對(duì)于投資房地產(chǎn)，我的心得是考慮兩個(gè)關(guān)鍵因素：量力而行，要根據(jù)自己的資金情況，挑選適宜的地段和面積。跟著國(guó)家的發(fā)展規(guī)劃和政策走。2002年有幾個(gè)地段的房產(chǎn)被很多人錯(cuò)過，比如大華。大華剛開始是上海市的配套動(dòng)遷基地，配套房住的是本地居民，商品房大多是外地人購(gòu)，大家都覺得大華的地段偏，但是中鷹黑森林較近開盤均價(jià)是3.5萬元?，F(xiàn)在大華的規(guī)劃包括生活環(huán)境、居住氛圍都上去了。還有一個(gè)是浦東的世紀(jì)公園花木鎮(zhèn)，以前我在那里購(gòu)過一套房子，4600元/平方米，當(dāng)時(shí)沒有預(yù)計(jì)到它能漲那么多，漲到1.2萬元至1.3萬元時(shí)候就拋掉了，其實(shí)已經(jīng)漲了300%了，沒想到它后來居然能漲到500%。現(xiàn)在世紀(jì)公園普通公寓均價(jià)都在2萬元以上。漲這么多主要有三點(diǎn)因素：1、國(guó)家政策扶持，大陸家嘴的建設(shè)，提升了地段的價(jià)值；2、人們生活水平提高，空氣好、綠化好的公園地產(chǎn)受到市場(chǎng)重視；3、觀念改變，以前都覺得浦東不怎么好，覺得世紀(jì)公園太遠(yuǎn)了。交通條件改善以后，大家的觀念改變了，覺得這個(gè)地段確實(shí)適合人居。世紀(jì)公園板塊這樣的暴漲在上海比較少見。

　　普通投資者購(gòu)房，要根據(jù)實(shí)力盡早下手，不要等到較低的時(shí)候購(gòu)，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)有限，真跌下來更不敢購(gòu)，2008年跌到低位的時(shí)候就是這樣，所以晚購(gòu)不如早購(gòu)，購(gòu)了以后長(zhǎng)期持有，會(huì)有可觀的回報(bào)。

　　投資量力而行

　　我給投資者較重要的建議還是量力而行。購(gòu)房不要攀比，但是要了解手上物業(yè)的基本情況，另外對(duì)房產(chǎn)的期望值不要太高，指望一套房子賺很多錢是不現(xiàn)實(shí)的，想要短平快地賺到錢，也不太可能，所以要選擇適合自己的房產(chǎn)。

　　同樣一個(gè)板塊，有的房?jī)r(jià)漲得快有的漲得慢，原因在于小區(qū)的品質(zhì)、物業(yè)的差別，業(yè)主的素質(zhì)都有差別。同樣是別墅，物業(yè)費(fèi)越高的，漲價(jià)就越高，所以有時(shí)候投資是非理性的，價(jià)格也是非理性的。保障性居住基地，江橋、顧村等現(xiàn)在賣出來的都不是保障房?，F(xiàn)在要購(gòu)物業(yè)費(fèi)貴的、知名開發(fā)商的樓盤，比如顧村公園附近的，交通方便的商品房，保障房有保障房的消費(fèi)圈子，普通工薪想購(gòu)也購(gòu)不到，所以現(xiàn)在不用擔(dān)心那里的商品房會(huì)受保障房影響漲不上去。今年二三月份建議我的客戶去那里購(gòu)，他們覺得是低收入人群住的地方，不想購(gòu)。那時(shí)候那里的房?jī)r(jià)才8000元，現(xiàn)在1.1萬元到1.2萬元了。雖然是保障型居住社區(qū)，但是小區(qū)和小區(qū)的差距也會(huì)很大，新天地有單價(jià)9.6萬元的房子，也有單價(jià)兩三萬元的房子。

　　分散投資風(fēng)險(xiǎn)

　　房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再漲？我感覺還會(huì)漲。因?yàn)檩^近一段時(shí)間世紀(jì)公園板塊有一個(gè)新盤——星河灣，均價(jià)4萬多還購(gòu)不到，所有的成交價(jià)都在5萬元以上，還供不應(yīng)求。所以，如果目前沒有好的投資項(xiàng)目，中長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)，是有一定的回報(bào)和收益的。但是也要看個(gè)人需求。我之前做居住型房屋的投資，一般持有一兩年再拋出去，都能漲一倍以上，但是當(dāng)資金達(dá)到一定量的時(shí)候，投資居住類房屋有了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，就要考慮分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)的分類很多，投資也比較復(fù)雜，比如居住類的房屋適合拋售獲得收益，如果想長(zhǎng)期持有物業(yè)，要考慮到國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，比如加息，市場(chǎng)環(huán)境不好自有資金又不雄厚的時(shí)候肯定會(huì)擔(dān)心變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)。居住類的房屋將來是要拋出的，所以一定要持有能獲得長(zhǎng)期回報(bào)的房產(chǎn)——商鋪。因?yàn)樯啼佒灰钟腥暌陨?，率都?0%左右。我投資的幾套商鋪，基本上率在12%左右，當(dāng)然這是按照我原始購(gòu)進(jìn)的價(jià)格來算的，按照現(xiàn)在的價(jià)格，率保持在7%-8%，因?yàn)樯啼佔(zhàn)饨鸹久磕赀f增，比較穩(wěn)定。投資房地產(chǎn)主要看兩個(gè)方面，一是拋出去賺的差價(jià)，就是投資的短期收益，也就是租金。

　　商鋪比較特殊，不是漲不上去，而是在我國(guó)漲不上去，在其他國(guó)家，商鋪漲幅都是比住宅大得多的。中國(guó)立法的時(shí)候，考慮到商鋪價(jià)格被炒得太高，所以稅收特別貴，轉(zhuǎn)讓時(shí)較高要交60%的稅，所以商鋪要靠長(zhǎng)期回報(bào)——收租金。我的建議是，購(gòu)商鋪不分地段不分區(qū)域，只要馬路上有人走，能租出去就行，不一定要購(gòu)在多好的區(qū)域。高端投資者可以去購(gòu)專業(yè)商鋪比如七浦路，但不建議普通投資者購(gòu)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高，風(fēng)險(xiǎn)比較大。靜安區(qū)的一個(gè)專業(yè)商鋪項(xiàng)目，本來租金很高，但是有關(guān)方面進(jìn)行整治后，跌得很厲害，投資價(jià)值就降低了，所以普通投資者要購(gòu)街鋪。

　　我的從業(yè)圈子里的朋友一般已經(jīng)不投豪宅了，而投資中低端的房產(chǎn)，地段不是太好但是發(fā)展比較有前景，我認(rèn)為還是不錯(cuò)的。5月份我的一些朋友在顧村、江橋購(gòu)了幾套，短短三個(gè)月，已經(jīng)漲了20%多。

　　還有上漲空間

　　我認(rèn)為依現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)，作為投資還可以購(gòu)。不要看暫時(shí)的收入比和收入能力，國(guó)際大都市要看同一國(guó)家的大都市和中小城市比較，銀川賣到5000元，上海就能賣到3.5萬元，因?yàn)榉慨a(chǎn)從古到今都不是每個(gè)人都能擁有的。

　　個(gè)人投資者的種投資是儲(chǔ)蓄，但是儲(chǔ)蓄不如購(gòu)保險(xiǎn)，個(gè)投資是保險(xiǎn)，萬一生病或者發(fā)生意外，可以有個(gè)保障。接下來就是股票和基金，它的投資收益肯定比保險(xiǎn)大得多。當(dāng)股票和基金也購(gòu)了一些，那么投資的較高境界就是房地產(chǎn)了。為什么？普通老百姓購(gòu)房地產(chǎn)的資金是比較大的，必須等財(cái)產(chǎn)積累到一定程度才會(huì)購(gòu)，所以儲(chǔ)蓄不如購(gòu)保險(xiǎn)，購(gòu)保險(xiǎn)不如股票基金，購(gòu)股票基金不如購(gòu)房產(chǎn)。其實(shí)購(gòu)房地產(chǎn)是綜合素質(zhì)的體現(xiàn)，它包括心理承受能力、眼光、機(jī)遇、觀念和技巧。

　　我的觀點(diǎn)是，抗通脹的目的是增值保值，增值保值的目的是投資，因?yàn)樗谢貓?bào)，有回報(bào)的事情就是投資。普通老百姓關(guān)心的是：“我手里的錢會(huì)不會(huì)增值，能不能抗通脹？”能抗通脹的話，購(gòu)房子也是投資。我從業(yè)這么多年從來不擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)漲多高，我擔(dān)心的是靠國(guó)家資助才能住上房子的人太多。

　　房?jī)r(jià)上漲是有基礎(chǔ)的：人的欲望和需求無止境。哪怕你只有一套很小的房子，都想追求更好的。很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)都在漲，不能承受怎么辦？改善。比如我有40平方米的房子，收入又不足以再購(gòu)更好的房子，那么把這40平方米的房子賣掉，購(gòu)一套70-80平方米的房子。賣掉70-80平方米房子的人，會(huì)再去購(gòu)更大更好的房子，就這樣一層層升級(jí)。所以我認(rèn)為10年到15年的中期，不用擔(dān)心房?jī)r(jià)太高，因?yàn)槭袌?chǎng)需求的基礎(chǔ)是大家的房子普漲，豪宅和普通房子一樣漲，這樣對(duì)所購(gòu)購(gòu)房屋的增值部分有個(gè)緩沖。2004年到2006年，媒體一直說房?jī)r(jià)可能要跌，有老百姓就等著房?jī)r(jià)跌，等到較后傻眼了，發(fā)現(xiàn)永遠(yuǎn)也購(gòu)不起房子。

　　我堅(jiān)定唱多，先進(jìn)擔(dān)心的是房?jī)r(jià)漲幅不大，因?yàn)橛信笥迅彝顿Y，如果我購(gòu)的房子漲幅很小，或者投資失誤了，別人也會(huì)跟著失誤。

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