，將被迫作出短期調整。一路高歌猛進的房地產行業(yè)，有可能在2010年上半年“硬著陸”。

　　趙卓文表示，目前市場購賣雙方的博弈才剛剛開始。發(fā)展商現在的狀況是：短期“不差錢”，還沒有降價壓力。另一方面，2009年以來，開工量在增加，購地量在增加，未來財務壓力頗大。未來銷售市場景氣與否對發(fā)展商影響頗大。購家們現在都在觀望，在等待一個“抄底”的價格。深圳樓價2.2萬元/平方米，廣州樓價1.1萬元/平方米。這樣的價格不適當下調，購家是不會積極入市的。趙卓文認為，接下來應關注市場成交量，關注5、6月份發(fā)展商的動向。

　　而戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部董事黎慶文表示，此次新政聲勢浩大，主要是進行預期管理。但是，銀行上調存款準備金率0.5個百分點，不可避免會使得開放商錢袋變小，因此房企降價的壓力進一步加大。他認為今年樓價應該會出現一個拐點，很有可能就在下半年。

　　寒桐投資總經理韓世同則認為，目前投資客已經在收手和觀望了。他認為廣州樓市的成交萎縮不是去年底才發(fā)生，而是去年7-8月份發(fā)生的。韓世同表示，去年由于救市“保8”人為改變了經濟的走勢，而造成了人們恐慌性購房把房價刺激起來。并不是說開發(fā)商建的房子特別好，只是特別會提價而已。2010年的樓價下跌的可能性非常大，可能一季度就會出現小幅度價格的回落。

　　專家觀點一致：長期看好

　　“除非你們想2010年中國的GDP掉下去，否則房價掉不下去?！碑敱粏柤爸袊姆康禺a泡沫何時破滅時，地產大嘴任志強“語出驚人”：“黨沒有告訴房價要跌，也沒有告訴我房地產要破滅了，較多說管理通脹預期，連通脹都沒有提，怎么會有泡沫？”

　　相信這并不是任志強的一家之言。

　　這兩天，廣東省房協的會長蔡穗聲正在為自己的觀點被人曲解而苦惱。媒體見報的新聞稱，蔡穗聲預測“樓價30年都不會降”。對此，蔡穗聲特意召集記者澄清，“這30年中肯定會有下降的年份”。蔡穗聲會長解釋，從長遠的30年來看，房價大體趨勢將會是向上的，但在這30年中肯定會有下降的年份，樓價只會曲線上升，不可能是直線上升的。

　　“未來30年，中國經濟肯定會是向上的，而伴隨著中國經濟發(fā)展的房地產大體上也會是向上的。因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化等進程，使群眾對房地產產生較大的需求。”蔡穗聲列出了長遠來看樓價大體趨勢向上的理由，但他也表示，在這30年中肯定會出現有樓價下降的年份，可能是幾個月，也可能是幾年的時間?！皬V州也已經出現過幾次的樓價下降的階段，如1995年后的樓市低迷，2001年-2004年的樓市低迷，2008年的樓市低迷，房地產是有階段性的，房價出現下降是不能避免的。但整體趨勢卻是向上的，“如果拿30年后的樓價與今年的樓價相比，我相信30年后樓價會高一些，但不代表這30年中樓價是每年都往上升的”。

　　高力國際在市場研究與項目咨詢部的董事陳厚橋也表示，廣州住宅市場受到優(yōu)惠政策終止的影響，加上據報國家稅務總局擬在年內逐步試驗開征物業(yè)稅，并且早前摩根士丹利研究報告指出人民銀行有機會在2010年3季度加息，多種不利因素都使投資者卻步，短期內住宅市場成交面積將可預期會縮減。但是，由于亞運會停工令已頒布，在建住宅項目亦被打亂供應節(jié)奏，雖有部分已進行趕工，但亦有部分已明顯延遲開發(fā)，供應量將會減少，并且熱錢已在早前通過不同渠道流入中國市場，預期樓價向下調整的機會不太。

　　他認為，房地產行業(yè)對支撐經濟復蘇和可持續(xù)增長占重要作用，預期政府只會適度調整控制樓市，以防泡沫情況。

　　而在一個論壇上，財經評論人葉檀則認為，房地產價格已經成為宏觀經濟風向標：如果房地產價格急劇上漲，宏觀經濟肯定出了大問題。她認為，亞運、供應量、貨幣政策等因素，讓廣州的樓價長期來看還是穩(wěn)定而良好的。葉檀認為，由于香港是全球資金追逐人民幣資產的站，因此如果香港的房

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