購購二手房有6條注意事項(xiàng)

　　工作人員介紹，購購二手房時(shí)，市民應(yīng)注意購購的房屋是否符合上市條件，房屋權(quán)屬是否清楚，主要包括6方面內(nèi)容：賣方是否取得房屋行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證；賣方是否擁有100%產(chǎn)權(quán)，有無共有人，共有人是否同意出售；證載房屋狀況與現(xiàn)狀是否相符；有無產(chǎn)權(quán)糾紛；有無抵押、查封、扣押等限制條件；房屋是否正在出租。

　　12種二手房不能上市交易

　　提醒市民，有12種二手房是不能上市交易的。市民在二手房交易過程中也應(yīng)了解清楚自己欲購購的房屋是否在此之列。

　　不能上市交易的二手房為

　　1.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；

　　2.只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；

　　3.鑒定為危房的房屋；

　　4.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；

　　5.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

　　6.所有權(quán)有糾紛的房屋；

　　7.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；

　　9.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；

　　9.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購購權(quán)等權(quán)益的；

　　10.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　11.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；

　　12.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購購，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋；

　　二手房·合同

　　選擇二手房中介交易模式可以為消費(fèi)者省去許多時(shí)間和精力，降低直接與房屋賣方交易的風(fēng)險(xiǎn)。而如何選擇和鑒別合法的中介機(jī)構(gòu)，市房管局工作人員介紹———

　　鑒別合法中介有三招

　　頭先應(yīng)查驗(yàn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否具有工商行政管理部門核發(fā)的“營業(yè)執(zhí)照”；要查驗(yàn)該中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否有稅務(wù)管理部門核發(fā)的“稅務(wù)登記證”；第三須查驗(yàn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否在房地產(chǎn)行政管理部門登記備案，取得房地產(chǎn)中介從業(yè)“資質(zhì)證書”。只有具備以上“三證”的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)才是合法的中介機(jī)構(gòu)。

　　交易合同須具備8項(xiàng)內(nèi)容

　　據(jù)介紹，依據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，一份有效的二手房購賣合同中必須具備當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

　　工作人員強(qiáng)調(diào)，在交易合同中應(yīng)明確寫到房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。此外，價(jià)款是合同中較重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

　　同時(shí)，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

　　手房·按揭

　　頭期房款不得低于房價(jià)三成

　　購購二手房可辦理按揭

　　盡管二手房房價(jià)比商品房價(jià)低，但要一次性繳清房款，不少中低收入家庭仍望而卻步。市加快辦理房屋權(quán)屬登記工作專業(yè)小組辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市民在購購二手房資金不足時(shí)可以向金融機(jī)構(gòu)(包括住房公積金管理部門)申請(qǐng)二手房按揭貸款。只要購房人有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入、符合貸款銀行的貸款人條件，就可辦理按揭手續(xù)。

　　據(jù)介紹，目前西安市房地產(chǎn)超市等大型中介公司與各大銀行聯(lián)合推出了二手房按揭購房業(yè)務(wù)，手續(xù)簡單、收費(fèi)較低、服務(wù)好，放款審批較快。市政府還將積極協(xié)調(diào)各金融機(jī)構(gòu)(包括住房公積金管理部門)進(jìn)一步降低門檻，簡化手續(xù)，取消不必要的環(huán)節(jié)，直接面向購房者，降低信貸成本，支持開展二手房信貸業(yè)務(wù)，推動(dòng)住房二級(jí)市場的發(fā)展。

　　據(jù)了解，購房人申請(qǐng)二手房按揭貸款應(yīng)具備四個(gè)條件。頭先購房人必須是具有完全民事行為能力的中國公民或在中國大陸有居留權(quán)的境外人員，具有合法身份，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力，符合貸款銀行的貸款人條件；，購房人已在貸款銀行開立活期儲(chǔ)蓄賬戶，并預(yù)先將頭期房款存入賬戶內(nèi)，頭期房款不得低于房價(jià)的30%；第三，購賣雙方已簽訂《房地產(chǎn)購賣契約》，且所購房屋符合交易條件并能否正常辦理過戶手續(xù)；第四，所購房屋能夠作為抵押物并能正常辦理相關(guān)抵押登記手續(xù)。

　　市房管局工作人員介紹，二手房貸款辦理的具體程序?yàn)橘徺u雙方簽訂《房地產(chǎn)購賣契約》，購方向貸款銀行填報(bào)《二手房貸款申請(qǐng)書》，購賣雙方向貸款行提交有關(guān)資料，貸款銀行通知評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房價(jià)評(píng)估，貸款銀行審批貸款并通知借款人，購方與貸款銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》并辦理公證，辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，較后可發(fā)放貸款。

　　二手房·登記

　　房管部門提醒盡快辦理房屋權(quán)屬登記

　　應(yīng)辦不辦予以曝光

　　據(jù)我市加快辦理房屋權(quán)屬登記工作專業(yè)小組辦公室統(tǒng)計(jì)，截至昨日下午，在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理申請(qǐng)登記的單位達(dá)115家，目前已進(jìn)入辦證程序的單位有22家，交易已受理了6家單位約2000余戶房屋的分戶申請(qǐng)。

　　近幾天來，市加快辦理房屋權(quán)屬登記工作專業(yè)小組辦公室的幾條咨詢監(jiān)督熱線一直相當(dāng)“燙手”，據(jù)工作人員統(tǒng)計(jì)，群眾打來的投訴房屋辦證熱線電話多達(dá)230多個(gè)。專業(yè)小組辦室也幾乎是人滿為患，截至昨日下午，共有142家單位上交了房屋權(quán)屬登記狀況自查表。在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理申請(qǐng)登記的單位達(dá)115家，目前已進(jìn)入辦證程序的單位有22家，進(jìn)入測量的單位有44家，據(jù)工作人員介紹，只要房屋測量工作一結(jié)束，這44家單位就能很快進(jìn)入辦證程序，拿到房屋所有權(quán)證。交易目前已受理了6家單位約2000余戶房屋的分戶申請(qǐng)。

　　市加快辦理房屋權(quán)屬登記工作專業(yè)小組辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前辦公室沒有收到關(guān)于截止辦理房屋權(quán)屬登記的通知，希望各單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已交付使用尚未辦理權(quán)屬登記的房屋進(jìn)行清查，盡快持有關(guān)證件向產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬登記。應(yīng)辦理而仍不辦理者，房管部門將在近期予以曝光。

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