曾引起過廣泛關(guān)注的滬上一起94名業(yè)主聯(lián)合起訴開發(fā)商層高縮水的案子，日前終于審結(jié)。

　　層高縮水源于“筆誤”？

　　2005年12月，上海市閔行區(qū)東方花園業(yè)主陸續(xù)接受上海金滬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司交付的商品房。但是，業(yè)主們新房到手的喜悅并沒有維持太久。因為，很多業(yè)主在 屋的過程中，同時發(fā)現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象——層高并未達到商品房預(yù)售合同約定的2.9米高，實際凈高為2.60米到2.63米不等，加上樓板厚度12厘米與3厘米水泥粉刷層，實際不到2.8米。

　　業(yè)主因此找開發(fā)商理論。而開發(fā)商當(dāng)時的解釋是:系筆誤所致。業(yè)主們對于開發(fā)商牽強的理由覺得很不可理喻。

　　隨后，多名業(yè)主聯(lián)合起來與開發(fā)商進行了交涉。交涉的結(jié)果是，金滬房產(chǎn)公司愿意支付2000元的磚頭費用。開發(fā)商的賠付結(jié)果和說法，讓業(yè)主非常氣憤。為了維護自己的權(quán)利，94名業(yè)主決定通過法律手段解決層高縮水的問題。

　　其他質(zhì)量問題隨之而來

　　“該案件于2006年4月被上海市閔行區(qū)人民法院受理，法院合并審理。在訴訟的過程中，我們卻發(fā)現(xiàn)，被告交付的商品房不僅存在層高的問題，還有許多質(zhì)量問題與違約之處?！贝碓摪傅纳虾吐蓭熓聞?wù)所龍陳律師告訴記者。

　　“東方花園的質(zhì)量問題還不只是層高縮水那么簡單?！饼堦惛嬖V記者，上海金滬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司交付的商品房其他質(zhì)量問題在調(diào)查中陸續(xù)出現(xiàn)。比如:頭層電梯大堂并未按照合同約定為高端貼面磚，而僅為涂料粉刷；交付的商品房并非被告承諾的雙層玻璃；一樓大堂進戶總門并非是合同約定的鋼質(zhì)結(jié)構(gòu)，僅為玻璃門；樓梯寬度并未達到國家住宅設(shè)計規(guī)范的1.1米，不適合行走與消防需要；每戶業(yè)主的分戶門開向裝反；被告交付原告預(yù)售許可證項下商品房并非其廣告約定的全 ；不合理分攤公用面積；被告交付存在凹陽臺的住宅不符合國家住宅設(shè)計規(guī)范、多算業(yè)主近6平方米面積等諸多問題。

　　因此原告業(yè)主變更相應(yīng)訴請，要求開發(fā)商就上述存在不符合合同約定與不符合國家住宅設(shè)計規(guī)范的問題予以相應(yīng)整改與賠償。

　　案件審理8個月后原告勝訴

　　該案件于2006年8月分四次開庭，確定雙方爭議點。由于開發(fā)商金滬房產(chǎn)對案件存在的問題不能合理解釋、同時有些證據(jù)原告也不能取得，因此法院于2006年9月與10月三次現(xiàn)場勘驗。

　　2006年10月底，法院又分別三次開庭，再次歸納雙方的爭議點與訴訟請求的再次確認，同時由于被告交付的商品房的質(zhì)量問題，法院再次委托司法鑒定機構(gòu)進行鑒定。

　　2006年11月29日，法院再一次開庭，原告代理人針對被告答辯作了充分有力的駁斥。

　　2006年12月14日，上海市閔行區(qū)人民法院做出一審判決:判令被告由于層高不符合合同約定、賠償原告業(yè)主購房價款總額的1％的損失；賠償原告多收南陽臺面積0.16平方米的購房款；賠償原告多收凹陽臺面積近6平方米的購房款；被告對原告業(yè)主頭層電梯大堂裝飾、總戶門不符合合同約定予以相應(yīng)賠償；判令被告對于自然通風(fēng)窗口面積與室內(nèi)地板面積未達到國家住宅設(shè)計規(guī)范規(guī)定的1/20要求的窗戶進行整改并按照整改費用的0.1倍予以賠償。原告的其他訴請法院未予支持。

　　律師建議

　　(上海市國和律師事務(wù)所龍陳律師)

　　對于業(yè)主來說，商品房購賣可能是其一生中比較重要的支出，而同時因為我國現(xiàn)行商品房預(yù)售合同制度本身存在某些缺陷，致使購房業(yè)主不得不承擔(dān)某些法律風(fēng)險！應(yīng)當(dāng)說，法律風(fēng)險在任何市場交易過程中，都不可避免，但選擇合理規(guī)避或降低風(fēng)險卻應(yīng)當(dāng)是每位購房業(yè)主都可盡力為之的。筆者結(jié)合辦理本起案件的經(jīng)驗，談些不成熟的體會，希望有助于購賣雙方的交易順利展開與完成。

　　、簽訂商品房購賣合同之前，購房者應(yīng)當(dāng)了解出賣方的相關(guān)資信狀況與所售樓盤狀況。

　　隨著國家加強宏觀調(diào)控力度，許多房產(chǎn)開發(fā)商由于種種原因，可能難以為繼，不排除出現(xiàn)商品房爛尾狀況。所以購房人簽訂商品房購賣合同之前，應(yīng)當(dāng)了解開發(fā)商的資信狀況。對于出賣樓盤的實際狀況應(yīng)當(dāng)于簽訂合同之前做詳細調(diào)查，包括房屋本身的位置、朝向、房屋間距、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，房屋的裝修狀況，設(shè)備安裝的品牌、數(shù)量。住宅小區(qū)的規(guī)劃配套設(shè)施等狀況不得不察。

　　、簽訂商品房購賣合同時，雙方應(yīng)當(dāng)將彼此的權(quán)利義務(wù)等約定詳細明確，作為購方，盡量將出賣方的廣告允諾內(nèi)容訂入合同條款，特別是違約責(zé)任的承擔(dān)方式更應(yīng)周詳細致。

　　現(xiàn)在上海市商品房購賣合同基本上采取了國家相關(guān)職能部門制定的格式文本，從而有助于實現(xiàn)購賣雙方權(quán)利義務(wù)的大致均衡。但該合同文本對于現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的許多新情況不能及時做出反映，比如，商品房層高縮水該如何處理，出賣方違約如何承擔(dān)責(zé)任等問題，格式合同文本并未約定。此問題更要緊的是現(xiàn)行法律法規(guī)對此也無相應(yīng)規(guī)定，因此很難追究出賣方的違約責(zé)任。此外，單個的購房人相對于出賣方及代理機構(gòu)，無論信息知曉、地位強弱等均出現(xiàn)不對稱之狀況，因此購房方應(yīng)當(dāng)主動要求將出賣方的廣告之具體明確承諾作為雙方合同文本的一部分，并妥善保管出賣方的相應(yīng)廣告承諾。對于層高縮水問題，購方應(yīng)當(dāng)在雙方的附件補充協(xié)議約定:雙方同意類推適用面積縮水的國家相應(yīng)法律法規(guī)或司法解釋規(guī)定。

　　其他條款亦然。筆者提醒購購方應(yīng)該時刻警醒的是出賣方任何非文本記載的口頭承諾，對于購受方來說，都是畫餅充饑，是當(dāng)不得真的。所以雙方都應(yīng)當(dāng)將彼此的權(quán)利義務(wù)及違約之責(zé)任承擔(dān)約定明確。

　　律師建議

　　第三，購房人應(yīng)當(dāng)將該部分政策風(fēng)險估計充分、并在商品房購賣合同相關(guān)條款上做出因應(yīng)對策。

　　隨著國家加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，銀行關(guān)于購房貸款的條件與貸款成數(shù)政策均因時因境而不斷變化，所以，購房人應(yīng)當(dāng)將該部分政策風(fēng)險估計充分、并在商品房購賣合同相關(guān)條款上做出因應(yīng)對策。

　　比如，購房人通過銀行抵押貸款方式支付房款，銀行貸款發(fā)放既要考慮出賣方的資信狀況與樓盤本身狀況，也要考慮購房人的資信狀況，銀行一旦不予發(fā)放貸款，可能既有出賣方的原因，也可能有購房人的自身條件的因素，而現(xiàn)行商品房購賣合同格式文本對此責(zé)任與原因有詳細區(qū)分，僅規(guī)定購房人應(yīng)當(dāng)及時辦理貸款，否則承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認為該條款規(guī)定不甚公平，應(yīng)細化貸款不能的原因并相應(yīng)約定承擔(dān)責(zé)任的方式。筆者淺以為:如果是購購方的原因?qū)е沦J款不能，應(yīng)當(dāng)允許其變更房款支付方式；如因政策變化等非購房人本身的原因引起貸款不能，應(yīng)當(dāng)允許雙方解除購賣合同并雙方的此責(zé)任區(qū)域，雙方免責(zé)。之所以這樣規(guī)定，從微觀角度分析，應(yīng)當(dāng)考慮到當(dāng)前的住房價格收入比嚴(yán)重失衡的現(xiàn)狀，同時購房者的知情渠道不甚通暢及獲得真實信息也非常困難；從宏觀角度分析:住房需求乃民生的基本底線，這也是構(gòu)建和諧社會的基本需要，因此，做此安排，應(yīng)該于情于理于法，都可以解釋圓滿通透。

　　較后，處理商品房購賣糾紛，當(dāng)事人的維權(quán)行為及利益表達均應(yīng)當(dāng)理性而為，在法律允許的范圍內(nèi)，選擇合適的訴訟策略達到維護合法利益的目的。

　　筆者在辦理諸多商品房購賣糾紛，深深感覺，購賣雙方利益的正當(dāng)表達，方式方法非常重要，否則無助于矛盾的化解。其原因是:一方面由于購房人數(shù)眾多，相對于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，購房人無不戲稱自己為"小業(yè)主"，該稱呼本身就反映了購房人在商品房購賣過程中的弱勢地位，此外，該稱呼還使得購房人的維權(quán)行為從話語上獲得某種道義上的正當(dāng)性；而另一方面，現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)公司對于商品住宅的國家強制標(biāo)準(zhǔn)理解程度及執(zhí)行力度不一，商品房存在質(zhì)量問題很難杜絕，特別是開發(fā)企業(yè)的有意或過失違約，令業(yè)主非常"感冒"。平心而論，購房人維權(quán)確實不易，個中道理不說自明，這使得"小業(yè)主"維權(quán)過程中可能難免帶有些許的情緒，如該情緒未能理性表達，一方面可能導(dǎo)致訴訟策略的因急而誤，另一方面，由于購房人數(shù)眾多，可能不利于社會穩(wěn)定。因此，筆者建議:業(yè)主維權(quán)，應(yīng)當(dāng)鼓勵；維權(quán)方式，應(yīng)當(dāng)有理有禮有節(jié)，在法律范圍內(nèi)充分表達。對于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)積極回應(yīng)業(yè)主的正當(dāng)訴求，及時化解矛盾，避免雙方因訟結(jié)怨。只有這樣，才能既維護當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，又能息訟服判，從而使得雙方的糾紛因法律介入而及時化解轉(zhuǎn)化成為構(gòu)建和諧社會的促進力量與積極因素。

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